Современные проблемы кадастра и мониторинга земель. Учебное пособие

мещения, которые по определению не являются жилыми и, соот­ветственно, не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В на­стоящее время они являются объектами как вещных, так и обяза­тельственных прав. При этом следует иметь в виду, что в послед­нее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия, как «часть здания», которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отме­тить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоя­тельным объектам гражданских прав решен не окончательно.

Так, согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые поме­щения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регист­рации. К выводу о том, что нежилые помещения являются не­движимыми вещами, приходит и судебная практика.

Для того чтобы помещение участвовало в гражданских пра­воотношениях, право на него (как на разновидность недвижимо­сти) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Это возможно в том случае, если законода­тель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отно­шении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специаль­ный правовой режим использования (Жилищный кодекс РФ, ст. ст. 15, 16). Однако следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому пере­ход из одной группы в другую возможен лишь в строго установ­ленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отноше­нии нежилого помещения и зарегистрировать право собственно­сти на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на не­жилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное иму­щество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества, ни с технической, ни с юридической точки зрения, невозможен. Подобная схема при­меняется в отношении общего имущества квартир в многоквар­тирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же являет­ся собственником всего здания в целом. Очевидно, следует прий­ти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на по­мещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользова­ния. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Легального определения на уровне закона объекта незавер­шенного строительства нет. По смысловому значению этого сло­ва речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное по­ложение о порядке реализации объектов незавершенного строи­тельства, утвержденного протоколом заседания Межведомствен-

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов неза­вершенного строительства к недвижимости в течение длительно­го времени являлся дискуссионным.

Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует прийти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения.

Отнесение не завершенных строительством объектов к не­движимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при каких условиях это возможно. Отмече­но, что право собственности на объект недвижимости, не завер­шенный строительством, подлежит регистрации только в том

случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику со­вершить с этим объектом сделку. Из данного разъяснения следу­ет, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строи­тельства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации прав на объекты неза­вершенного строительства как на недвижимость обязательной го­сударственной регистрации подлежат и ее ограничения (обреме­нения). К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипоте­ка, доверительное управление, аренда, арест имущества). При пе-

реходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необхо­димости совершения сделки с объектом незавершенного строи­тельства право на указанный объект недвижимого имущества ре­гистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недви­жимого имущества, в установленных случаях на основании про­ектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Под дееспособностью гражданина понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18­летнего возраста.

В случае, когда законом допускается вступление в брак до 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.

ды, не требующие нотариального удостоверения либо государст­венной регистрации;

законным представителем или с согласия последнего третьим ли­цом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Так, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет на ос­новании п. 2 ст. 26 ГК РФ вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными

туры или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объяв­лен полностью дееспособным (эмансипирован), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпри­нимательской деятельностью.

В зависимости от цели деятельности, для достижения кото­рой они созданы, юридические лица делятся на коммерческие и некоммерческие.