Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество. Лекция

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 89 / 119 10 11 > Следующая >>>

6. О проблемах правоприминительной практикипри осуществлении государственного кадастрового учета и ведении ЕГРН

Работа во всех вышеперечисленных подсистемах обеспечивается через веб-интерфейсы внутреннего портала, такие как автоматизированные рабочие места (АРМ): администратора очереди, руководителя подразделения, регистратора недвижимости, инженера приёмки документов, регистратора границ, специалиста.

Взаимодействие подсистем ЕГРН со внешними системами обеспечивается системой межведомственного взаимодействия (СМЭВ) через подсистемы мониторинга управления и подсистему информационной безопасности.

Таким образом, у Росреестра есть возможность внесения сведений в ЕГРН в рамках информационного межведомственного взаимодействия в автоматическом режиме, в то же время МФЦ, единый портал государственных услуг и информационные системы органов власти имеют возможность получать самую актуальную и качественную информацию из ЕГРН.

Прикладное программное обеспечение разработано с использованием компонентов свободно распространяемого программного обеспечения. Основным языком программирования при разработке подсистем является Ruby. Для облегчения разработки и объединения разных программных компонентов используется программная среда Ruby on Rails.

При выборе тех или иных решений для внедрения были использованы принципы наибольшей открытости исходных кодов таких программных продуктов. Это позволяет обеспечить при необходимости возможность дальнейшей доработки таких продуктов вне зависимости от конкретных производителей программ и компонентов системы.

6. О проблемах правоприминительной практики

при осуществлении государственного кадастрового

учета и ведении Единого государственного реестра

недвжимости

Одной из главных проблем при ведении ЕГРН является отсутствие в кадастре недвижимости необходимых сведений об объектах недвижимости, или ненадлежащее их качество, что влечет большое количество

нареканий со стороны граждан, организаций, органов государственной власти и местного самоуправления, судебных споров.

Указанные недостатки обусловлены в первую очередь осуществлением земельной реформы в Российской Федерации. В частности, про-

Бурмакина Н.И. Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество

цесс передачи государственных земель гражданам был связан с массовым закреплением за фактическими землепользователями земельных участков, используемых для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. Эта процедура не предусматривала необходимость выполнения дорогостоящих работ по установлению границ на местности и определению координат характерных точек границ соответствующих земельных участков. В результате были выданы правоустанавливающие документы, которые не содержали необходимых сведений о границах земельных участков. При последующем уточнении местоположения границ соответствующих земельных участков выявляются их пересечения, что в итоге приводит к земельным спорам.

Принятый в настоящее время способ формирования сведений ЕГРН на основе заявительного принципа приводит к созданию фрагментарного кадастра недвижимости.

Отсутствие сведений об административных границах и границах зон (территориальных, с особыми условиями использования территорий) в кадастре приводит к появлению некорректных сведений относительно местоположения объектов, к возможности «двойного» кадастрового учета и «двойной» регистрации прав на объект недвижимости.

Отсутствие сведений об ограничениях прав в отношении объектов недвижимости, которые размещаются в какой-либо зоне либо в границах

определенного объекта землеустройства, в целом негативно влияет на гражданский оборот недвижимости.

Отсутствие точных границ в кадастре недвижимости не позволяет определить точную площадь соответствующего земельного участка, что влияет на величину кадастровой стоимости и приводит к некорректному начислению земельных платежей.

Недостатки и неточности кадастровой информации оказывают отрицательный эффект при использовании данной информации в целях управления недвижимостью. Ошибки в кадастровой информации влекут за собой ошибки при расчете земельного налога, налога на имущество физических лиц и организаций, арендных платежей, прогнозировании налогооблагаемой базы и т.д.

Указанные обстоятельства не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, использовать недвижимое имущество как полноценный актив, что, в свою очередь, от-

рицательно сказывалось на инвестиционной привлекательности рынка недвижимости страны.

В этой связи Росреестр для получения достоверной базы данных об объектах недвижимости и правах на такие объекты проводит на постоянной основе работы по гармонизации и верификации сведений ЕГРН.

Однако сведения ЕГРН в соответствии с Законом о регистрации недвижимости формируются также в рамках межведомственного информационного взаимодействия органов государственной власти, местного самоуправления, судов и т.д.

В целях реализации вышеуказанных положений Закона о регистрации недвижимости было издано постановление Правительства РФ от 31 декабря 2015 г. №1532 «Об утверждении Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 - 13, 15 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченные Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в государственном реестре недвижимости».

Так, органы государственной власти и местного самоуправления, в случае принятия ими решений (актов), обязаны направлять в Росреестр документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН (ст. 32): об утверждении результатов государственной кадастровой

оценки объектов недвижимости; об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка; об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон; о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке); об установлении или изменении прохождения Государственной границы Российской Федерации; об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования; об установлении или изменении границ населенного пункта; об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территорий; об установлении или

Бурмакина Н.И. Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество

изменении границ особо охраняемой природной территории; об отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую; об установлении или изменении границ охотничьих угодий; об утверждении проекта межевания территории; об установлении или изменении границ территорий опережающего социально-экономического развития; об установлении или изменении границ зон территориального развития в Российской Федерации; об установлении или изменении границ игорных зон; о результатах проведения государственного земельного надзора; об установлении или изменении границ лесничеств, лесопарков; об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования; о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или о договоре собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, с органом государственной власти, органом местного самоуправления, предоставившими указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок.

В межведомственном взаимодействия принимают участие: органы охраны объектов культурного наследия; органы, осуществляющий ведение государственного лесного реестра и государственного водного реестра; федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции; органы опеки и попечительства; федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей; органы местного самоуправления; уполномоченные государственные органы субъектов Российской Федерации городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя; органы записи актов гражданского состояния; суды; суды или уполномоченные органы, наложившие арест на недвижимое

имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством; нотариусы; высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, на территории которого или на территориях которых создается особая экономическая зона.

При этом органы государственной власти, местного самоуправления должны направлять в Росреестр документы (содержащиеся в них сведения) в соответствии со ст. 32 Закона о регистрации недвижимости в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решений (актов), а в случае, если требуется карта (план) объекта землеустройства или описание местоположения границ соответствующих территорий или зон, в течение шести месяцев с даты принятия указанных в п. 12, 14 - 16 ч. 1, в ч. 3 ст. 32 Закона о регистрации недвижимости решений (актов) или в течение трех месяцев с даты принятия указанных в ч. 15 ст. 32 Закона о регистрации недвижимости решений (актов).

Однако отнюдь не всеми органами государственной власти и местного самоуправления надлежащим образом выполняются вышеуказанные положения Закона о регистрации недвижимости.

При этом в соответствии со ст. 14.35. КоАП РФ, нарушение установ-

ленного законом порядка информационного взаимодействия при ведении кадастра недвижимости должностным лицом, ответственным за представление в указанном порядке соответствующего документа, а равно представление в указанном порядке документа, содержащего недостоверные сведения, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от трех тысяч до 5 тыс.рублей.

Кроме того, нарушение органами государственной власти, местного самоуправления, иными лицами требований к подаче в установленный срок в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с предоставлением земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования либо принятием акта, решения или заключением договора, предусматривающих строительство на земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере ста тысяч

Бурмакина Н.И. Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество

рублей; на должностных лиц пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, 100 тыс. рублей; на юридических лиц 400 тыс. рублей.

В случае, если указанные выше сведения не были внесены в кадастр недвижимости в порядке информационного взаимодействия, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в кадастр недвижимости. Органы регистрации прав в сложившихся обстоятельствах вынуждены самостоятельно запрашивать содержащие указанные сведения документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Проанализируем также информационное взаимодействие Росреестра с ФНС. Статьей 85 Налогового кодекса РФ установлена обязанность

территориальных органов Росреестра сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, правах и сделках, зарегистрированных в этих органах, и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.

Территориальные органы Росреестра должны представлять соответствующие сведения в налоговые органы в электронной форме. Порядок представления сведений в налоговые органы в электронной форме определяется соглашением взаимодействующих сторон.

Однако, надлежащее взаимодействие между Росреестром и ФНС также не осуществляется.

Так, имеются многочисленные случаи, когда, например, право собственности на объект недвижимости прекращено, имеется запись в ЕГРН, однако продолжает начисляться земельный налог, налоги на имущество физических лиц и организаций, неправомерно образуется задолженность по имущественным налогам.

Нередко налоговые органы не информируются Росреестром и об установлении прав на объекты недвижимости.

В связи с этим Налоговый кодекс РФ (п.2.1.ст. 23) был дополнен положениями о том, что налогоплательщики физические лица обязаны сооб-

щать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими.

Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объекты недвижимого представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Сообщение о наличии объекта налогообложения не представляется в налоговый орган в случаях, если физическое лицо получало налоговое

уведомление об уплате налога в отношении этого объекта или если не получало налоговое уведомление в связи с предоставлением ему налоговой льготы.

При этом в соответствии с НК РФ (п. 3 ст. 129.1) неправомерное не-

представление (несвоевременное представление) налогоплательщиком - физическим лицом налоговому органу указанного сообщения влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога в отношении объекта недвижимого имущества, по которым не представлено (несвоевременно представлено) это сообщение.

Информационное взаимодействие, осуществляемое Росреестром и Росимуществом, также далеко от идеала.

Таким образом, можно констатировать, что в России в ходе проведения административной реформы и, несмотря на наличие необходимых нормативных правовых документов, сложилась неудовлетворительная практика межведомственного информационного взаимодействия в сфере ведения ЕГРН, в связи с чем требуется, на наш взгляд, принятие целого комплекса мер на уровне Правительства РФ., в том числе в части усиления ответственности виновных лиц.

Отсутствие информации в ЕГРН, недостоверность сведений в ЕГРН и их неактуальность приводят, в том числе и к ошибкам при ведении ЕГРН, необоснованным приостановлениям и отказам в проведении учетных и регистрационных действий.

В целях введения досудебной процедуры обжалования приостановлений и отказов в сфере кадастровых отношений Росреестром 5 апреля 2017 г. во всех субъектах Российской Федерации были созданы апелляционные комиссии.

По данным Росреестра (www.rosreestr.ru) по состоянию на 01.12.2017 года в апелляционные комиссии поступило 4774 заявления.

При этом в 50% случаях (2407 заявления) документы были возвращены без рассмотрения, так как пакет документов не соответствовал требованиям, установленным приказом Минэкономразвития России от

Бурмакина Н.И. Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество

30.03.2016 №193 «Об утверждении Положения о порядке формирования и работы апелляционной комиссии, созданной при органе регистрации прав, перечня и форм документов, необходимых для обращения в апелляционную комиссию, а также документов, подготавливаемых в результате ее работы».

1988 (42%) заявлений были рассмотрены и отклонены, так как решение органов регистрации прав о приостановлении были признаны апелляционными комиссиями обоснованными.

379 (8%) заявлений были рассмотрены и удовлетворены, так как решения органов регистрации прав о приостановлении были признаны апелляционными комиссиями необоснованными.

В настоящее время в субъектах Российской Федерации еще не сложилась единообразная практика работы апелляционных комиссий и подходов к рассмотрению документов. Регулярность проведения заседаний комиссии, как правило, зависит от количества принятых к рассмотрению заявлений. Так, например, в Московской области заседания

комиссии проводятся еженедельно; по состоянию на 01.12.2017 года было проведено 30 заседаний комиссии. Члены комиссии рассматривают заявления с учетными делами непосредственно на заседании. Комиссия за одно заседание рассматривает порядка 35 учетных дел. Решения принимаются коллегиально, имеются случаи голосования с «особым мнением».

В связи с этим, на наш взгляд, требуется совершенствование порядка работы апелляционных комиссий: создание возможности использования

сервисов удаленного доступа для предварительного ознакомления членов апелляционных комиссий с материалами учетно-регистрационного дела; упрощение формы заявления об обжаловании; совершенствование механизма проведения экспертизы представленных материалов; внедрение механизмов контроля за исполнением решений комиссий, обеспечения соотносимости отдельных сроков приостановления кадастрового учета и сроков для обжалования таких решений; введение возможности обжалования повторных решений о приостановлении, повторного обращения в комиссию после отказа в рассмотрении заявления по формальным признакам; урегулирование порядка действий члена комиссии в случаях наличия конфликта интересов; расширение видов решений комиссии, порядка назначения очередного заседания при отсутствии кворума на предыдущем заседания; урегулирование вопроса установления момента, который соответствует дате подачи заявления в комиссию посредством почтового отправления; обеспечение на

портале Росреестра работы сервиса для подачи заявлений об обжаловании решений о приостановлении кадастрового учета в апелляционную комиссию в электронном виде.

Следует отметить, что кадастровый инженер должен быть не просто посредником между правообладателями объектов недвижимости и органом регистрации прав, а, в первую очередь, квалифицированным специалистом, ключевой фигурой в подготовке документов для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, уточнения его границ и площади, осуществления кадастрового учета объектов капитального строительства.

Можно выделить основные показатели качества кадастровых работ: соответствие определенных границ объекта (других характеристик) их фактическому положению на местности и точность их определения; соблюдение процедуры согласования местоположения границ земельных участков; качественно подготовленные документы; соблюдение сроков проведения работ, начиная от заключения договора подряда, заканчивая получением документов по итогам проведения государственного кадастрового учета объекта недвижимости и (или) регистрации права.

При этом одним из критериев эффективности деятельности кадастрового инженера можно считать соотношение принятых органом регистрации прав решений о приостановлении/отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине некачественной подготовки документов кадастровым инженером в общем количестве документов, подготовленных таким кадастровым инженером, на основании которых был осуществлен кадастровый учет объектов недвижимости (или) регистрация прав.

Следует также отметить, что созданным в 2017 г. национальным объединением СРО кадастровых инженеров утвержден ряд важных для СРО кадастровых инженеров документов.

Так, утвержден «Порядок работы специализированных органов саморегулируемой организации кадастровых инженеров, осуществляющих контроль за профессиональной деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, стандартов осуществления кадастровой деятельности и правил профессиональной этики кадастровых инженеров и рассмотрение дел о применении к кадастровым инженерам мер дисциплинарной ответственности» (протокол Национального объединения СРО КИ №05/17

Бурмакина Н.И. Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество

от «23» мая 2017 г., согласование Минэкономразвития России - №25060ВА/Д23и от «5» сентября 2017 г.).

В соответствии с вышеуказанным Порядком, основными функциями

контрольных органов СРО кадастровых инженеров являются: контроль

за соблюдением членами СРО кадастровых инженеров требований законодательства Российской Федерации в области кадастровых отношений, стандартов осуществления кадастровой деятельности и правил профессиональной этики кадастровых инженеров; контроль за соблюдением членами СРО кадастровых инженеров обязательных условий членства в такой СРО кадастровых инженеров ; контроль за соблюдением членами СРО кадастровых инженеров требований об обязательном страховании гражданской ответственности кадастровых инженеров; контроль за своевременным прохождением членами СРО кадастровых инженеров обучения по дополнительной профессиональной программе повышения квалификации кадастровых инженеров в порядке и в сроки, которые установлены законодательно, и ведение учета членов СРО кадастровых инженеров, прошедших соответствующее обучение.

Основными функциями дисциплинарных органов СРО кадастровых инже-

неров являются: рассмотрение дел о применении в отношении членов СРО

кадастровых инженеров мер дисциплинарного воздействия; принятие решений о применении мер дисциплинарного воздействия к членам СРО кадастровых инженеров по результатам рассмотрения информации, обращений и (или) жалоб на действия (бездействие) членов СРО кадастровых инженеров, и дел о применении мер дисциплинарного воздействия по фактам нарушения ими требований законодательства и нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, стандартов осуществления кадастровой деятельности, правил профессиональной этики кадастровых инженеров и условий членства в СРО кадастровых инженеров.

Кроме того, как уже было отмечено, создан электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера», в котором должна производиться предварительная автоматизированная проверка кадастровым инженером межевых, технических планов, карт-планов территории и актов обследования в режиме реального времени.

Таким образом, предусмотрен целый ряд механизмов, направленных на снижение количества приостановлений (отказов) в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество, снижения количества судебных разбирательства в данной сфере.

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 89 / 119 10 11 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]