- •Введение
- •Глава 1 правовые аспекты экономики недвижимости
- •Основы формирования недвижимой собственности.
- •1.2 Правовое регулирование в сфере недвижимости
- •1.3 Виды операций (сделок) с недвижимостью.
- •1.4 Контрольные вопросы
- •Глава 2 финансовые аспекты рынка недвижимости
- •2.1 Особенности рынка недвижимости
- •2.1 Функции рынка недвижимости
- •2.3 Инвестиции в недвижимость
- •Контрольные вопросы
- •Глава 3 подходы и методы оценки недвижимости
- •3.1 Основы оценочной деятельности
- •Принципы оценки недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Процесс и технология оценки
- •Контрольные вопросы.
- •Подходы оценки объектов недвижимости
- •Затратный подход
- •Контрольные вопросы и задания
- •3.4.2Доходный подход
- •Контрольные вопросы и задания
- •3.4.3 Сравнительный подход
- •Выявление различий по основным количественным и качественным характеристикам
- •Глава 4 ипотечное кредитование
- •4.1 Ипотека земельных участков.
- •Закладная
- •4.3 Ипотечный кредит, его сущность и основные виды.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 5 налогообложение недвижимого имущества и сделок с ними
- •5.1Общие положения о налогообложении.
- •5.2Система сборов и налогов
- •Земельный налог
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Литература
- •Оглавление
- •Глава 1 Правовые аспекты экономики недвижимости
- •Глава 2 Финансовые аспекты рынка недвижимости
- •Глава 3 Подходы и методы оценки недвижимости
- •Глава 4 Ипотечное кредитование
- •Глава 5 Налогообложение недвижимого имущества
1.3 Виды операций (сделок) с недвижимостью.
Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участвующих в сделке субъектов.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Государственную регистрацию прав проводят по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Государственной регистрации подлежат:
- право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитут;
- иные права.
Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с министерством юстиции России.
Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 1.12.2008 г. (ст.7 ч.2) вносит следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
1)ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или учетный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном в законодательстве порядке;
2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым (преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (образование объекта недвижимости);
3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;
4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
6) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
7) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
8) сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
9) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
10) сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
11) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
12) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
13) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
14) разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
15) назначение здания (нежилое здание, жилой или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
16) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
17) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
18) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
19) количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
20) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
21) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования
22) сведения о кадастровом инженере, выполнявшим кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
23) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
24) сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования. Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляется на основании предоставляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ст.16).
Кадастровый учет в связи с изменением любых сведений осуществляется на основании соответствующих документов, в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. Орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней со дня завершения кадастрового учета, который осуществлялся в связи с изменением сведений об объекте недвижимости на основании поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия документов, направляет уведомление об осуществленном кадастровом учете по почтовому адресу и (или) адресу электронной почты правообладателя указанного объекта недвижимости.
Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя – в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя. Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости: а) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости); б) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя); в) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости). Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости. Место осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных в границах двух и более округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно – правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Состав необходимых документов для кадастрового учета: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости); 2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка); 3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства; 4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости); 5) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя); 6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости; 7) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя; 8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель; 9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка; 10) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и это право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Следовательно, при заключении договора на оценку либо аудит недвижимого имущества необходимо исходить из того, имеется ли государственная регистрация права собственности на объект недвижимости у лица, заключающего соглашение на оказание безвозмездных услуг.
Необходимо четко различать в обозначении термина «регистрация» три значения этого понятия, а именно:
- регистрация непосредственно объекта недвижимости;
- регистрация прав на эту недвижимость;
- регистрация различных сделок с недвижимостью.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.
Непосредственная регистрация или учет объекта недвижимости, о чем говорится в п.2 ст.131 ГК РФ, подразумевает специальную регистрацию (кадастровый учет). При регистрации прав на недвижимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна для того, чтобы в результате исполнения этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество.
При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.
В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации документального оформлении сделок с недвижимостью, а именно: 1) договор об ипотеке - залоге недвижимого имущества (ст.339); 2) договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части (п.2 ст.558); 3) договор продажи предприятия (п.3 ст.560); 4) договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574); 5) договор ренты (ст.584); 6) договор пожизненного содержания с иждивением (ст.601); 7) договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
На рынке недвижимости по распоряжению с земельными участками распространены следующие виды сделок: купля – продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля – продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.
Операции с земельными участками. Операции с земельными участками регулируются ГК РФ, Земельным Кодексом и целым рядом нормативно – законодательных актов. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется с проведением работ по их формированию:
без предварительного согласования мест размещения объектов;
с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или земельный участок, государственная собственность на которой не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключён договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации – в постоянное (бессрочное) пользование для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.