Basin_kniga_2

ИЗБРАННЫЕ ТРУДЫ

мином «право на жилплощадь»1.

Прежде всего, такое наименование характеризует материальный объект права нанимателя – конкретное помещение. По поводу жилого помещения наниматель вступает в обязательственные правоотношения; эта же квартира или комната является объектом его вещных прав. В случае уничтожения жилого помещения прекращаются и вещные, и обязательственные права нанимателя2. Когда нормативные акты и судебные документы говорят о праве на жилое помещение или о праве на жилую площадь, то этим подчеркивается, что носители данного права не просто состоят в обязательственных отношениях с известными жилищными органами, не просто имеют право требовать от этих органов выполнения известных действий, но, прежде всего, вправе использовать такое помещение по назначению своими непосредственными действиями; все другие лица обязаны воздержаться от нарушения прав съемщика, который имеет юридическую возможность защиты против любого нарушителя. Поэтому термин «право на жилое помещение» вполне может применяться в смысле совокупности вещных правомочий нанимателя.

В нормативных актах, литературе и документах судебной практики такое право часто называют также правом пользования жилым помещением, а субъекта права именуют пользователем. Этот термин отражает наиболее важное и характерное правомочие нанимателя, поскольку отношения пользования жильем – основной

1Комплексный характер жилищного права признавался также М.С. Липецкером (Понятие и природа права на жилую площадь по действующему советскому законодательству: Дис. канд. юр.н. С. 258-262). Однако в трактовке им этого понятия были допущены, на наш взгляд, по крайней мере, две серьёзных ошибки. Во-первых, М.С. Липецкер, отметив комплексный характер рассматриваемого субъективного права, в итоговом выводе квалифицирует его лишь как право абсолютное С. 282). Во-вторых, автор подчёркивает непроизводный характер абсолютных правомочий нанимателя (С. 262-263), в то время как эти правомочия производны и зависимы от обязательственных связей между нанимателем и владельцем дома.

2См.: Определение судебной коллегии по гражданским дедам Верховною суда СССР от

30апреля 1947 г. //Судебная практика Верховного суда СССР. 1947. Вып. III. С. 10-11.

291

Памяти Ю.Г. Басина

элемент материального содержания жилищного правоотношения. Потребительский характер права также необходимо выдвигает на первое место среди других правомочий правомочие пользования.

Остальные правомочия либо служат предпосылками пользования, либо вытекают из него. Но поскольку эти остальные элементы права на жилое помещение не сливаются с правомочием пользования (в юридическом понимании), они должны быть самостоятельно отмечены при характеристике субъективного жилищного права, без чего такая характеристика остается неполной и неточной.

Во-первых, наряду с правомочием пользования наниматель обладает также правомочием владения, а в ограниченных пределах

– и распоряжения помещением.

Во-вторых, наниматель может определенный период и не осуществлять правомочий пользования и владения, не утрачивая в то же время права на помещение (например, при временном отсутствии, при бронировании квартиры, нахождении на срочной службе в рядах Советской Армии, сдаче части жилплощади в поднаем и т.п.).

Основной же особенностью права нанимателя на помещение является то, что оно носит строго целевой и потребительский характер: пользование, владение и распоряжение квартирой возможны и правомерны лишь в той мере, в какой это необходимо для использования ее в качестве жилья. Изменение назначения жилого помещения: превращение его в мастерскую и пр., – выходит за пределы права нанимателя и не может быть признано законным, хотя бы жилец выполнял все обязанности по оплате и сохранности квартиры1. Пользование помещением предполагается лишь как способ реализации его потребительной стоимости. Иная форма пользования не допускается. Именно целевой характер использования позволяет в спорных случаях ориентироваться в пределах, до которых доходят правомочия нанимателя.

1 См.: Социалистическая законность. 1951. №9. С. 94.

292

ИЗБРАННЫЕ ТРУДЫ

Право владения помещением предоставляется нанимателю в качестве предпосылки для осуществления правомочия пользования жильем. Передача помещения другим лицам, хотя бы и без оплаты, неправомерна. Владение помещением без его фактического использования противоречит целевому назначению жилья. Поэтому даже при соблюдении всех других обязанностей наниматель не вправе длительное время не проживать в квартире. При необходимых и важных с государственной точки зрения обстоятельствах помещение, не используемое нанимателем длительный период, передается: для временного использования по назначению другим лицам. Весьма своеобразным представляется правомочие нанимателя распоряжаться помещением. Прежде всего, отметим, что это правомочие ограничено двумя рубежами. Поскольку жилищное право в СССР неотчуждаемо, распоряжение жилой площадью, кроме установленных законом исключений, не охватывает сделок, направленных на передачу (возмездную или безвозмездную) нанимателем всех своих прав другим лицам.

Во-вторых, поскольку жилищное право носит потребительский характер, распоряжение может быть направлено лишь на улучшение условий проживания, т.е. на создание условий более эффективного осуществления правомочий пользования, но отнюдь не для достижения иных имущественных целей.

Но и в пределах этих границ право распоряжения нанимателя охватывает значительный круг действий: обмен, вселение других постоянных и временных жильцов, сдача жилой площади в поднаем, заселение жилищных излишков, перестройка квартиры, объединение и разделение жилищных прав членов семьи, прекращение жилищного правоотношения.

Не все элементы правомочия распоряжения возникают одновременно. Если право владеть и пользоваться помещением появляется у нанимателя в полном объеме в самый момент возникновения жилищного правоотношения, то правомочие распоряжения, также возникающее в этот момент, еще не включает возможностей совершения некоторых действий, относящихся к данному право-

293

Памяти Ю.Г. Басина

мочию. Такие возможности появляются позже: при наступлении дополнительных обстоятельств (например, появление жилищных излишков), издании административного акта или получении согласия наймодателя на совершение некоторых действий (на переоборудование квартиры, обмен и пр.).

С другой стороны, следует отметить, что многие распорядительные действия совершаются независимо от согласия жилищных органов. Это характеризует самостоятельность (конечно, весьма ограниченную) прав нанимателя от власти наймодателя1.

Поскольку действия, охватываемые правомочием распоряжения, ведут к изменению или прекращению жилищных прав и обязанностей, условия совершения таких действий, а также последствия, которые они вызывают, будут рассмотрены в главах, специально посвященных изменению и прекращению жилищного правоотношения.

Таким образом, право на жилое помещение не состоит из ка- ких-либо специфических элементов, не свойственных другим субъективным гражданским правам, оно складывается из известных правомочий и может быть определено, как право в границах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением с целью удовлетворения жилищных потребностей.

Право на жилое помещение отличается от права собственности не только более ограниченным и строго целевым характером правомочий, составляющих его содержание, но и тем, что это – право на чужое (в юридическом понимании) имущество. Поэтому, как уже отмечалось, субъективное жилищное право нанимателя представляет собой комплексное право, сочетающее рассмотренные выше вещные абсолютные правомочия на помещение с обязательственными правомочиями нанимателя по отношению к домо-

1 Эта самостоятельность характеризуется также некоторыми другими моментами, не относящимися, строга говоря, к правомочиям распоряжения: возможность продления действия жилищного правоотношения после истечения первоначально установленного срока, сохранение помещения при выезде на длительный период и т.п.

294

ИЗБРАННЫЕ ТРУДЫ

управлению (владельцу дома), причем вещные правомочия в этом комплексе существуют зависимо от обязательственных связей.

Рассмотрим теперь характер обязательственных правомочий нанимателя.

Они охватывают большой круг действий, которые обязано совершать домоуправление для обеспечения жильцам нормальных условий проживания в квартирах: снабжение коммунальными услугами (если это в конкретных правоотношениях отнесено к обязанности домоуправления), уборка территории двора, и внеквартирных помещений, подготовка жилого дома к зиме, устранение повреждений самого здания и домового оборудования, производство различного рода ремонтных работ и т.п.1

Эти действия должны совершаться или постоянно, или в предустановленные сроки, или по мере надобности (необходимости). Поэтому точный характер действий не всегда может быть установлен заблаговременно.

Особенности действий, которые должны быть выполнены по требованию нанимателя, существенно и по-разному влияют на характер его правомочий. С этой точки зрения, все действия, охватываемые обязанностью домоуправления, можно разделить на три группы. К первой из них отнесем действия, совершаемые постоянно или по первому требованию жильца – снабжение газом, водой, текущая уборка и т.п.

Вторая группа – действия, выполняемые в предустановленные сроки или в определенное время, зависящее от существа действий: отопление, подготовка к зиме, ремонт помещений в соответствии с описью, где обозначено время исполнения ремонтных работ, и пр.

Третья группа – действия, совершаемые лишь при наступлении обстоятельств, вызывающих их необходимость, – исправление аварий, устранение неожиданных повреждений помещений и оборудования.

1 См.: п. 4 Типового договора найма жилого помещения (СП РСФСР. 1962. №20. С. 102).

295

Памяти Ю.Г. Басина

В чем же правовое значение особенностей действий каждой из этих групп?

Здесь мы подходим к другой проблеме, встающей при внимательном рассмотрении многих обязательственных правомочий, – проблеме состояния субъективных прав.

Характерной чертой правомочий, относящихся к первой группе, является их непрерывная постоянная действенность, им отвечают обязанности также непрерывно находящиеся в активном состоянии. Несовершение обязанным лицом должного действия в любой момент существования правоотношения дает основание предъявить требование об исполнении и добиваться осуществления такого требования всеми средствами, которыми обеспечивается реализация правомочий в социалистическом обществе.

Иной характер носят правомочия, относящиеся ко второй группе. До наступления срока или иного определенного обстоятельства правообладающий субъект не может требовать, и обязанное лицо не должно совершать обусловленных действий. И вообще поведение должника для управомоченного юридически безразлично. До наступления срока наниматель, например, не вправе претендовать на отопление квартиры, производство ремонта и т.п. Таким образом, право, как обеспеченная возможность требовать определенного поведения, не проявляет этого своего качества. Но достаточно наступления срока, как правомочие превращается в активный фактор, воздействующий на обязанного субъекта правоотношения.

Такое положение может вызвать сомнение в том, существует ли право вообще до отмеченного переломного момента. Правильное решение этого вопроса имеет значение, далеко выходящее за пределы жилищного правоотношения, ибо известно множество обязательств, содержание которых отличается отмеченными особенностями, например, срочный заем, купля-продажа с оплатой в рассрочку или вперед, многие разновидности поставки, сделки, заключенные под отлагательным условием и т.п. Если признать, что в подобных обязательствах права и обязанности отсутствуют до

296

ИЗБРАННЫЕ ТРУДЫ

наступления сроков исполнения (обусловленных обстоятельств), то нужно сделать вывод, что до этого времени нет и правоотношений, поскольку они не могут существовать без прав и обязанностей, без своего содержания.

Но для такого вывода нет оснований. Правоотношение возникает в момент заключения договора либо наступления иного правопорождающего юридического факта. В этот же момент появляется также право и корреспондирующая с ним обязанность. Срок исполнения (или другое обстоятельство, означающее переход к возможности требовать исполнения) не входит в юридический состав, необходимый для образования правоотношения. Однако до наступления срока (обстоятельства) права и обязанности еще не приведены в активное состояние и существуют в своем потенциальном качестве, как пружина, сжатая для будущего действия.

Но уже в этот период мы можем точно сказать, в чем заключается и право, и отвечающая ему обязанность, нам определенно известно содержание обязательства: какой именно ремонт будет произведен, какая сумма долга выплачена, какое имущество передано и т.п., поэтому состояние правомочия и обязанности может быть охарактеризовано как потенциально-определенное.

А.Г. Певзнер, рассматривая сделки, заключенные под отлагательным условием, отмечает, что до наступления условия правоотношение вообще не включает прав и обязанностей1. С этим мнением нельзя согласиться не только потому, что оно подводит нас к возможности существования бессодержательных правоотношений, но и потому, что, признав его правильным для условных сделок, мы должны были бы применить его ко всем срочным договорам, где срок имеет отлагательное значение, ибо разница между условием и сроком состоит в степени определенности наступления, а не в характере воздействия на содержание правоотношения2.

1Певзнер А.Г. Понятие гражданского правоотношения и некоторые вопросы теория субъективных гражданских прав. С. 13-14.

2См.: Гурвич М.А. Право на иск. М.: Изд-во АН СССР, 1949. С. 160.

297

Памяти Ю.Г. Басина

Представление же о том, что в срочных сделках права и обязанности наступают лишь при наступлении срока, – очевидно неприемлемо.

То, что право в рассматриваемом здесь состоянии остается правом, и отношения сторон уже приняли форму правоотношения, подтверждается возможностью применения к нарушителям правомочий средств государственной, в том числе судебной защиты. Если у кредитора в этот период развития обязательства появится обоснованное сомнение в том, что обязательство будет исполнено, он может обратиться в суд за защитой права. Суд не обяжет должника немедленно совершить соответствующие действия, но подтвердит правомочия истца и примет нужные меры с тем, чтобы обеспечить исполнение при наступлении срока. Гражданскому процессуальному праву хорошо известно разграничение между исками о присуждении и исками о признании; последние представляют собой обычный способ защиты права в его потенциальном состоянии.

Необычно значение некоторых юридических фактов применительно к рассматриваемым случаям развития обязательства. Такие факты, как наступление срока исполнения или обусловленного обстоятельства, не порождают, не прекращают и не изменяют правоотношений, их значение заключается в преобразовании состояния субъективного права и соответствующей ему обязанности, в переводе их из потенциально-определенного в действенное состояние.

Рассмотрим третью группу правомочий. Она также характеризуется тем, что должник не обязан совершить что-либо до наступления срока или определенного обстоятельства, но в отличие от правомочий второй группы правомочия, охватываемые третьей группой, до наступления преобразующего факта определены лишь общим образом; в этой части нельзя сказать заранее, какие конкретные действия совершит обязанный субъект правоотношения. Например, в обязательственных связях между нанимателем и жилищным органом последний должен немедленно устранять де-

298

ИЗБРАННЫЕ ТРУДЫ

фекты помещения или домового оборудования, вызванные аварийными случаями. Значит, со дня появления жилищного обязательства стороны связаны правами и обязанностями по устранению дефектов. Но эти права и обязанности еще не наполнены определенным содержанием. Точный характер подлежащих совершению действий выясняется лишь при наступлении обусловленного обстоятельства.

Подобного рода обязательств также немало в повседневной жизни. Например, срочный договор страхования от несчастных случаев. До наступления такого случая нельзя сказать ничего определенного об основной обязанности страховщика – выплате возмещения, – ибо она целиком зависит от характера несчастного случая (если таковой вообще будет иметь место).

И при рассматриваемых условиях правоотношение (права и обязанности) существует до наступления преобразующего обстоятельства. Однако право (правомочие) и обязанность находятся в потенциально-неопределенном состоянии. Значение срока или другого факта, выводящего право из такого состояния, заключается не только в изменении его качества, но и в конкретизации, уточнении содержания правоотношения.

Следовательно, рассматривая характер прав и обязанностей участников правоотношений, мы должны различать три возможных для них состояния: потенциально-неопределенное, потенци- ально-определенное и действенное. Оценивая значение юридических фактов, мы также должны среди их свойств учитывать способность изменять состояние прав (обязанностей), либо одновременно и изменять, и конкретизировать их.

Признание различных состояний правомочий и дополнительных свойств юридических фактов имеет весьма важное практическое значение. Об этом, прежде всего, говорит существование специальной категории исков о признании, о чем уже упоминалось. Проблема этих исков, однако, как правило, рассматривается лишь в сугубо процессуальном плане, хотя ее правильное решение имеет важное материальное гражданско-правовое значение.

299

Памяти Ю.Г. Басина

Впервой главе настоящей работы освещались условия предоставления квартир в домах, построенных с трудовым участием работников предприятия (учреждения), или при других аналогичных обстоятельствах. Ознакомление с судебной практикой по таким делам убедительно показывает важность различать состояние субъективного права, важность защищать его не только тогда, когда оно обладает действенным качеством, но и тогда, когда оно находится в потенциально-определенном и даже потенциальнонеопределенном состоянии (в последнем случае – путем признания правоотношения существующим).

ВАлма-Ате жилой дом по ул. Мира строился с участием работников управления Казахской железной дороги. За несколько месяцев до окончания работ участники строительства обратились к администрации дороги и дорпрофсожу с просьбой закрепить за ними конкретные квартиры. В просьбе было отказало, причем представитель администрации заявил, что, возможно, некоторые участники строительства на этот раз квартир не получат или получат их в другом доме. В связи с этим работники обратились в суд, однако, в рассмотрении дела им было отказано, поскольку еще не наступило время исполнения администрацией обязательства по предоставлению жилой площади.

Б. был выселен в связи со сносом жилого строения, в котором он проживал. Организация-застройщик обязалась предоставить ему по окончании постройки первой секции нового дома двухкомнатную, а по окончании второй секции – трехкомнатную квартиру (двухкомнатная квартира была меньше помещения, которое ранее занимал Б.). Однако, когда строительство приближалось к концу и Б. обратился к застройщику с просьбой закрепить за ним квартиру, последний отказался это выполнить. В это время выяснилось, что во второй секции вовсе нет трехкомнатных квартир, но такие квартиры есть в первой секции. Б. предъявил иск о предоставлении ему трехкомнатной квартиры в первой секции. Решением народного суда Советского района г. Алма-Аты иск был удовлетворен 14 сентября 1957 г. 8 октября дело было пересмотрено в порядке надзора

300