§ 174. Эмфитевзис

В постклассическом праве эмфитевзив появился как особый вид долгосрочной аренды земли. Предметом эмфитевзиса (ernphiteusis) были участки с определенной культурой, а также необрабатывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских салтусов. Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время освобождался от выплаты арендной платы. После истечения этого срока он должен был платить canon, который был несколько меньше арендной платы по договорам jus in agro vectigali. Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязанности арендаторов, плативших vectigal. Защитой признанных прав служили rei vindicatio utilis и посессорные интердикты.

В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя. В jus emphyteuticarius (295), кроме права получения арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор правовым актом inter vivos распоряжался своими правомочиями (jus protimiseos или praelationis). Арендодатель, который не использовал это право, требовал получения так называемого laudemium, т. е. эмфитевтор должен был ему отчислить 2% от цены. Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоянии. Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: как определенная часть от произведенного продукта. Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств. (296)

§ 175.Superficies

Договор о долгосрочной аренде строительных участков именовался superficies. На основании этого договора арендатор участка (суперфициарий) получал постоянное, наследственное и отчуждаемое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, регулярно выплачивая собственнику участка арендную плату. Арендная плата называлась solarium. Права суперфициария были защищены rei vindicatio utilis и поссессорными интердиктами, как и особым interdictium de superficiebus. (297)

Условия для заключения договора о superficies созрели только в классическое время, когда полностью утвердилась частная собственность на землю. В связи с тем, что почти весь земельный фонд находился в руках небольшого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики, было необходимо найти правовое средство, дававшее возможность возникновению собственности на строительные участки, которые и в дальнейшем оставались бы в руках прежних собственников, а строения и пользование такими участками можно было бы передать и другим лицам. С этой целью был создан договор о superficies. С введением суперфиция в Риме было полностью отброшено прежнее положение о том, что земля должна принадлежать тому, кто ее обрабатывает или застраивает и утвердилось противоположное: земля принадлежит собственнику даже тогда, когда по его воле застраивается другим. Застройщик такого участка, хотя и строил на собственные средства, мог обладать только правом его постоянного использования.