Экономические аспекты проектирования строительных объектов.

Проект является графической моделью будущего здания.

С одной стороны, он является продуктом архитектурного искусства и, поэтому, не подлежит экономической оценке.

С другой стороны, здания и сооружения составляют около 50% материального богатства и экономический учёт расходования денег на строительство обязателен.

Поэтому строительные проекты оцениваются дважды:

а) как произведение искусства, по критерию оптимально;

б) как проект предмета материального, по критерию стоимости.

1. Понятие об единице измерения строительных объектов.

Правильный выбор единиц измерения предопределяет успех проектирования. Неудачный «уродует» объекты.

Выбранная единица должна отвечать назначению объекта. Рекомендуемые единицы:

-для жилья метры квадратные общей площади;

-для производства метры квадратные рабочей площади;

-для культбыта метры квадратные полезной площади и т.д.

Если здание многоцелевое, то для каждой части возможны свои единицы измерения.

2. Система ТЭП в строительстве.

Строительный проект - сложное образование. Охарактеризовать его можно, оценив одновременно множество позиций.

Для каждого типа проектов отобраны важнейшие показатели, которые необходимо оценить. Эти показатели сведены в специальные таблицы, которые называются системы ТЭП.

Общий вид такой системы выглядит следующим образом:

Система тэп

Исходные данные Основные ТЭП Дополнительные ТЭП

Перечень заказ- Уд. КВ, руб./чел. ТЭП генплана

чика

Ежегод. экспл. ТЭП объёмно-плани-

затраты, руб./чел. ровочных решений

Продолжитель- ТЭП конструктив-

ность стр-ва, дн. ных решений

Трудоёмкость

стр-ва, чел.дн.

Исходные данные для проектирования включают требования заказчика к будущему объекту, а также требования заинтересованных служб (пожарники, санэпидемстанции и т.д.).

Основные ТЭП включают важнейшие экономические характеристики, важные для заказчика. Из перечисленных показателей ни один не является важнейшим. В зависимости от ситуации эту роль может выполнять каждый из них.

Дополнительные ТЭП проверяются в соответствии проекта требованиям СНиП, правил застройки и норм технологического проектирования.

Все показатели могут иметь следующий вид:

а) абсолютные натуральные показатели (жилой дом на 1000 м²);

б) абсолютные денежные показатели (дом стоимостью 1 млрд. руб.);

в) относительно натуральные показатели (средний размер квартиры - 72 м²);

г) удельные стоимостные показатели;

д) описательные.

3. Понятие об эталоне проекта.

Все ТЭП проверяются путём сопоставления их с заданием заказчика или требованиями СНиП и правил застройки. Причём приоритет отдаётся СНиП и правилам застройки.

Требования СНиП достаточно свободны. Поэтому часто дополнительно разработанные проекты сравниваются с эталонными проектами. В качестве эталона могут выступать типовые проекты или проекты-победители по соответствующему профилю.

Эталон должен удовлетворять следующим требованиям:

1. должен быть разработан для тех же природно-климатических, геологических, гидрологических условий;

2. у сравниваемых проектов должно быть равное назначение;

3. мощность обоих проектов не должна быть отличной более, чем на 10%;

4. все показатели обоих проектов должны быть рассчитаны по единой методике;

5. при небольших отклонениях от эталона могут вводиться поправочные коэффициенты.

4. Система ТЭП жилых зданий.

Рассмотрим в качестве примера систему ТЭП проектов жилых зданий:

а) основные ТЭП:

1. стоимость м² общей площади;

2. затраты на содержание (руб./м² * год);

3. трудоёмкость строительства (чел.*дн.);

4. продолжительность строительства (мес.);

б) дополнительные ТЭП проекта жилых домов:

1. объёмно-планировочных решений жилых домов;

2. конструктивных решений жилых домов.

5. Дополнительные ТЭП объёмно-планировочных решений жилых домов.

Объёмно-планировочные решения - это данные о его размерах, планировки квартир и т.д.

Включает:

а) Площадь застройки жилого дома, равную площади поперечного сечения дома на нулевой отметке плюс площадь проекций на нулевую отметку подземных и наземных частей здания, если эти площади нельзя использовать под строительство;

б) Строительный объём здания равен сумме объёмов подземной и наземной частей. Объём подземной части дома равен произведению площади подвала на его высоту. Объём наземной части измеряется по-разному для зданий с чердаком и без чердака. Для зданий с чердаком объём равен произведению площади застройки на высоту, измеренную от чистого пола 1-го этажа до верха засыпки чердака. Для бесчердачных зданий объём равен произведению длины здания на площадь поперечного сечения;

в) Общая площадь жилого дома равна сумме общих площадей, входящих в него квартир. В общую площадь квартир включаются площади всех помещений квартиры, за вычетом отопительных сооружений, вертикальных инженерных коммуникаций и технологических проёмов, но плюс площадь лоджий с коэффициентом 0,5 и площади балкона с коэффициентом 0,25. Общая площадь делится на жилую и вспомогательную;

г) Жилая площадь квартиры равна сумме площадей общей комнаты и спален;

д) Вспомогательная - всё остальное;

е) Полезная площадь дома включает площадь встроенного жилого дома с культурно-бытовыми зданиями и учреждениями, а также внеквартирные площади, предназначенные для использования жителями, квартирно-комнатное помещение, кроме того, обычно сумму полезной и общей площади дома также называют полезной;

ж) Площадь внеквартирных коммуникаций включает коридоры, лестничные площадки, марши, лифтовые шахты, вестибюль;

з) Площадь конструктивная - площадь поперечного сечения под окнами, включающая разрезы конструкций, отопительные сооружения, вертикальные инженерные сети, технологические проёмы, площадь ниш в стенах, высотой менее 2 м, а также ряд относительных показателей;

и) Планировочный коэффициент (К1) равен жилой площади, делённой на общую;

к) Объёмный коэффициент (К2) равен строительному объёму здания, разделённому на общий. Должен быть равен приблизительно 5 или 6;

л) Коэффициент наружных стен (Кнс) равен отношению площади наружных стен к общей площади дома. Величина Кнс не нормируется, т.к. зависит от размеров дома, но существенно влияет на строительные затраты на теплопотери;

м) Конструктивный коэффициент (Кк) равен отношению конструктивной площади и площади застройки.