Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности «Юриспруденция»
.pdf
Договор купли-продажи
7
недвижимости
Понятие
Ïî äîговорó êóïëè-ïðîäàæè íåäâижимостè ïðîäàâåö îáÿçóåòñÿ
ïåðåäàòь в собствеííîñòü ïîêóïàòåëÿ íåäâèæèìîå èìóщества, а ïî-
êóïàòåëü îáÿçóåòñÿ ïðèíÿòü åãî è îïлатить. Дîãîвор двустîðîííå-
îáязывающèé, êîíñåíñóàëüíûé, âîçìåçäíûé.
Правовое регулирование
Глава 30 параграф 7 ГК РФ.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. ¹ 122-ФЗ в ред. от 22
июля 2008 г.
Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. ¹ 8.
ФЗ «Об оценочной деятельности» от 11 июля 1998 г. ¹ 135-ФЗ
в ред. от 30 июня 2008 г.
ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 30 ноября 2001 г. ¹ 178-ФЗ.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 22 января 2004 г.
¹ 188-ФЗ в ред. от 13 мая 2008 г.
Земельный кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 г.
¹ 102-ФЗ в ред. от 22 июля 2008 г. с изм. и доп. 24 октября 2008 г.
Стороны договора
Продавец — по общему правилу, собственник недвижимого
имущества. Продавцом может быть также лицо, уполномоченное
собственником в силу закона или договора.
Покупатель. Действуют общие положения о договоре куплипродаже. Специальные правила для покупателей установлены ФЗ
«О приватизации государственного и муниципального имущества».
21
Форма и порядок заключения
Необходима письменная форма путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет
недействительность договора. При купле-продаже жилой недвижимости договор подлежит также государственной регистрации и является заключенным с момента такой регистрации. При куплепродаже нежилой недвижимости договор не регистрируется, а подлежит государственной регистрации только переход права собственности.
Стороны договора при передаче объекта недвижимости продавцом покупателю подписывают также передаточный акт.
Условия договора
Условие о предмете. Предметом является недвижимое имущество,
всегда индивидуально-определенная вещь. Конкретизируется указанием
места нахождения объекта, указанием площади, категории земли, кадастровым номером земельного участка и других параметров.
Условие о цене. Данное условие является существенным условием договора, без которого договор не заключен. Законом допускается оплата в рассрочку и в кредит.
Условие о перечне лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Данное условие является существенным
при купле-продаже жилых помещений. Члены семьи собственника
жилого помещения имеют право пользования помещением наравне
с собственником в соответствии с Жилищным кодексом РФ.
Условие о правах на земельный участок при продаже недвижимого
имущества, находящегося на нем. Данное условие может конкрети-
зировано в договоре, если недвижимое имущество продается отдельно от земельного участка (ст. 552, 553 ГК РФ).
Права и обязанности и ответственность сторон
1. Продавец обязан передать, а покупатель принять объект недвижимости по передаточному акту. Уклонение одной из сторон от
его подписания на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. Такой отказ в одностороннем
22
порядке по общему правилу не допускается. Добросовестная сторона может требовать исполнения обязанности в натуре и возмещения убытков.
2. Продавец обязан передать объект недвижимости надлежащего качества. В отличие от общих положений о купле-продаже
недвижимое имущество, не соответствующее условию о качестве,
не подлежит замене по требованию покупателя. При несоответствии объекта условию о качестве покупатель вправе требовать:
а) соразмерного уменьшения цены;
б) либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
в) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При существенном нарушении условия о качестве покупатель
вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата
уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.
При неоплате покупной цены покупателем или просрочке оплаты продавец может требовать взыскания неустойки (указанной в
договоре или в законе) и возмещения убытков.
К данному договору применяются общие положения об изменении и расторжении договора. Государственная регистрация договора не является препятствием для расторжения договора.
23
Договор купли-продажи
8
предприятия (особенности)
Понятие
По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется
передать предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять предприятие и оплатить его.
Правовое регулирование
Глава 30 параграф 8 РФ, глава 30 параграф 7 ГК РФ.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. ¹ 122-ФЗ в ред. от 22
июля 2008 г.
Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. ¹ 8.
Стороны договора
Продавец — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Покупатель — юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, публично-правовое образование.
Форма и порядок заключения
Необходимо составить следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора.
Договор заключается в простой письменной форме путем составления единого документа. Несоблюдение формы влечет недейст-
вительность договора. Договор также подлежит государственной регистрации и является заключенным с момента такой регистрации.
24
Условия договора
Условие о предмете. Предметом является предприятие как имущественный комплекс, включающий в себя материальные объекты
(здание, сырье, земельный участок), имущественные права и долги,
исключительные права на средства индивидуализации.
В состав предприятия не входят права, полученные на основании лицензии, если иное не установлено законом.
Продажа отдельных частей имущества предприятия не регулируется нормами параграфа 8 главы 30 ГК РФ.
Условие о цене — существенное условие договора. Цена определяется как исходя из стоимости имущества, так и с учетом известности предприятия.
Права и обязанности сторон
Продавец обязан:
1. Подготовить предприятие к передаче и передать его по пе-
редаточному акту по общему правилу за свой счет.
Право собственности переходит с момента государственной регистрации.
2. Уведомить кредиторов о продаже предприятия. Эта обязанность может лежать либо на продавце, либо на покупателе. Уведомление кредитора и его ответ должны быть письменными. Несоблюдение правила об уведомлении кредиторов влечет возникновение
права кредитора требовать признания договора недействительным
полностью или в части.
Покупатель обязан:
1. Принять имущественный комплекс по передаточному акту.
2. Оплатить предприятие в соответствии с условиями договора.
Ответственность
Покупатель и продавец несут солидарную ответственность по
долгам после передаче предприятия, если такие долги были переведены на покупателя без согласия кредитора.
Если одна из сторон необоснованно уклоняется от регистрации
договора, то другая сторона может требовать через суд государственной регистрации и возмещения убытков.
В случае передачи предприятия с недостатками действуют общие правила о купле-продаже.
25
9
Договор мены
Понятие
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Договор
двустороннеобязывающий, консенсуальный, возмездный.
Отдельные виды мены: конвертация акций, мена жилых помещений, находящихся на праве собственности и др.
Правовое регулирование
Глава 31 ГК РФ, глава 30 ГК РФ.
Условия договора
Условие о предмете — существенное условие договора. Предметом могут быть как движимые, так недвижимые вещи, а также
имущественные права (например, акции).
Условие о цене. Товары предполагаются равноценными, если
иное не вытекает из договора мены.
Условие о сроке передачи товара. Сроки передачи товаров сторонами друг другу могут совпадать или не совпадать. Переход права
собственности происходит одновременно, когда обязанности по
передаче исполнены обеим сторонами.
Права и обязанности сторон
Каждая сторона является одновременно и продавцом, и покупателем,
они имеют сходные обязанности: 1) передать товар; 2) принять товар;
3) нести расходы за свои действия по передаче и принятию товара.
Ответственность
Продавец несет ответственность за истребование вещи у покупателя
третьим лицом. В этом случае контрагент может требовать либо возврата товара и возмещения убытков, либо только возмещения убытков.
26
10
Договор дарения
Понятие
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право требования к себе или третьему лицу либо даритель
освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Договор
безвозмездный, одностороннеобязывающий, может быть консенсуальным либо реальным.
Особые виды договора дарения:
1) Пожертвование — дарение с условием использования иму-
щества в общественнополезных целях.
2) Дарение с условием, не связанным с общественнополезной це-
ëüþ. Условие не должно сводиться к оплате дара.
Правовое регулирование
Глава 32 ГК РФ.
ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных
организациях» от 7 июля 1995 г. ¹ 135-ФЗ в ред. от 30 января
2006 г.
Стороны договора
Дарители — граждане и юридические лица. Запрещается дарение от имени малолетних и недееспособных их законными представителями.
Одаряемые — граждане, юридические лица, муниципальные и государственные образования. Запрещается дарение государственным
служащим в связи с их должностным положением и выполнением
служебных обязанностей. Запрещается дарение работникам лечебных
и воспитательных учреждений гражданами, находящимися в них на
27
лечении и воспитании и их родственниками, кроме обычных подарков
стоимостью до пяти МРОТ. Запрещается дарение между коммерческими организациями, кроме обычных подарков.
Форма и порядок заключения
Договор может быть совершен устно. Письменная форма необходима в следующих случаях:
1. Если даритель — юридическое лицо и стоимость дара выше
5 ÌÐÎÒ.
2. Обещание дарения в будущем.
3. Дарение недвижимого имущества требует письменной фор-
мы и государственной регистрации.
Несоблюдение письменной формы договора влечет его ничтожность.
Условия договора
Условие о предмете — предметом могут быть вещи, имущественные права, кроме прав, носящих личный характер, освобождение от
имущественной обязанности. Предмет должен быть четко конкретизирован, обещание подарить все свое имущество ничтожно.
Права и обязанности сторон
Даритель обязан:
1) передать вещь или имущественное право или освободить от
имущественной обязанности;
2) оговорить известные ему неявные недостатки вещи.
Даритель вправе:
1. Отменить дарение:
а) при пожертвовании, если имущество используется не по назначению;
б) одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов
его семьи, либо близких родственников;
в) обращение одаряемого с вещью создает угрозу ее утраты, и при
этом вещь имеет большую неимущественную ценность для дарителя;
г) в договоре может быть предусмотрено право отменить дарение, если даритель переживет одаряемого;
28
д) если после заключения договора дарения имущественное или
семейное положение или состояние здоровья дарителя изменилось
так, что исполнение договора приведет к существенному снижению
уровня жизни дарителя.
2. Даритель по договору пожертвования вправе определять цель
и контролировать использование имущества по назначению.
Одаряемый обязан:
Выполнить условия при дарении под условием или при пожертвовании.
Одаряемый вправе:
1) использовать пожертвованное имущество по другому назначению в изменившихся обстоятельствах, но при этом получить согласие жертвователя;
2) требовать в передаче дара по консенсуальному договору дарения;
3) отказаться от принятия дара в любое время до его передачи
(по консенсуальному договору дарения).
Ответственность
Даритель отвечает за вред жизни, здоровью, имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи по нормам главы 59
ГК РФ.
Одаряемый обязан возместить реальный ущерб дарителю, причиненный отказом принять дар.
29
Договор ренты
11
Понятие
По договору ренты получатель ренты передает плательщику
ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в
обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту. Договор возмездный, реальный, длящийся.
Виды договора ренты:
1. Договор постоянной ренты.
2. Договор пожизненной ренты.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением.
Правовое регулирование
Глава 33 ГК РФ, глава 30 ГК РФ, глава 32 ГК РФ.
Форма и порядок заключения
Договор подлежит нотариальному удостоверению. Если отчуждается недвижимое имущество под выплату ренты, то необходимы
нотариальное удостоверение и государственная регистрация.
Виды договора ренты
1 2 3 4
1. Срок договора
2. Особенности
субъектного состава
Постоянная
рента
Бессрочный характер
договора
Получатель ренты —
гражданин или некоммерческая организация
30
Пожизненная
рента
Срок договора
равен сроку жизни гражданина
Получатель ренты — гражданин
Пожизненное
содержание
с иждивением
Срок договора
равен сроку жизни
гражданина
Получатель ренты — гражданин
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]