62. Оценка стоимости организации: экономическая сущность, виды, основные элементы и этапы.

Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов (оценка проводится экспертом):

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Выбор методологии оценки.

5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) — весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

· идентификация объекта недвижимости (установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик);

· выявление предмета оценки;

· определение даты оценки;

· установление цели и функции оценки;

· установление вида оценочной стоимости;

· составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Оценка предприятия - это определение его рыночной стоимости со всей совокупностью лежащих на нем прав и обязанностей. Она необходима в следующих случаях: при приватизации предприятия; при эмиссии акций; при проведении операций купли-продажи; при реорганизации и ликвидации предприятия; при оценке целесообразности принятия решений.

В рамках этой оценки определяется стоимость предприятия для конкретного инвестора, которая определяет способность этого инвестора вернуть вложенные деньги и получить прибыль.

Методы оценки: затратный, сравнительный (рыночный), доходный. Все эти подходы взаимосвязаны.

Затратный метод – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанной на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

PV=PP+(PS-Фu), где

PV- рыночная стоимость объекта оценки;

РР – стоимость земельного участка и объекта недвижимости;

PS - стоимость улучшений объекта, находящегося на данном участке;

Фu – стоимость износа.

В основе подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму, большую суммы, по которой обойдется создание (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности.

Подход рассматривает стоимость акций с т зр понесенных издержек. Она признается равной стоимости активов предприятия оставшихся после погашения всех обязательств. При этом балансовая стоимость активов не отражает их рыночной стоимости. Поэтому при расчетах вносятся поправки на основе предварительной оценки рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

Доходный – основан на техническом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации или продажи.

Он считается наиболее приемлемым с т зр инвестиционных мотивов, т к под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов, как в затратном методе, а оценка будущих доходов. Предполагается, что инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем стоимость будущих доходов от него.

В рамках подхода выделяют способы расчета стоимости предприятия: 1. Метод капитализации прибыли; 2. Дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации прибыли – определение стоимости бизнеса путем деления оцененного дохода на коэффициент капитализации.

PV=Y/R, где У- будущий доход; R – к-т капитализации будущего года.

Оценка заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. Коэффициент капитализации – ставка, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость, и может быть рассчитана на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконта ожидаемого среднегодового прироста денежного потока). Метод используется при равномерном денежном потоке, имеющем постоянные темпы роста.

Метод дисконтирования ден потоков – основан на составлении прогнозов получения будущих потоков и их переводе к показателям текущей стоимости. Метод позволяет учесть несистематическое изменение потоков доходов.

Оценка включает прогноз денежных потоков, когда из малого дохода вычитают постоянные и переменные издержки, расходы на продажу, %-ы и налоги, и получается чистый доход в виде амортизации и прибыли. Затем определяется ставка дисконта и величина стоимости бизнеса в пргнозный период. На этой основе определяется предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей стоимости денежных потоков и текущего значения стоимости в постпрогнозный период.

PV=∑FVi*(1+r), где FVi – денежный поток i-того периода; r – ставка дисконта.

Ставка дисконта используется для приведения к настоящему времени доходов будущих периодов, а к-т капитализации – множитель для определения стоимости объекта оценки.

Методы определения величины ставки дисконта и к-та капитализации: коммулятивный; метод САРМ (модель оценки капитальных активов).

Коммулятивный основан на предпосылке, что ставка дисконтирования состоит из ряда факторов риска , который характеризует будущий доход и включает следующие стадии оценки: безрисковая ставка дохода, надбавка за риск вложения в акции этого предприятия по сравнению с вложением в др доходные инвестиции.

САРМ – основан на использовании информации о компаниях-аналогах. Для этого существует порядок:1.расчет безрисковой ставки (по депозитам); 2.определение темпов прироста спада производства;3.надбавка за риск вложения в акции оцениваемого объекта, умноженное на коэффициент компании-аналога; 4.надбавка, связанная с размерами компании.

Сравнительный – основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов или запрашиваемых цен на аналогичные объекты. Включает методы: метод рынка капиталов; сделок и отраслевых коэффициентов.

Метод сделок определяет уровень стоимости конкретного пакета акций, позволяющих полностью управлять предприятием. Метод рынка капиталов определяет стоимость на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод отраслевых к-тов используется для ориентировочной оценки стоимости предприятия и основан на предположении, что стоимость бизнеса равна произведению числового коэффициента, рассчитанного для данной отрасли, и финансового показателя деятельности предприятия.

PV=S+ADI, где S- цена продажи сопоставимого объекта; ADI – денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающее количественные и качественные различия м/у характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.