2.4 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияют определённые условия, которые могут, как увеличить стоимость, так и снизить. Эти колебания стоимости называют факторы. В международной системе оценки следующие уровни.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы происходящие на рынке и следовательно на сам объект.

Второй уровень ( местный) –уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов и сделок сними.

Третий уровень(непосредственное окружение)- уровень влияния факторов, связанных с объектами недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую величину, а затем влияние факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости.

К первому уровню относятся следующие группы факторов социальные, экологические, юридические, экономические.

.

3. Практическая часть

3.1 Описание объекта недвижимости

Оценивается 1/3 часть дома в двухквартирном доме в д. Борисовичи Завеличенской волости Псковского района Псковской области. Квартира принадлежит Матвеевой Наталье Михайловне на праве обще-долевой собственности. Фундамент дома бутовый, стены бревенчатые с обшивкой, кровля покрыта шифером. Площадь оцениваемой квартиры: 29,1 м.кв., в том числе жилая: 18,1 м.кв., вспомогательная (кухня) :11,0 м.кв. Отопление печное, вода из колодца, состояние квартиры хорошее. Есть земельный участок площадью 808 м.кв., не далеко остановка общественного транспорта, хорошее экологическое окружение, в окружении есть все социальные объекты.

3.2 Описание подходов и методов вычисления

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;

• время, когда должен быть получен доход;

• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;

• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;

• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком,

• для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. В данной курсовой работе расчет стоимости объекта недвижимости не производился доходным подходом, поскольку объект недвижимости не несет какую-либо прибыль.

Cравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения); принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность). Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования . В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом.

В данном подходе использовалась информация о сделках с аналоговыми объектами размещенная на сайтах агентств недвижимости г. Пскова в сети «Интернет»

Таблица аналоговых сделок.

Показатели	Оцениваемый объект недвижимости	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	д.Борисовичи	д. Борисовичи	д. Борисовичи	д. Борисовичи
Стоимость сделки (руб.)	-	1250000	1050000	1100000
Дата продажи	Март 2014	Март 2014	Март 2014	Март 2014
Форма оплаты	Любая	Любая	Любая	Любая
Вид собственности	Совместная долевая	Собственность	Собственность	Собственность
Наличие социальных объектов	+	+	+	+
Экологическое окружение	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Обеспеченность транспортом	Общественный транспорт обеспечен	Общественный транспорт обеспечен	Общественный транспорт обеспечен	Общественный транспорт обеспечен
Отопление	Печь	Газ, печь	Печь	Газ
Водоснабжение	Колодец	Колодец	Колодец	Скважина
Площадь земельного участка	808 м.кв.	500м.кв.	300м.кв.	700м.кв.
Жилая площадь	18,1м.кв.	12м.кв.	12м.кв.	26м.кв.
Площадь кухни	11м.кв.	10м.кв.	9м.кв.	9м.кв.
Состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Улучшенное

Для уравновешивания оцениваемого и аналоговых объектов вносятся корректировки по следующим параметрам:

Таблица корректировок.

Показатели	Оцениваемый объект недвижимости	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость сделки	-	1250000	1050000	1100000
Вид собственности	Совместная долевая	Собственность	Собственность	Собственность
Отопление	Печь	Газ, печь	Печь	Газ
Водоснабжение	Колодец	Колодец	Колодец	Скважина
Площадь земельного участка	808 м.кв.	500м.кв.	300м.кв.	700м.кв.
Жилая площадь	18,1м.кв.	12м.кв.	12м.кв.	26м.кв.
Площадь кухни	11м.кв.	10м.кв.	9м.кв.	9м.кв.
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Улучшенное

Корректировки вносятся в соответствии с коэффициентами представленными в следующей таблице:

Таблица внесения корректировок.

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость сделки руб. за 1м.кв.	1250000/36=34722	1050000/36=29176	1100000/45=24444
Вид собственности	-10%	-10%	-10%
Внесение правки	31565	26524	22221
Отопление	-20%	0%	-20%
Внесение правки	26304	26524	18518
Водоснабжение	0%	0%	-5%
Внесение правки	26304	26524	17636
Площадь земельного участка	+7%	+15%	+2%
Внесение правки	28145	30503	17989
Жилая площадь	+10%	+10%	-10%
Внесение правки	30959	33553	16353
Площадь кухни	0%	+3%	+3%
Внесение правки	30959	34559	16844
Состояние объекта	0%	0%	-10%
Внесение правки	30959	34559	15313

Сумма объекта недвижимости: ( 30959+34559+15313)/3=26944 руб. за м.кв.

26944*29,1=784070 руб.

Итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная в результате вычисления сравнительным подходом, составила: 784070 руб. (семьсот восемьдесят четыре тысячи семьдесят рублей).

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

-оценка рыночной стоимости земельного участка;

-оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

-расчет выявленных видов износа;

-расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом.

На 1997 год инвентаризационная стоимость дома составляла 54955 руб., процент износа составлял 45%.

Рассчитывается инвентаризационная стоимость дома с учетом инфляции:

1998год: 54955*1,12=61549,6 руб. 2008год:170681,9*1,12=191163,7 руб.

1999год: 61549,6*1,12=68935,5 руб. 2009год:191163,7*1,12=214103,4 руб.

2000год:68935,5*1,12=77207,8 руб. 2010год:214103,4*1,12=239795,8 руб.

2001год:77207,8*1,12=86472,7 руб. 2011год:239795,8*1,12=268571,2 руб.

2002год: 86472,7*1,12=96846,5 руб. 2012год:268571,2*1,12=300799,8 руб.

2003год:96846,5*1,12=108471,4 руб. 2013год:300799,8*1,12=336895,8 руб.

2004год:108471,4*1,12=121487,9 руб. 2014год:336895,8*1,04=350371,6 руб.

2005год:121487,9*1,12=136066,5 руб.

2006год: 136066,5*1,12=152394,5 руб.

2007год:152394,5*1,12=170681,9 руб.

С учетом инфляции на 2014 год инвентаризационная стоимость дома составила 350372 руб.

Так как оценивается 1/3 часть дома, рассчитывается инвентаризационная стоимость этой части-квартиры:

350372руб. / 82,1м.кв.(площадь всего дома) *29,1м.кв.(площадь оцениваемой квартиры)=124188 руб.

Стоимость квартиры с учетом износа: 124188руб. / 1,16 лет=107059руб.

К этой сумме добавляются улучшения, по словам собственника:

Замена окон: 3шт. *16000руб.=48000руб.

Замена дверей: 3шт. *16000руб=48000руб.

Ремонт: 29,1м.кв. *6500руб/м.кв.=189500руб.

Строительство летней кухни: 100000руб.

Земельный участок: 159111руб. (УПКС д. Борисовичи:196,92*808м.кв)

Стоимость объекта: 107059руб.+48000руб.+48000руб.+189500руб.+100000руб.+159111 руб.=651670руб.

Итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная в результате вычисления затратным подходом, составила: 651670 руб. (шестьсот пятьдесят одна тысяча шестьсот семьдесят рублей).