Введение

В современных условиях развития экономики России все большее значение приобретает включение земли в сферу товарно – денежных отношений. Гражданский Кодекс (ст. 130) – определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в различных сферах деятельности человек в той или иной мере воздействует на землю. Эти два качества земли делают ее специфическим средством производства, которые присутствуют во всех отраслях народного хозяйства.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Цель дисциплины – получить знания по теоретическим аспектам экономики недвижимости, особенностям рынка недвижимости, подходам и методам оценки объектов недвижимости.

Задачи:

1. Изучить теоретические и методические основы экономики недвижимости.

2. Определить правовые и финансовые аспекты экономики недвижимости.

3. Изучить рынок недвижимости и его особенности.

4. Обосновать применение различных подходов и методик к оценке объектов недвижимости и сделок с ними.

5. Ознакомиться с понятиями и положениями о налогообложении недвижимого имущества, ипотечного кредитования.

Глава 1 правовые аспекты экономики недвижимости

1. Основы формирования недвижимой собственности.

Слово «недвижимость» имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термине «недвижимое имущество» введен Петром 1 в 1974 году в указе «О порядках наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. После Октябрьской революции, в 20 –х годах, в Советском Союзе с отменой частной собственности на землю, деление имущества на недвижимое и движимое было упразднено. В 90 – х годах прошлого столетия в ходе рыночных экономических реформ деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. Действующий Гражданский Кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на недвижимое и движимое.

В статье 130 ГК РФ записано: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости… признаются движимым имуществом»

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости).

В более позднем Федеральном законе « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость) определяется следующим образом: «земельные участки (в том числе земельные доли), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые прочно связаны с землей, так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а именно: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, как обособленные имущественные комплексы, а также…объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов».

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе объектов недвижимости по следующим причинам: специфичность данного объекта; неразработанность нормативно – правовой базы; неразвитость земельного рынка в стране.

Земельный участок в отличие от других видов недвижимости имеет следующие особенности:

- земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести, в отличие от других объектов недвижимости;

- при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых для всех отраслей экономики, а также продуктов питания ;

- как пространства социально – экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

- земля служит основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает территориальную, экономическую, продовольственную и экологическую безопасность. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли как природного, так и хозяйственного объекта;

- в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяют понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен. Поэтому стоимость земли, количество которых ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель – сложная процедура, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, как основы среды проживания населения, как и объекта недвижимости.

При этом необходимо иметь в виду,что роль государства в отношении земельной политики должна быть направлена на рациональное использование и охрану, на воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя принятию научно – обоснованных решений в области землепользования.

Заниженная оценка стоимости земли способствует неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональной модели территориального развития, например, размещению в центральной части поселений промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает семь категорий земель.

Земли сельскохозяйственного назначения образует территории, используемыми для нужд сельскохозяйственного производства. Важнейшими ценообразующими факторами данных земель являются плодородие и местоположение.

Земли населенных пунктов, в отличие от других категорий земельного фонда, участки которых представляют отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями (системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично - дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры) представляют наибольшую сложность для оценки.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли , отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности.

Земли особо охраняемых территорий – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко – культурное и иное назначение и для них установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда – лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также не лесные земли ( болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехничеких, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса – это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса возможно после перевода их в другую категорию.

Всем объектам недвижимости присущи следующие экономические характеристики:

- материальность. Международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над ней или под ней;

- стационарность;

- физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, коммунальные услуги, различные неудобства), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости;

- полезность (основа стоимости недвижимости). Недвижимость удовлетворяет материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых.

- пригодность для использования в качестве экономического блага.

- долговечность (у недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);

- разнородность, уникальность и неповторимость;

- ликвидность (это характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколиквидна).

Из ст. 130 ГК РФ следует, что основной признак, отличающий движимое имущество от недвижимого – обязательная регистрация последнего.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. По гражданскому законодательству (ст.133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения. Все остальные вещи являются делимыми. Земельный кодекс (ст.6 п.2) уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами)

Делимым считается имущество, которое может без нарушения его сущности разделено на доли, а каждая доля его после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленном законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйства считает неделимой недвижимостью, и она не может быть продана по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые называют существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Например, существенной частью жилого дома является лифт и лифтовое оборудование.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости – ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение – это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, целевое назначение земельного участка – это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Разрешенное использование – это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременений и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливают органы государственной власти и управления на основании существующего законодательства.