1.4 Контрольные вопросы

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?

3. Назовите отличительные особенности земельного участка как вида недвижимости.

4. Какими Федеральными законами регулируются отношения, возникающие по поводу недвижимости?

5. Какие формы собственности признаются в Российской Федерации?

6. Укажите случаи внесудебного изъятия земельного участка.

7. Что такое «вещное право» и какие виды вещных прав существуют в законодательстве Российской Федерации?

8. Что такое сервитут?

9. Какие существуют виды сервитутов?

10.Что такое операция (сделка) с недвижимостью?

11. Что такое «государственная регистрация»?

12. Что подлежит государственной регистрации?

13. Какие дополнительные сведения вносит ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 1.12.2008 об объекте недвижимости?

14. В связи с какими действиями осуществляется кадастровый учет недвижимости?

15. Перечислите состав документов для кадастрового учета.

16.Какие виды сделки с недвижимостью регистрируются в соответствии с ГК РФ?

Глава 2 финансовые аспекты рынка недвижимости

2.1 Особенности рынка недвижимости

Одним из основных составляющих рыночных отношений любой развитой страны является состояние рынка недвижимости. Рынок недвижимости как важный сектор экономики характеризуется высоким уровнем доходов, поступающих в местные, региональные и федеральные бюджеты от продажи, сдачи в аренду государственных и муниципальных объектов недвижимости, поступлением сборов и налогов в бюджет от сделок с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с объектами недвижимости, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю – продажу различных объектов недвижимости, включая природные ресурсы, в том числе и землю. Например, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства. Для того чтобы понять рынок недвижимости, надо знать общее понятие рынка.

Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма (иногда рынком называют место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и /или услуг переходить из рук в руки без лишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.

Рынок может быть местным, национальным и международным. Соответственно рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).

Таблица 1 – Характеристика рынка совершенной и несовершенной

конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары	1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта.
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

Рынок недвижимости нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования. Отличительными признаками объектов недвижимости как объекта инвестиций являются:

- специфичность объектов недвижимости – она неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

- относительно высокие уровни риска, характерные для недвижимости, существуют специфические риски, присущие объектам недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

- зависимость от рынка капитала;

- низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

- невозможность достижения равновесных цен между спросом и предложением, т.к. при резком изменении (увеличении или уменьшении) спроса очень сложно увеличить в короткий срок предложение объектов, требуемых покупателями на данном рынке. В результате при повышении спроса на отдельные объекты недвижимости цены на них повышаются, а при избытке предложения продавцов – падают, и рынок находится в депрессивном состоянии в течение нескольких лет.

Рынок земли как частный случай рынка недвижимости представляет собой совокупность собственников земельных участков с соответствующими правами и обязанностями, включая возможность совершения сделок, государственных и коммерческих структур, осуществляющих регистрацию сделок с земельными участками, контроль за использованием земель, функционирующую в одном информационно – правовом пространстве.

Помимо сложной организационной структуры рынок земли обладает рядом следующих особенностей, отличающих его от остальных видов рынка:

- невозобновляемость ряда природных ресурсов (месторождений нефти, природного газа, руды, цветных металлов);

- площади земельных участков фиксированы, поэтому предложение земли на рынке совершенно неэластично, т.е. неизменно;

- земля представляет материальный продукт, создаваемый в сочетании с другими факторами производства (трудом и капиталом). Стоимость части материального продукта, относящейся к свойствам земли как фактора производства, относится к земельным доходам (стоимость земли, арендная плата), основанным на предельной продуктивности земли и земельной ренте;

- идентичные по размеру и затратам капитала, но разные по качеству земельные участки приносят разный доход (ренту).

- качество земельных участков и, соответственно, размер земельной ренты определяются: плодородием почв, местоположением к рынкам сбыта и источникам сырья, приложенной рабочей силой, оснащенностью территории инфраструктурой ( развитие транспорта).

Рынок недвижимости имеет сложную структуру и ее можно разделить на следующие сегменты.

1. По типу недвижимости (земельные участки, жилые, офисные, индустриальные, складские, многофункциональные объекты), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса (гостиничный, ресторанный бизнес) и оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам с разной степенью занятости (например, регионы со стабильно высокой занятостью, с вновь возникшей высокой занятостью, с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

4. По степени готовности: готовые объекты; объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенные объекты.

Рынок недвижимости – это узкий рынок, поскольку он насчитывает всего несколько покупателей или продавцов, он уникален за счет своего местоположения и локализован.

Рынок недвижимости важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более 50% мирового богатства. Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, и деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Факторами, определяющими спрос являются: платежеспособность населения; изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);изменения соотношения между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, число браков и разводов; изменения во вкусах и предпочтениях населения, которые в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно определить численно и спрогнозировать; условия и доступность финансирования.

Предложение – это количество земельных участков и другого недвижимого имущества ( м², м³, соток, га, квартир и т.д.) которое собственник готов продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Факторами, определяющими предложение являются: наличие резерва свободных объектов недвижимости в определенном сегменте рынка; объемы нового строительства и размер затрат на них; размер затрат на улучшение неосвоенных и предлагаемых на продажу земельных участков

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках, т.е. цена является реальным историческим фактом.

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы, т.е. стоимость является величиной гипотетической.

Важнейший элемент и условия существования любого рынка, в т.ч. рынка недвижимости – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

1. о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и х ожидаемых изменениях;

2. о структуре спроса и предложений по различным объектам;

3. об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Важным понятием является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса – это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период(месяц, квартал). Под временем экспозиции понимается время от выставления объекта на продажу (начало его рекламы) до момента государственной регистрации сделки. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: 1) конъюнктуры рынка; 2) параметров объекта; 3) соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта; 4) интенсивности рыночной компании; 5) случайного нахождения подходящего покупателя м и т.д.

Основными источниками формирования базы данных служат:

1. Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ.

2. Заявки потенциальных покупателей и продавцов, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести продажу, обмен или залог недвижимости.

3. Рекламные объявления в газетах, журналах и т.д.

4. Специальные исследования и опросы.