ТЭЗ

1.Реформа жилищ.политки и влияние на тех.э.

Основные преобразования ЖКХ начались в 1992г. с появл. Закона “Об основах государственной жилищ. политике”. В 1993г. принята программа ”Жилище” ,которая состоит из трех этапов в 3 этапов:

- 1993-1995 гг. в России началась перестройка, безработица. Задача: увеличение объема жилищного строительства, разработка новой системы оплаты жилья и коммун. услуг. Недостаток: давали лицензии всем кому попало, не развита инфраструктура, не учитывали нормы строительства, наличие инвалидов, пенсионеров, не имела соц. направленности

- 1995-1998 гг. задача: защита малоимущих групп населения (льготы), обеспечение жильём военнослужащих, пострадавших в результате стих. бедствий, развитие системы долгосрочного кредитования для приобретения жилья, снижение затрат на строительство и эксплуатацию жилья, развитие частной собственности на жильё и недвижимость;

- 1998-по наст.время. Связан с организацией эксплуатации ЖФ:

1.разделение функций управления и обслуживания ЖФ

2.использование подрядных организаций для обслуживания на основе конкурса, ликвидация монополизма

3.создание для всех организаций участвующих в процессе управления единых условий экономической и технической политики

В настоящее время существует следующее:

1. Формы собственности:

-частная

-гос-ная

-муниципальная

-товарищества собственников жилья - некомм. организ. объединяющая собственников для совместного управления и экспл. Жилого дома и земельного участка.

2. Организации технической эксплуатации:

-могут заниматься сами жители, если это небольшая тер-рия

-передать функции управления муниц. организации

-передать частным лицам на основе найма – частн. предпр. могут заниматься тех.э. только при наличии лицензии, наличие лицензии проверяет ГОС контролем.

3. Основные правовые документы явл. основой программы:

-О приватизации жилищ. фонда

-Гражд. Кодекс

-О товариществах, собственниках жилья

2.Понятие физич. и морал. износа.

Износ-снижение качеств здания.

ФИ – утрата технич. свойств строительных конструкций под воздействием естественных факторов. ФИ зависит от физической долговечности, которая включает в себя: прочность, трещиностойкость, тепло- и звукопроводность. Он определяется сроком службы несменяемых конструкций.

Интенсивность ф.и. зависит от качества СМР, уровня экспл. зд., влияние природно-климатических факторов. При выполнении кап. рем. ф.и. частично ликвидируется, а действительная стоимость здания увеличивается. Весь ф.и. в сменяемых конструкциях может быть устранен, а в несменяемых конструкциях только уменьшен (работы восстановительного характера).

По ф.и. отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования устанавливают износ здания или сооружения в целом.

МИ– несоответствие здания современным требованиям (функциональному или технологическому назначению), которые возникают из-за НТП. МИ зависит от функциональной или моральной долговечности, которая определяется уровнем благоустройства, размерами, функциональным назначением здания.

МИ наступает независимо от ФИ, чаще раньше, в связи с быстрыми темпами роста культуры и мат. обеспечения населения. Велечина МИ выражается в %, показывающих отношение предстаящих затрат на устранение морального износа к общей стоимости зд.

Сущность МИ заключается в том, что действующие основные фонды, будучи физ.пригодными к использованию, обесцениваются в результате того, что появляются новые, более дешевые или более совершенные с точки зрения потребительских качеств.

МИ бывает двух форм:

I- связанна со снижением стоим. зд. по сравнению со стоим. в период его строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижение затрат общего необходимого труда на сооружение таких объектов на момент оценки

II-связано с обесцениванием жилых зданий, в следствие появление более совершенных в функциональном и эстетическом отношении зданий которые в большей степени соответствуют возрастающим потребностям общества (объемно-план.,сн.-гегиен.,констр. и д.р).

3.Понятие о параметрах эксплуатационных качеств.

Под параметрами эксплуатационных качеств следует понимать научно обоснованные характеристики констр. эл-та и сред воздействия.

При разработки проекта устанавливают ПЭК для каждого зд. Рез-ты всех расчётов для конкрет. зд. формируются в спец. расч. табл. ПЭК. Эти таблицы установлены для 3х стадий:

- проектирования - расчётные ПЭК, она закладывается при проектировании, устанав. по СНиП

- возведения - фактические ПЭК обеспечиваются качеством СМР

- эксплуатации – обеспечивается своевременным ремонтом, наладкой и контролем.

Эксплутационная пригодность здания опред.2^мягр. ПЭК:

1- параметры характеризующие физ-тех. сост. (прочность, деформативность, герметичность, раскрытие трещин и теплозащиту

2-хар-ет моральную долговечность – соотв. здания современным требованиям (по величине, высотам, площадям, инж. оборудованию, комфорту)

4.Способы определения физ.И.

1.Обследование фактич. состояния объекта, его констр.эл-тов и устр.инж.обор. – метод визуального обследования – выявляются повреждения, сравниваются с табличными по нормам, % износа принимаем по таблице:

И_зд=(И_КЭх У ) / 100%,

И_КЭ=износ элемента,

И_КЭ=(И_iхР) / Р_К

У=доля восстановительной стоимости 1 констр. эл-та,

И_i=износI-го уч-ка эл-та,

Р=размер I-го уч-ка эл-та,

Р_К=р-р всего эл-та

2.Опреднление износа методом срока жизни объекта и его эл-тов.

Этот метод предполагает потерю стоимости зд. Пропорционально эффективному возрасту здания:

И /С =Т_ЭФ/Т_ЭКОН

Т_ЭФ–возраст показывающий состояние и полезность зд.

Т_ЭКОН–срок в теч.кот. зд. Приносит доход.

С-восстановительная стоимость здания

На практике чаще всего применяют метод нормативного срока службы:

И /С= Т_ФАК/Т_НОРМ

ФИ этими методами опред. На основе ВСН53-86Р

3.Определение износа по объёму ремонтных работ:

И= (С_РЕМ /С_ВОС)

С_РЕМ=[(ОР_iх С_i) +НР +СП +ПрЗ ] хК_{РЕМ ,}

ОР_i– объём,

С_i– стоимость 1-ыi-ых ремонтных работ

НР –наклад.расходы,

СП –сметная прибыль,

ПрЗ –проч .Затраты

К_{РЕМ ,}=1,15-1,3 коэф. повышения стоимости работ

Физ.и. опред. несколькими способами и берётся наибольший.

5.Методы определения морального износа. Оптимальный срок службы.

М.и. или устаревание требует больших кап вложений, устаревание происходит скачкообразно,из-за изменений требований к жилью. М.и. устраняется только при рек.; Величина затрат на устранение М.и. не превышает затрат на строительство нового зд.

Причины М.и.: отсутствие эл-тов благоустройства, недостаточный Vблагоустройства, морал. устаревание эл-тов благоустройства.

М.и. м.б. устранимый и неустранимый

Устранимый –технически возможен, экономически выгоден.

Неустранимый -технически не возможен, экономически не выгоден.

Устранимое устранение оценивается сравнением восстановительной стоимости старого зд. и нового построенного с нов. требованиями.

Оптимальный срок службы зд –календарная продолжительность эксплуатации зд , при кот моральный износ и физический находятся примерно на одном уровне.

6.Эксплутационные требования , предъявляемые к зданиям.

Здание – строительная система, предназначенная для жизни, труда, отдыха, складирования, хранения, обслуживания и предназначенная для длительного пребывания людей.

Эксплуатационные требования к зданиям:

1. Соотв. функциональному назначению по размерам и планировке

2. Надежность

3. Удобство в эксплуатации

4. Эстетическое качество

5. Экономичность при эксплуатации

6. Удобство обслуживания и ремонта

7. Конструкции должны иметь близкий межремонтный срок службы.

Требования к строительным конструк. при эксплуатации:

1. несущие:

- жесткость – способность сопротивляться деформациям

- устойчивость – способность сопротивляться опрокидыванию

- прочность – способность выдерживать нагрузку

2. ограждающие: тепло-, звуко- и влагоизоляция

7.Порядок приёмки зд. в э.

Приемочный контроль выполняется:

- при приемке в экспл. домов-надстроек

- приемка в экспл. домов после КР

- изменение владельца

- при контроле качества после ТР

До приёмки зд. в э. испытывают: центр. отоп., вент., газоснабж., лифт. Недостатки д.б. устранены подрядчиком до момента приёмки. Ввод в э. с недостатками не разрешается

Разрешается недоделывать озеленение. После принятия зд. на баланс ЖКО ответственность несёт ЖКО. Вся документация хранится в ЖКО.

Вначале объект принимает заказчик от ген.подрядчика, а потом от заказчика его принимает и гос-ая приемочная комиссия. Заказчик осуществляет приемку с помощью раб.комиссии, а гос-ая – гос.приемочной комиссии. Это итоговая приемка объекта в экспл.. Особенно требовательно к приемке должны отн-ся представители экспл.служб, которые уже со след. дня после сдачи в экспл. несет ответственность за функционирование его в соотв. с назначением.

Рабочие комиссии по приемке объекта в экспл. назначается заказчиком не позднее 5 суток после письменного извещения ген. подрядчика о готовности объекта к сдачи в экспл. Председателем раб.комиссии назначается представитель заказчика, членами – представители ген.подрядчика и субподрядных организаций, проектной и экспл.организаций, органов сан-го, пожарного надзоров, тех-ой инспекции, а также других заинтересованных организацийи органов надзора в соотв. с местными условиями.

В задачу раб.комиссии входит проверка качества и соотв. проекту выполненных СМР, мероприятий по охране труда, пожарнобезопасности, ООС, а также соотв. ПСД. Раб.комиссии должны провести проверку готовности объекта к приемке их гос-ой приемочной комиссией в экспл.

Ген.подрядчик представляет раб.комиссии след. документы:

- перечень организаций, выполняющих СМР

- комплекс исполнительных раб.чертежей с внесением в них изменениями

- акты на скрытые работы и акты промежуточной приемки

- журналы производства работ

Приемка объекта завершается в срок, назначенный при создании комиссии, составлением акта приемки, который д.б. подписан всеми членами комиссии

Гос.комиссия (представители рай-на, ЖЭО, пожарный и санит. надзор, представители кооператива) получает от подряд. организ. документацию,

После ознакомления с тех.докум., актами, комиссия на месте знаком. с качеством работ на месте, в соотв. с техн.документацией, защиту

Оценка качества работ по капрем. производится по баллам (уд.,хор.,отл.)

Средневзвешенная оценка всех видов работ К:

К=3М₁+4М₂+5М₃/М₁+М₂+М₃