Жилищное право. Практикум. Учебное пособие-1

25. Постановление мэрии города Новосибирска от 14.10.2013 № 9764 (ред. от 27.12.2016) «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению жилых помещений в муниципальных общежитиях».

26. Обобщение судебной практики рассмотрения дел, связанных с применением законодательства о беженцах и вынужденных переселенцах // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2000. – № 5.

Литература к теме

1.Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. – № 3.

2.Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. – 2009. – № 5.

3.Рахвалова М.Н. Право собственника и нанимателя по договорам социального и коммерческого найма на вселение в занимаемое жилое помещение

иных граждан: сравнительная характеристика // Российское право в Интерне-

те. – 2009. – № 5. – Режим доступа: http//www/rpi.msal.ru

4. Рахвалова М.Н. Обеспечение жилыми помещениями детей-сирот в свете изменения законодательства // Инновационное развитие юридической науки как фактор укрепления российской государственности: материалы III Межрегион. науч.-практ. конференции, посвященной 20-летию Конституции Российской Федерации (г. Новосибирск, 1–2 ноября 2013 г.) / науч. ред.: Н.В. Омелехина, Е.А. Дорожинская. – Новосибирск: Изд-во СибАГС, 2014. –

С. 430–436.

5. Рахвалова М.Н. Невозможность проживания в ранее занимаемом жилом помещении как условие постановки на учет в целях предоставления жилого помещения некоторым категориям граждан // Проблемы правового обеспечения безопасности личности, общества и государства: сб. статей по материалам Междунар. науч.-практич. конференции / коллектив авторов; под ред. С.А. Полякова. – Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2014. – С. 371–377.

6. Ем В.С., Киселев А.В. О понятии служебного жилого помещения // Проблемы современной цивилистики: сб. статей, посвященных памяти профессора С.М. Корнеева / отв. ред.: Е.А. Суханов, М.В. Телюкина. – М.: Ста-

тут, 2013. – 348 с.

7. Меркулов В.А. Формирование модели жилого помещения жилищных фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами // История государства и права. – 2011. – № 14. – С. 21–24.

41

Модуль 4. Управление многоквартирным домом

Тема 4.1. Понятия и принципы управления многоквартирным домом. Выбор способа управления

Вопросы

1.Понятие управления многоквартирным домом.

2.Выбор способа управления многоквартирным домом.

3.Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

4.Совет многоквартирного дома.

5.Правовое положение ТСЖ как юридического лица. Порядок его организации.

5.Органы управления ТСЖ. Ревизионные органы ТСЖ.

6.Права и обязанности членов ТСЖ. Прекращение членства в

ТСЖ.

7.Правовой статус жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

8.Органы управления жилищным и жилищно-строительным кооперативами. Ревизионные органы.

9.Правовое положение члена кооператива до полной выплаты пая

ипосле полной выплаты пая.

10.Приемвчлены кооперативаи исключение изчленов кооператива.

11.Понятие, правовая природа договора управления многоквартирным домом и его место в системе гражданско-правовых договоров.

12.Основания и порядок заключения договора управления многоквартирным домом.

13.Содержание договора управления многоквартирным домом.

14.Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом.

42

Задачи

1. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было принято решение о создании ТСЖ, выбрано правление и установлен срок – три месяца, в течение которого правление было обязано разработать учредительные документы ТСЖ, передать их для государственной регистрации и заключить договоры с соответствующими организациями на обслуживание дома.

Спустя полтора года выяснилось, что решение общего собрания не было реализовано, ТСЖ не создано, а орган местного самоуправления объявил конкурс по отбору управляющей организации.

Каков порядок выбора способа управления многоквартирным домом?

Прав ли орган местного самоуправления?

2. При проведении ревизионной комиссией ТСЖ проверки финан- сово-хозяйственной деятельности выяснилось что бухгалтер ТСЖ в течение десяти месяцев производила неправильные начисления. Соответственно, собственники помещений производили плату за жилое помещение и коммунальные услуги в меньшем объеме. В результате ТСЖ оказалось должником перед ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, сбор средств на планируемые работы по улучшению состояния общего имущества дома оказался значительно меньше запланированного.

Бухгалтер признала свою вину, пояснив, что она работает в трех ТСЖ и, перепутав тарифы, ввела неправильные данные в программу, в связи с чем собственникам выставлялись счета с неверными суммами. Иных претензий к ней не было. Бухгалтер заверила, что она полностью осознала свою вину и впредь такого никогда не повторится. Обещала лично провести беседы с каждым из собственников, убедив их внести недостающие суммы.

По приказу председателя ТСЖ бухгалтер была уволена. Через два месяца она обратилась в суд с иском о восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула.

Законно ли увольнение?

3. На общем собрании членов ТСЖ было принято решение об утверждении тарифов на следующий год, которые оказались значительно выше, чем за предыдущий год. Иванов, не являющийся членом ТСЖ, отказался вносить плату в увеличенном размере, так как в договоре, который он заключил с ТСЖ, не содержатся условия об увеличе-

43

нии тарифов, а все изменения в договоре должны приниматься по согласованию между ним и ТСЖ.

Прав ли Иванов?

Как регламентируются отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ?

4.После смерти члена жилищного кооператива Петрова возник спор между его супругой, которая проживала совместно с Петровым и являлась его наследницей, и сыном Петрова от первого брака Петровым В.А. Супруга настаивала на ее приеме в члены кооператива

ипередаче ей в порядке наследования квартиры. Петров В.А., также являющийся наследником умершего, выдвигал аналогичные требования.

Каков порядок наследования жилых помещений в жилищных кооперативах?

5.На общем собрании собственников помещения, проводимого в очной форме, присутствовали собственники, обладающие 60 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в этом доме. Большинством голосов присутствующих на собрании было решено заключить договор управления домом с управляющей организацией «Сибжилстрой».

Когда управляющая организация, разработав проект договора, стала предлагать собственникам заключить его, часть собственников, не присутствующих на собрании, отказалось от заключения договора, мотивируя отказ тем, что решение о выборе способа управления должно приниматься всеми собственниками единогласно. Кроме того, некоторые из собственников были не согласны с формулировкой условий договора, утвержденных общим собранием.

Как принимаются решения о выборе способа управления?

Вправе ли собственник отказаться от заключения договора с управляющей организацией?

6. На общем собрании членов ТСЖ было принято решение о заключении договора управления многоквартирным домом. Пять собственников помещений обжаловали это решение, мотивируя тем, что вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом должен решаться на общем собрании собственников помещений, а не на общем собрании членов ТСЖ.

Кто прав?

44

7. При заключении договора управления многоквартирным домом возник спор по поводу определения перечня работ и услуг, которые должна будет оказывать управляющая организация.

Как формируется данный перечень?

8. В договоре управления многоквартирным домом был указан размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также размер платы за коммунальные услуги. Порядок изменения размера платы в договоре не был определен. Через три месяца собственники помещений получили уведомления о повышении размера платы за содержание дома, обоснованного необходимостью повышения заработной платы из-за повышения минимального размера оплаты труда и связанной с этим необходимостью повышения оплаты труда работников управляющей организации.

Правомерно ли требование управляющей организации?

Какие условия должны содержаться в договоре управления многоквартирным домом?

Каков порядок изменения условий договора?

9. Собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществлялось управляющей организацией, обратились за консультацией. Их интересовало, как они могут воздействовать на управляющую организацию, которая ненадлежащим образом осуществляет уборку придомовой территории: плохо убирается снег, над подъездами нависают сосульки, не счищается лед с тротуаров.

Дайте консультацию.

10. За тридцать пять дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом общее собрание собственников приняло решение не заключать договор с прежней управляющей организацией «Жилсервис» на новый срок и заключить аналогичный договор с другой управляющей организацией – «Атон». Копия протокола общего собрания через два дня была вручена под роспись директору управляющей организации «Жилсервис».

С какого времени организация «Атон» должна приступить к выполнению своих обязанностей?

До какого времени организация «Жилсервис» должна исполнять обязанности по договору управления многоквартирным домом?

Каков порядок передачи технической документации на дом?

Какова судьба договоров с ресурсоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

45

11. Собственники многоквартирного дома № 15 12 апреля 2008 г. заключили с управляющей организацией «Салют» договор управления домом. 19 декабря 2012 г. собственниками помещений в спорном жилом доме проведено собрание, по результатам которого принято решение о смене способа управления, выбран способ управления – товарищество собственников жилья, протокол общего собрания направлен руководству управляющей организации и получен 25 марта 2012 г., а 21 марта 2012 г. зарегистрировано ТСЖ «Оазис».

Руководство управляющей организации посчитало, что направления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недостаточно для расторжения договора, передавать дом в управление созданному ТСЖ отказалось, также отказалось передавать техническую и иную документацию для управления домом.

Право ли руководство управляющей организации?

Нормативные акты и материалы судебной практики к теме

1. Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (в ред. от

04.03.2015 г.) // Российская газета. – № 37. – 22.02.2006.

2. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 в ред. от 27.02.2017 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» // Российская газета. – № 222. – 01.10.2010.

3. Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 в ред. от 25.12.2015 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами; Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации; Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами) //

46

Официальный интернет-портал правовой информации: http://www.pravo.gov. ru, 30.10.2014.

4.Постановление Правительства РФ от 28.03.2015 № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом) // Российская газета. –

№73. – 08.04.2015.

5.Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 в ред. от 25.12.2015 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами) // СПС «Консультантплюс».

6.Приказ Минтруда России от 11.04.2014 № 236н в ред. от 12.12.2016 «Об утверждении профессионального стандарта “Специалист по управлению многоквартирным домом”» // СПС «КонсультантПлюс».

7.Приказ Минстроя России от 17.08.2016 № 570/пр «Об утверждении Методических указаний о порядке формирования и деятельности лицензионной комиссии для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в субъекте Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

8.Приказ Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/пр от 29.09.2015 «Об утверждении состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» // СПС «КонсультантПлюс».

9.Приказ Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр «Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

10.Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» // СПС «КонсультантПлюс».

11.Приказ Минрегиона России от 09.04.2012 № 162 «Об утверждении Порядка осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

12.Письмо Минстроя России от 03.03.2016 № 6076-ОД/04 «Об управлении многоквартирным домом» // СПС «КонсультантПлюс».

47

13.Письмо Минстроя России от 11.01.2017 № 241-АТ/04 «О прекращении договора управления многоквартирным домом» //СПС «КонсультантПлюс».

14.Письмо Минстроя России от 04.04.2016 № 9667-ОД/04 «О требованиях к деятельности по управлению многоквартирными домами» // СПС «Кон-

сультантПлюс».

15. Письмо Федеральной налоговой службы России от 19.02.2016 № ГД-4-14/2731@ «О предоставлении в регистрирующий орган сведений о лицензиях на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

16. Письмо Минстроя России от 24.12.2015 № 42292-ОЛ/04 «О раскрытии информации организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере управления многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

17. Письмо Минстроя России от 09.10.2015 № 32582-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с осуществлением лицензионного контроля в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

18.Письмо Минстроя России от 30.07.2015 № 23661-ОЛ/04 «О раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

19.Письмо Минстроя России от 19.03.2015 № 7116-ОГ/04 «О договорах управления многоквартирным домом» // СПС «КонсультантПлюс».

20.Решение городского Совета г. Новосибирска от 30.05.2007 № 591 в

ред. от 26.06.2013 «О Порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования города Новосибирска» // СПС «КонсультантПлюс».

21. Письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» // СПС КонсультантПлюс.

22. Письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14314-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» // СПС «КонсультантПлюс».

23. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в ред. от 27.02.2017 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность // СПС «КонсультантПлюс».

24. Постановление Правительства РФ от 06.06.2012 № 558 в ред. от 10.02.2017 «Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных

48

категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

25. Постановление Правительства РФ от 09.02.2012 № 108 в ред. от 29.12.2016 «Об утверждении перечня отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства” и Федеральным законом “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов» // СПС «КонсультантПлюс».

26. Приказ Ростехнадзора от 30.03.2012 № 211 «Об утверждении Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов». Зарегистрировано в Минюсте России

28.04.2012 № 24023 // СПС «КонсультантПлюс».

27. Приказ Росрезерва от 29.03.2012 № 21 «Об утверждении Правил формирования списка граждан, имеющих право быть принятыми в члены жи- лищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства”» // СПС «КонсультантПлюс».

28. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 № 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // СПС «КонсультантПлюс».

29.Постановление Правительства Новосибирской области от 28.05.2012

№279-п «Об утверждении Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, созда-

ваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”» // СПС «КонсультантПлюс».

30.Постановление Правительства Новосибирской области от 21.05.2012

№272-п «О мерах по реализации Федерального закона от 24.07.2008 № 161ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (вместе с Перечнем

отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищ- но-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов») // СПС «КонсультантПлюс».

31. Закон Новосибирской области от 05.07.2013 № 360-ОЗ (ред. от 02.04.2014) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области» (принят Постановлением Законодательного Собрания Новосибирской области от 04.07.2013 № 360-ЗС) // СПС «КонсультантПлюс».

49

32.Постановление Правительства Новосибирской области от 01.07.2014

№261-п «Об определении размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» //

СПС «КонсультантПлюс».

33. Приказ Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах» // СПС «КонсультантПлюс».

34.Постановление Правительства Новосибирской области от 07.07.2011

№285-п «Об утверждении Перечня обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего

имущества собственников помещений в многоквартирном доме на территории Новосибирской области» // СПС «КонсультантПлюс».

Литература к теме

1.Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости // Российская юстиция. – 2015. –

№4. – С. 64–66.

2.Студилко А.А. Правовое регулирование вопросов управления общим

имуществом в многоквартирных домах: исторический аспект // Семейное и жилищное право. – 2013. – № 6. – С. 44–48.

3.Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И.Д. Кузьминой. – М.: Юстицинформ, 2011. – 256 с.

4.Подрабинок Е.М. Особенности приобретения гражданами права собственности на жилые помещения при участии в долевом строительстве и в жи-

лищных кооперативах // Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б.М. Гонгало / М.В. Бандо, Р.Б. Брюхов, Н.Г. Валеева и др. – М.: Статут, 2016. – 256 с.

5. Конев Ф.Ф., Конева Е.М. Правовой статус совета многоквартирного дома // Семейное и жилищное право. – 2015. – № 3. – С. 34–36.

Тема 4.2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Вопросы

1.Пользователи жилых помещений, обязанные вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2.Структура платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений и собственников жилых помещений. Структура платы за коммунальные услуги.

50