Глава 2. Анализ земельного рынка России

Земля – ресурс особого пользования в аграрном секторе. Объектом рынка земли является земля. Однако в структуре земельного фонда есть земли абсолютно и относительно ограниченные для их использования в качестве средств производства.

Можно вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы, однако эти возможности быстро исчерпываются. Дополнительные земельные ресурсы в большинстве случаев не столь же удобны или доступны как уже используемые земли. Лучшие виды почв также не могут быть свободно воспроизведены. Поднять качество земель можно только в ограниченных пределах. А так как свободно воспроизводить все виды и типы земель по их производительной способности и эффективности нельзя, то существующие различия в плодородии участков сохраняют свое специфическое значение.

Так, по состоянию на 1 января 2013 года сельскохозяйственные земли занимают 23,5% от общего земельного фонда, что составляет 401 млн.га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам (рис. 3)

Рис. 3. Земельный фонд РФ

Площадь сельскохозяйственных угодий в составе данной категории земель составила 194,4 млн. га (табл. 1). Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,2 млн. га. Это – земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельнымиучастками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. В настоящее время в состав угодий данной категории включены земельные участки, занятые участками леса, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, а также земельные участки под водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель [8, С.256].

Таблица 1. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.

Наименование угодий	Площадь, млн. га	% от категории
С/х угодья	194,4	48,4
Лесные земли	40,6	10,1
Земли под древесно-кустарниковой растительностью	19,4	4,8
Земли под дорогами	2,3	0,6
Земли застройки	1,1	0,3
Земли под водой	13,2	3,3
Земли под болотами	25,4	6,3
Другие земли	105,2	26,2
Итого:	401,6

По состоянию на 1 января 2013 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах Российской Федерации составила более 90 % (рис. 4).

Рис. 4. Распределение земель категории сельскохозяйственного назначения по федеральным округам

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п [4, С.345].

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство (рис. 5)

Рис. 5. Распределение земель по формам собственности в РФ

В собственности государства находится основная часть земельных ресурсов РФ – 92, 4%, что на порядок выше, чем у граждан (7,3%) и юридических лиц (0,3%) [15].

Также можно обознать основные области применения земель, находящихся в собственности отдельных физических лиц. Основным использованием земельных ресурсов является личное подсобное хозяйство, что составляет почти 40% от общего показателя (рис. 6).

Рис. 6. Основные области применения земель физическими лицами.

До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду [3, С.11]. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1% от земельного фонда РФ.

Представленные в табл. 2 данные, полученные на основании государственной отчетности, свидетельствуют о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90%), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45% земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям [9, С.9].

Таблица 2. Соотношение видов земельных сделок.

Виды сделок	2010г		2011г		2012г
	Кол-во сделок/Га	%	Кол-во сделок/Га	%	Кол-во сделок/Га	%
Аренда государственных и муниципальных земель	5 844 458/ 83 139 659	88,76	5 839 801/ 71 324 870	87,98	6 136 767/ 70 802 239	88,77
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	9 215/ 7 955	0,15	26 726/ 6 000	0,4	7 047/ 35 664	0,1
Продажа государственных и муниципальных земель	33 302/ 16 932	0,51	35 070/ 5 486	0,52	35 576/ 27 368	0,51
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	402 882/ 56 472	6,11	426 619/ 66 729	6,43	416 703/ 59 492	6,03
Дарение	33 644/ 6 943	0,52	34 552/ 7 138	0,52	35 687/ 7 059	0,52
Наследование	258 644/ 58 717	3,9	272 023/ 72 779	4,1	278 623/ 7 852	4,03
Залог	2 351/ 805	0,05	3 140/ 977	0,05	2 501/ 948	0,04
Итого:	6 584 496/ 83 272 244		6 637 931/ 71 483 979		6 912 904/ 70 940 622

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2012 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 61,7 рубля, а в сельских населенных пунктах — 5,9 рубля, для городских промышленных предприятий — 5,2 рубля и 0,73 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 45,5 рубля, в сельских населенных пунктах — 34,2 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2012 году в Санкт-Петербурге — в среднем 511,9 рубля.

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2012 году пополниться на 41,4 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 23,9 миллиарда рублей [5, С.10-16, 146-154].

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2010 года количество продаж вновь начало расти. В 2012 году зарегистрировано уже 35 576 сделок на общую площадь 27 368 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый [16].

Таким образом, мы можем отметить, что изменить количество и качество земельных ресурсов можно только в ограниченных пределах; одним из основных категорий использования земельного фонда является сельскохозяйственное назначение; российский рынок земли достаточно слаб; главным распределителем земель в России по-прежнему остается государство; на рынке наблюдается устойчивое преобладание арендных отношений среди прочих сделок с землей.