Глава 4 ипотечное кредитование

4.1 Ипотека земельных участков.

Ипотека – залог (греческое) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, сооружения, квартиры, незавершенное строительство и т.д. Часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Земля – это самый надежный объект ипотеки, т.к. со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив ее стоимость постоянно растет.

Поскольку земля пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которая с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений невозможны без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово – огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов.

Можно выделить следующие особенности залога земельных участков:

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы площади, бульвары, пляжи и т.д.

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное. В случае реализации такого участка залогодатель приобретает сервитут, необходимый для обслуживания здания. (п.5 ст. 340 ГК РФ).

5. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.

7. Оценка земельного участка при залоге не может быть ниже его нормативной цены, хотя больше подходит рыночная цена. При обращении взыскания на участок в судебном порядке начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда, либо соглашением сторон.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого объекта описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны, на каких правах имущество принадлежит залогодателю и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, с указанием срока аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.