Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Управление проектами недвижимости. Учебное пособие

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

1 / 91 2 3 4 5 6 7 8 9 > Следующая >>>

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ

И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

В.В. Герасимов, О.А. Коробова,

Г.Б. Сафарян, Н.В. Светышев

УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ

НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

НОВОСИБИРСК 2015

УДК 69.003:658.1/.5 ББК н71

У 677

Управление проектами недвижимости : учеб. пособие / В. В. Герасимов [и др.] ; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т (Сибстрин). − Новосибирск : НГАСУ (Сибстрин), 2015. – 88 с.

ISBN 978-5-7795-0742-4

В учебном пособии приведены методические основы управления проектами недвижимости. Широко использованы методологические приемы, обеспечивающие эффективное усвоение читателями материалов: примеры из практики, анализ ситуаций и др.

В учебном пособии приведены модельные комплексы, необходимые для формирования методических инструментов для принятия эффективных решений в управлении недвижимости.

Учебное пособие по дисциплине «Основы организации, управления и планирования в строительстве» предназначено для студентов, обучающихся по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство» всех форм обучения.

Печатается по решению издательско-библиотечного совета

НГАСУ (Сибстрин)

Рецензенты:



М.М. Титов, д-р техн. наук, профессор

(НГАСУ (Сибстрин));



А.В. Иконникова, канд. экон. наук, доцент (НГМУ)

ISBN 978-5-7795-0742-4

Сафарян Г.Б., Светышев Н.В., 2015

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.......................................................................................4

ГЛАВА 1. СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПРОЕКТ КАК ОБЪЕКТ

НЕДВИЖИМОСТИ .......................................................6

1.1. Классификация объектов строительства.................................6

1.2. Проект как инструмент управления недвижимостью.......... 17

1.3. Концепция управления проектом недвижимости ................19

ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ ПРОЕКТА............22

2.1. Управление стоимостью на стадии

исследования проекта.............................................................23

2.2. Управление стоимостью на стадии инженерного

проектирования....................................................................... 30

2.3. Управление стоимостью проекта на стадии

строительства..........................................................................34

2.4. Управление стоимостью на стадии эксплуатации ...............43

ГЛАВА 3. ОЦЕНКА СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

ПРОЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ............................47

3.1. Оценка эффективности проекта на стадии

разработки объекта.................................................................70

3.2. Оценка эффективности проекта на стадии

эксплуатации объекта.............................................................73

3.3. Интегрированная оценка надежности

и эффективности проекта.......................................................81

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИ СПИСОК..............................................87

ВВЕДЕНИЕ

Управление проектом (Project Management) – использование знаний, навыков, методов, средств и технологий при выполнении проекта с целью достижения или превышения ожиданий участников проекта. Управление проектами (Project Management) в настоящее время заслужило признание как самостоятельная дисциплина управления, применение которой повышает надежность достижения поставленных целей в запланированные сроки, с требуемым качеством и в рамках бюджета.

Термин «проект», как известно, происходит от латинского слова projectus, что в буквальном переводе означает «брошенный вперед». Таким образом, сразу становится ясно: объект управления, который можно представить в виде проекта, отличает возможность его перспективного развертывания, т.е. возможность предусмотреть его состояния в будущем. Хотя различные официальные источники трактуют понятие проекта поразному, во всех определениях четко просматриваются особенности проекта как объекта управления, обусловленные комплексностью задач и работ, четкой ориентацией этого комплекса на достижение определенных целей и ограничениями по времени, бюджету, материальным и трудовым ресурсам.

Однако любая деятельность, в том числе и та, которую никто не собирается называть проектом, выполняется в течение определенного периода времени и связана с затратами определенных финансовых, материальных и трудовых ресурсов. Кроме того, любая разумная деятельность, как правило, целесообразна, т.е. направлена на достижение определенного результата. И тем не менее в одних случаях к управлению деятельностью подходят как к управлению проектом, а в других случаях – нет.

Деятельность как объект управления рассматривается в виде проекта тогда, когда:

• она объективно имеет комплексный характер и для ее

эффективного управления важное значение имеет анализ внутренней структуры всего комплекса работ (операций, процедур и т.п.);

• переходы от одной работы к другой определяют основ-

ное содержание всей деятельности;

• достижение целей деятельности связано с последова-

тельно-параллельным выполнением всех элементов этой деятельности;

• ограничения по времени, финансовым, материальным и

трудовым ресурсам имеют особое значение в процессе выполнения комплекса работ;

• продолжительность и стоимость деятельности явно зави-

сит от организации всего комплекса работ.

Реализация проектов – это неотъемлемая составляющая бизнес-процессов, присутствующая в любой организации. Проекты могут различаться по типам, масштабу, сложности. По статистике, участие в проектах занимает от 30 до 70 % рабочего времени менеджеров среднего и высшего звена (в зависимости от должности и вида бизнеса). В высококонкурентных отраслях эффективная реализация проектов развития становится ключевым фактором успеха бизнеса.

Практика использования системы управления проектами доказала ее высокую эффективность и, соответственно, создала реальную потребность в значительном числе специалистов нового профиля – так называемых проект-менеджеров (руководителей проектов) высокой квалификации. Вместе с тем специально проведенное исследование показало, что в настоящее время как в учебном процессе, так и на практике нередко используются «доморощенные» – не всегда высокого качества – пособия, посвященные отдельным элементам этой комплексной дисциплины.

Это свидетельствует о своевременности подготовки и издания учебного пособия, построенного на принципиально новой методической базе: теоретические положения во всех случаях подкреплены рабочими методиками, а также так называемыми практическими ситуациями и примерами.

Глава 1. СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПРОЕКТ

КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1.

Классификация объектов строительства

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения (рис. 1.1). Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты – земельный уча- сток, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения [1]:

– лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники,

дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы,

училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

ОН

ЕО ИП

ЗУ ЛН УН ЖН КН ОН

ГИЗУ ЗУО КМ ДМ КВ ОФ З/С ПР КСО

Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости:

ОН – объекты недвижимости; ЕО – естественные объекты;

ИО – искусственные объекты; ЗУ – земельные участки;

ЛН – лесные насаждения; УН – участки недр;

ЖН – жилая недвижимость; КН – коммерческая недвижимость;

ОН – общественная недвижимость;

ТИЗУ – текущее использование земельных участков;

ЗУО – земельный участок в обороте; КМ – кондоминиум;

ДМ – дом; КВ – квартира; ОФ – офисы; З/С – здания

и сооружения; ПР – предприятия; КСО – комплекс социальных

объектов (больницы, поликлиники, театры, школы и т.д.)

– культурно-просветительские (музеи, выставочные

комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

– специальные здания и сооружения – административ-

ные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не

оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

– при консервации – срок, на который консервируется

(временно прекращается) строительство, условия кон-

сервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

– при полном прекращении строительства – порядок лик-

видации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных – предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

• пожизненно наследуемого владения участками государ-

ственной и муниципальной собственности;

• постоянного (бессрочного) пользования участками госу-

дарственной и муниципальной собственности;

• аренды земельного участка;

• ограниченного пользования прилегающими земельными

участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить

доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах ком-

мерческих организаций, в том числе с иностранными инвестициями», разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

– первичное жилье – место постоянного проживания;

– вторичное жилье – загородное жилье, используемое в

течение ограниченного периода времени;

– третичное жилье – предназначено для кратковременного

проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов (например, Новосибирск) принято выделять следующие типологические характеристики [1]:

1. Элитное жилье

К нему предъявляются следующие основные требования:

• размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии прове-

денного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 м2;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, при-

ближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м2);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко

расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

• размещение на таком расстоянии до города, когда поезд-

ка занимает не более 1 ч;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслужива-

ния.

2. Жилье повышенной комфортности

Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наибо-

лее престижных) районах города;

1 / 91 2 3 4 5 6 7 8 9 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]