Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление проектами недвижимости. Учебное пособие
.pdf
3.3. Интегрированная оценка надежности
и эффективности проекта
В расчетах эффективности проекта следует учитывать неопределенность и риск. Под неопределенностью понимается неполнота и неточность информации об условиях реализации проекта, а под риском – возможность возникновения таких условий,
которые приведут к негативным последствиям.
В целях оценки устойчивости и эффективности проекта в
условиях неопределенности и риска Методические рекомендации [21] содержат четыре возможных метода (каждый следующий в списке метод является более точным, хотя и более трудоемким, и поэтому применение каждого из них делает ненужным
применение предыдущих):
1) укрупненную оценку устойчивости;
2) расчет уровней безубыточности;
3) метод вариации параметров;
4) оценку ожидаемого эффекта проекта с учетом количест-
венных характеристик неопределенности.
Укрупненная оценка устойчивости проекта
При использовании этого метода в целях обеспечения устойчивости проекта рекомендуется:
– использовать умеренно пессимистические прогнозы тех-
нико-экономических параметров проекта, цен, ставок
налога, обменных курсов валют и иных параметров экономического окружения проекта, объема производства и
цен на продукцию, сроков выполнения и стоимости отдельных видов работ и пр.;
– предусматривать резервы средств на непредвиденные
инвестиционные и операционные расходы, обусловленные возможными ошибками проектной организации,
пересмотром решений в ходе строительства, непредвиденными задержками платежей за поставленную продукцию и пр.;
– увеличивать норму дисконта на величину поправки на
риск.
81
Размер премии за риск устанавливается экспертно. В качестве аналога возможно использование зарубежных рекомендаций [19], приведенных в табл. 3.2.
Таблица 3.2
Рекомендуемый размер премии за риск
Поправка
Группа инвестиций
Замещающие инвестиции – категория 1 (новые машины
и оборудование, транспортные средства и т.д., которые
будут выполнять в основном те же функции, что и старое оборудование, которое заменяется)
Замещающие инвестиции – категория 2 (новые машины
и оборудование, которые заменяют старое оборудование, но являются технологически более совершенными,
требуют более высокой квалификации работников, других производственных подходов и т.п.)
Замещающие инвестиции – категория 3 (новые мощности, которые замещают старые мощности, новые заводы
на том же или другом месте)
Новые инвестиции – категория 1 (новые мощности или
связанное оборудование, с помощью которого будут
производиться или продаваться те продукты, которые
уже производились)
Новые инвестиции – категория 2 (новые мощности или
машины для производства или продажи производственных линий, которые тесно связаны с существующими
производственными линиями)
Новые инвестиции – категория 3 (новые мощности, или
машины или поглощение (приобретение) других форм
для производства или продажи производственных линий, которые не связаны с первоначальной деятельностью компании)
Инвестиции в НИР – категория 1 (прикладные НИР,
направленные на определенные специфические цели)
Инвестиции в НИР – категория 2 (фундаментальные
исследования, цели которых могут быть пока точно
не определены и результат точно не известен)
на риск
(ПР)
0
0,03
0,06
0,05
0,08
0,15
0,10
0,20
82
Таким образом, норма дисконта с учетом риска будет представлять собой:
Ер = Е + ПР.
Расчет границ безубыточности
Степень устойчивости проекта по отношению к возможным
изменениям условий реализации может быть охарактеризована
показателями границ безубыточности и предельных значений
таких параметров проекта, как объемы производства, цены производимой продукции и пр.
Уровнем безубыточности УБm на шаге m называется отношение безубыточного объема продаж (производства) к проектному на этом шаге. Под безубыточным понимается объем продаж, при котором чистая прибыль становится равной нулю. При
определении этого показателя принимается, что на шаге m:
• объем производства равен объему продаж;
• объем выручки меняется пропорционально объему про-
даж;
• доходы от внереализационной деятельности и расходы
по этой деятельности не зависят от объемов продаж;
• полные текущие издержки производства могут быть раз-
делены на условно-постоянные (не меняющиеся при изменение объема производства) и условно-переменные,
изменяющиеся прямо пропорционально объемам производства.
Расчет уровня безубыточности производится по формуле
DCCV C
−−
УБm =
CVS
−
mmm
,
mm
где Sm – объем выручки на m-м шаге;
Сm – полные текущие издержки производства продукции на
m-м шаге;
CVm – условно-переменная часть полных текущих издержек
производства на m-м шаге;
DCm – доходы от внереализационной деятельности за вычетом расходов по этой деятельности.
83
Все цены и затраты следует учитывать без НДС.
Обычно проект считается устойчивым, если в расчетах по
проекту в целом уровень безубыточности не превышает 0,6–0,7
после освоения проектных мощностей. Близость уровня безубыточности к единице (100 %), как правило, свидетельствует о недостаточной устойчивости проекта к колебаниям спроса на продукцию на данном шаге.
Метод вариации параметров (или анализ чувствительности) заключается в исследовании изменений интегральных показателей эффективности проекта в зависимости от изменения
отдельных параметров, таких как:
• инвестиционные затраты;
• объем производства;
• издержки производства;
• процент за кредит;
• индексы цен или индексы инфляции;
• задержки платежей;
• длительность расчетного периода и пр.
Оценка устойчивости может производиться путем определения предельных значений параметров проекта, т.е. таких, при
которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Для оценки предельных значений параметров, меняющихся по шагам расчета (цены продукции, основного технологического оборудования, объемы производства, объемы
кредитных ресурсов, ставки наиболее существенных налогов
и пр.), рекомендуется вычислять предельные интегральные
уровни этих параметров, т.е. такие коэффициенты (постоянные
для всех шагов расчета) к значениям этих параметров, при применение которых ЧДД проекта (или участника) становится нулевым.
Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности
При вероятностной неопределенности по каждому сценарию считается известной (заданной) вероятность его реализа-
84
ции. Вероятностное описание условий реализации проекта оп-
∑
∑
равдано и применимо, когда эффективность проекта обусловлена прежде всего неопределенностью природно-климатических
условий или процессов эксплуатации и износа основных
средств. С определенной долей условности колебания цен на
производимую продукцию и потребляемые ресурсы могут описываться также в вероятностных терминах.
В случае, когда имеется конечное количество сценариев и
вероятности их заданы, ожидаемый интегральный эффект проекта рассчитывается по формуле математического ожидания:
Эож = ,pЭ
k
kk
где Эож – ожидаемый интегральный эффект проекта;
Эk – интегральный эффект (ЧДД) при k-м сценарии;
Рk – вероятность реализации этого сценария.
При этом риск неэффективности проекта Рэ и средний
ущерб от реализации проекта в случае его неэффективности Уэ
определяется по формулам:
Σ
pЭ
Рэ = ;p
k
k
Уэ =
kkk
,
Р
э
где суммирование ведется только по k-м сценариям, для кото-
рых интегральные эффекты (ЧДД) Эk отрицательны.
Интервальная неопределенность оценивается в случае, когда какая-либо информация о вероятностях сценариев отсутствует (известно, что они положительны и в сумме составляют 1),
расчет ожидаемого интегрального эффекта производится по
формуле
Эож = λ × Э
+ (1 – λ) × Э
max
min
.
85
где Э
max
и Э
– наибольший и наименьший интегральный эф-
min
фект (ЧДД) по рассмотренным сценариям;
λ – специальный норматив для учета неопределенностей
эффекта, отражающий систему предпочтений соответствующего хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности.
Выводы
Все основные элементы проекта должны контролироваться
руководством, которое должно определить процедуру и установить последовательность сбора данных через определенные интервалы времени, производить анализ полученных данных, анализировать текущие расхождения фактических и плановых показателей и прогнозировать влияние текущего состояния дел на
выполнение оставшихся объемов работ.
Основные принципы построения эффективной системы
контроля включают:
• четкие планы;
• ясную систему отчетности;
• эффективную систему анализа фактических показателей
и тенденций;
• эффективную систему реагирования.
Завершающим шагом процесса контроля являются действия, предпринимаемые руководством и направленные на преодоление отклонений в ходе работ проекта. Эти действия могут
быть направлены на исправление выявленных недостатков и
преодоление негативных тенденций в рамках проекта. В ряде
случаев может потребоваться пересмотр плана.
86
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Органи-
зация. Управление. Финансирование / С. Н. Максимов. – Санкт-
Петербург, 2003. – 454 с.
2. Управление проектами : толковый англо-русский словарь-спра-
вочник / под ред. В.Д. Шапиро. – Москва : Высшая школа, 2000.
3. Управление инвестициями : в 2 т. / В. В. Шеремет [и др.]. – Моск-
ва : Высшая школа, 1998.
4. Пойзер Р. Б. Профессиональный девелопмент недвижимости : рук.
ULI по ведению бизнеса : пер. с англ. / Р. Б. Пейзер, А. Б. Фрей. –
2-е изд. – Москва, 2003. – 450 с.
5. Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция развития
недвижимости / В. В. Кущенко. – Москва : Норма, 2004. – 367 с.
6. Цацу Л. Н. Девелопмент в жилищной сфере (на примере Санкт-
Петербурга) / Л. И. Цапу. – Санкт-Петербург : С.-Петерб. гос.
архитектур.-строит. ун-т, 2002. – 115 с.
7. Девелопмент торговой недвижимости в России / К. Кульц
[и др.]. – Москва : Паблишинг Хаус, 2007. – 214 с.
8. От сырья к инновациям [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.csr-nw.ru
9. Малинина К. В. Теория и методология девелопмента территории,
обремененной зданием-памятником / К. В. Малинина. – Санкт-
Петербург : Изд-во Политехн. ун-та, 2007. – 148 с.
10. Кростелев С. П. Теория и практика оценки для целей девелопмен-
та и управления недвижимостью / С. П. Коростелев. – Москва :
Маросейка, 2009. – 406 с.
11. Девелопмент недвижимости =Real estate development : справочник
/ И. И. Мазур [и др.] ; под ред. И. И. Мазура, В. Д. Шапиро. –
Москва : Елима ; Омега-Л, 2009. – 1034 с.
12. Марков Л. С. Проблемы реализации кластерной политики в Рос-
сии [Электронный ресурс] / Л. С. Марков // Научный эксперт. –
2007. – № 4. – Режим доступа: http://cluster-center.ru
13. Девелопмент недвижимости : учеб. пособие / Мазур И. И. [и др.] ;
под общ. ред. И. И. Мазура, В. Д. Шапиро. – Москва : Елима,
2010. – 927 с.
14. Федотова М. А. Девелопмент в недвижимости / М. А. Федотова,
Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина. – Москва : КноРус, 2010. – 263 с.
87
15. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: ас-
пекты экономики, организации и управления в строительстве /
П. Г. Грабовый [и др.] ; под общ. ред. П. Г. Грабового, С. А. Баро-
нина. – Пенза : ПГСХА, 2010. – 249 с.
16. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости:
теория, практика : в 3 ч. Ч. 1. Управленческий модуль системы
сервейинга и его развитие / П. Г. Грабовый [и др.] ; под науч. ред.
П. Г. Грабового. – Москва : МГСУ, 2012. – 262.
17. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: тео-
рия, практика : в 3 ч. Ч. 2. Организационно-технический модуль
системы сервейинга в строительстве / П. Г. Грабовый [и др.] ; под
науч. ред. П. Г. Грабового. – Москва : МГСУ, 2012. – 469 с.
18. Мурзин А. Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент :
учеб. пособие / А. Д. Мурзин. – Ростов-на-Дону : Феникс, 2013. –
382 с.
19. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: тео-
рия, практика : в 3 ч. Ч. 3. Эксплуатационный модуль сервейинга
в системе территориально-пространственного развития муници-
пального образования / П. Г. Грабовый [и др.] ; под науч. ред.
П. Г. Грабового. – Москва : МГСУ, 2013. – 202 с.
20. A. Shtub, J. F. Bard, Sh. Globerson. Project management: engineering,
technology and implementation – Prentice Hall, Englewood Cliffs, NJ
07632, 1994.
21. Gray C. F. Project management. The managerial process / C. F. Gray,
E. W. Larson. – Boston : McGraw-Hill International Editions, 2000.
22. Девелопмент: эволюция функции и интеграция в региональный
инвестиционно-строительный комплекс / А. А. Алексеев [и др.]. –
Санкт-Петербург : Изд-во С.-Петерб. гос. экономического ун-та,
2013. – 104 с.
23. Управление проектами / под общ. ред. В. Д. Шапиро. – Санкт-
Петербург : ДваТрИ, 1996.
24. Баронин С. А. Реализация функций девелопмента земельных уча-
стков в жилищных корпорациях при комплексном освоении тер-
риторий / С. А. Баронин, И. Н. Сегаев ; под общ. ред. С. А. Баро-
нина. – Пенза : ПГУАС, 2013. – 135 с.
25. Управление проектами. Зарубежный опыт / под ред. В. Д. Шапи-
ро. – Санкт-Петербург : ДваТрИ, 1993.
26. Управление проектами / под общ. ред. В. Д. Шапиро. – Санкт-
Петербург : ДваТрИ, 1996.
88
Учебное издание
Герасимов Виталий Владимирович
Коробова Ольга Александровна
Сафарян Геворг Борисович
Светышев Назар Владиславович
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие
Темплан 2015 г.
Редактор Н.Б. Литвинова
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 54.НС.05.953.П.006252.06.06 от 26.06.2006 г.
Подписано к печати 03.07.2015. Формат 60x84 1/16 д.л.
Гарнитура Таймс. Бумага офсетная. Ризография.
Объем 5,22 уч.-изд.л.; 5,75 п.л. Тираж 100 экз. Заказ №
Новосибирский государственный
архитектурно-строительный университет (Сибстрин)
630008,
Новосибирск, ул. Ленинградская, 113
Отпечатано мастерской оперативной полиграфии
НГАСУ (Сибстрин)
89
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]