Экономика строительства. Учебное пособие

социального и медицинского страхования);

-другие социальные расходы.

7.4. Рентабельность в строительстве

Обобщающими показателями для оценки уровня эффективности работы строительной организации являются показатели рентабельности.

Рентабельность отражает, насколько прибыльна деятельность организации.

Характеризуя прибыльность строительных организаций, используют не только массу прибыли, но и относительные показатели, в том числе уровень рентабельности.

В строительном производстве различают уровни рентабельности:

сметный, плановый и фактический.

Сметный уровень рентабельности рассчитывается как отношение сметной прибыли (плановых накоплений) к сметной стоимости объекта:

Рсм = ПН/Соб*100

где Рсм - сметный уровень рентабельности, %; ПН - плановые накопления, тыс. руб.; Соб - сметная стоимость объекта, тыс. руб.

Плановый уровень рентабельности определяется по формуле:

Рпл = Ппл/Дц*100

где Рпл - плановый уровень рентабельности, %; Ппл - плановая прибыль, тыс. руб.; Дц - договорная цена, тыс. руб.

По окончании строительства объекта и завершении расчетов с заказчиком определяется фактическая рентабельность:

1 2 1

Рф = Пф/Сф*100

где Рф - фактическая рентабельность, %; Пф - фактическая прибыль от сдачи объекта с учетом экономии и компенсации, тыс. руб.; Сф - фактическая стоимость строительства объекта, тыс. руб.

В практике работы строительных организаций применяется ряд показателей рентабельности в зависимости от поставленных целей.

Наиболее часто используемыми показателями являются показатели рентабельности всех активов организации, рентабельности реализации продукции (работ, услуг) и рентабельность собственного капитала.

Рентабельность всех активов организации рассчитывается делением чистой прибыли на среднегодовую стоимость активов организации.

Рентабельность реализации рассчитывается посредством деления прибыли на объем реализованной продукции (работ, услуг). Различают два основных показателя рентабельности реализации: из расчета валовой прибыли от реализации и из расчета по чистой прибыли. Первый показатель отражает изменения в политике ценообразования и способность организации контролировать себестоимость реализованной продукции (работ, услуг). Но самым важным показателем остается рентабельность реализованной продукции (работ, услуг), определяемая как отношение чистой прибыли после уплаты налога к объему реализованной строительной продукции

(работ, услуг).

Рентабельность собственного капитала рассчитывается отношением чистой прибыли к среднегодовой сумме собственных средств. Она позволяет определить эффективность использования капитала, инвестированного собственниками, и сравнить этот показатель с возможным получением дохода от вложения этих средств в другие ценные бумаги.

На рентабельность строительной организации влияют многие факторы,

как экстенсивные, так и интенсивные. Экстенсивные факторы связаны с ростом массы прибыли за счет увеличения объемов работ и влиянием

1 2 2

инфляции на уровень цен. Интенсивные факторы определены, как правило,

прогрессом применительно к отрасли строительной индустрии.

ТЕМА 8. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

8.1.Основные принципы определения эффективности инвестиций

8.2.Оценка эффективности инвестиционного проекта

8.3.Фактор времени в строительстве

8.1. Основные принципы определения эффективности инвестиций

Эффективность инвестиций (Э) определяется соотношением результата от вложений (К) и инвестиционных затрат (3). Для определения эффективности инвестиций в какой-либо объект или предприятие разрабатывается инвестиционный проект, в котором дается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе описание проекта строительного объекта

ипрактических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Всоответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, рекомендуется оценивать следующие виды эффективности: эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования.

Показатели эффективности проекта в целом характеризуют проектные решения объекта строительного производства с экономической точки зрения.

Эффективность проекта в целом включает общественную социально-

1 2 3

экономическую эффективность проекта и коммерческую эффективность проекта.

Показатели общественной эффективности раскрывают социально-

экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом как непосредственные результаты и затраты проекта, так и

"внешние" в смежных секторах экономики, экологии, социальные и внеэкономические эффекты.

Показатели коммерческой эффективности проекта отражают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего инвестиционный проект, при условии, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости и заинтересованности в нем всех его участников и включает в себя эффективность участия предприятий и организаций в проекте;

инвестирования в акции - для акционеров, акционерных обществ -

участников инвестиционного проекта; участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям и бюджетную эффективность участия государства в проекте.

В основу оценок эффективности инвестиционных проектов положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических и технологических решений, финансовых,

отраслевых или региональных особенностей:

•рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла - от проведения прединвестиционных исследований до прекращения его функционирования;

•моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы;

•сопоставимость условий осуществления проекта;

1 2 4

•принцип положительности и максимум эффекта: при сравнении альтернативных вариантов предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта;

•фактор времени, в том числе разрыв во времени между началом строительства и вводом в эксплуатацию (лаги), неравноценность разновременных затрат и др.;

•учет только предстоящих затрат и поступлений. Используемые в проекте ранее созданные ресурсы оцениваются не затратами на их создание,

аальтернативной стоимостью, отражающей максимальное значение упущенной выгоды;

•сравнение: "с проектом" и "без проекта";

•учет всех наиболее существенных последствий проекта, наличия разных участников проекта, влияния оборотного капитала, инфляции,

неопределенностей и рисков.

8.2. Оценка эффективности инвестиционного проекта

Общая схема оценки эффективности инвестиционного проекта может быть представлена в следующем виде.

На первом этапе производится оценка общественной эффективности проекта в целом. Общественная эффективность должна определяться лишь для тех проектов, в которых задействованы государственные интересы,

причем под государством здесь понимаются как федеральные, так и региональные органы власти. При неудовлетворительной общественной эффективности такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их общественная эффективность оказывается достаточной, оценивается их коммерческая эффективность.

1 2 5

Если источники и условия финансирования проекта уже известны, то оценку коммерческой эффективности проекта можно не производить и приступить непосредственно к определению эффективности участия в проекте, т.е. определению эффективности для акционеров (или, другими словами, к определению финансовой эффективности).

Цель этого этапа - экономическая оценка проектных решений и подготовка материалов для поиска и привлечения инвесторов.

Второй этап оценки эффективности (эффективность участия в проекте)

осуществляется после выработки схемы финансирования проекта. На этом этапе уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из участников, в

том числе и государства, с точки зрения сопоставления расходов и доходов бюджетов всех уровней (бюджетная эффективность).

При оценке эффективности инвестиционных проектов используется система показателей, основными из которых являются: интегральный эффект, или чистый дисконтированный доход, чистый доход, внутренняя норма доходности; потребность в дополнительном финансировании; индекс доходности затрат и инвестиций, срок окупаемости.

Интегральный эффект (Эи) представляет собой сумму дисконтированных за расчетный период разностей притоков (результатов) и

оттоков (затрат и инвестиционных вложений) наличностей, приведенных к одному, обычно начальному, году.

Интегральный эффект имеет также другие названия: чистый дисконтированный доход (ЧДД), чистая приведенная (или чистая современная) стоимость, Net Present Value (NPV), чистый произведенный эффект.

На предприятиях капитального строительства в качестве экономического результата (Rt) понимается выручка от реализации строительной или другой продукции, а также от оказания различного вида услуг.

1 2 6

Затраты (3) при определении показателей эффективности инвестиций учитывают текущие затраты (без амортизации), налоги и другие не инвестиционные расходы.

В отдельных случаях, когда разница во времени инвестиционных вложений, затрат и результатов незначительна, в качестве показателя эффективности может использоваться понятие чистого дохода.

Чистый доход (Э) представляет собой сумму притоков и оттоков наличностей за расчетный период:

Другим показателем эффективности инвестиций может служить индекс доходности инвестиций (Эк), определяемый как отношение суммы дисконтированной разности результата и затрат к величине дисконтированных капитальных вложений. Если капитальные вложения осуществляются за многолетний период, то они также должны браться в виде дисконтированной суммы.

Индекс доходности инвестиций идентичен показателям, имеющим следующие названия: индекс прибыльности, Profitability Index (PI).

Индекс доходности инвестиционных вложений тесно связан с интегральным эффектом. Если интегральный эффект инвестиций (Эи)

положителен, то индекс доходности Эк > 1, и наоборот. При Эк > 1

инвестиционный проект считается экономически эффективным. В противном случае (Эк < 1) проект неэффективен.

Внутренняя норма доходности инвестиций (Е) представляет собой ту норму дисконта, при которой суммарная величина дисконтированной разности результата и затрат равна сумме дисконтированных капитальных вложений за тот же период.

Показатель внутренней нормы доходности (ВНД) имеет также другие названия: внутренняя норма прибыли, внутренняя норма возврата инвестиций, Internal Rate of Return (IRR). Получаемую расчетную величину Е сравнивают с требуемой инвестором. Вопрос о принятии инвестиционного

1 2 7

проекта может рассматриваться, если значение Е не меньше требуемой

инвестором величины.

Срок окупаемости инвестиций (Т0) - временной период от начала реализации проекта (payback period), за который капитальные вложения покрываются суммарной разностью результатов и затрат. Различают дисконтированный и недисконтированный сроки окупаемости инвестиций.

8.3. Фактор времени в строительстве

Следует четко различать временные параметры, затрагивающие интересы инвестора (заказчика), и факторы, определяющие экономическую эффективность деятельности подрядчика (подрядной строительной организации).

Рассмотрим фактор времени и его учет применительно к инвестору.

Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в эксплуатацию.

Досрочный ввод дает возможность заказчику (инвестору) получить дополнительную прибыль (Эдв), определенную выражением:

Эдв = ЕнК(Тд – Тф)

где Ен - ожидаемая эффективность создаваемого производства (руб.-

руб. в год); К - величина капитала, инвестируемого в производство, руб.; Тд -

договорный срок ввода объекта; Тф - фактический срок ввода объекта.

Разница между договорным сроком ввода объекта и фактическим сроком ввода в данной формуле (Тд -Тф)должна выражаться в долях года.

Естественно, если Тд < Тф, т.е. срок ввода задерживается, инвестор теряет ожидаемую прибыль, что проявляется в отрицательном значении расчетного эффекта.

1 2 8

Норму эффективности производства, рассматриваемую как отношение чистой прибыли к вложенному капиталу в среднем за год, для разных классов капитальных вложений можно принимать в следующих пределах:

-класс I (инвестиции с целью сохранения позиций на рынке, замены отдельных, вышедших из строя машин и оборудования) - не менее 6%;

-класс II (инвестиции с целью обновления основных производственных фондов, повышения качества продукции, ввода дополнительных мощностей) - не менее 12%;

-класс III (инвестиции с целью внедрения новых технологий,

получения прибыли путем создания новых предприятий, других крупных

производственных единиц) - не менее 15%;

-класс IV (инвестиции с целью увеличения прибыли и накопления финансовых резервов) - не менее 18-20%;

-класс V (рискованные направления с целью реализации инновационных проектов, исход которых неясен) - не менее 23-25%.

На практике в расчетах эффекта чаще всего применяется средняя норма рентабельности, равная в большинстве зарубежных и отечественных методик

10-12%.

При заключении подрядных договоров инвесторы обычно включают пункты, оговаривающие экономическую ответственность и экономическую заинтересованность подрядчиков в соблюдении сроков сдачи возводимого объекта (комплекса). Такая заинтересованность создается обычно обязательством инвестора перечислять в случае досрочного ввода объекта генеральной подрядной строительной организации конкретную сумму,

являющуюся определенной долей освоенных строительных средств.

Потери от "замораживания" капитальных вложений являются существенной статьей издержек инвестора (заказчика). Под

"замороженными" капиталовложениями подразумеваются средства,

переданные подрядной организации для осуществления строительства.

Будучи изъятыми из оборота, они перестают приносить прибыль их

1 2 9

владельцу (заказчику) вплоть до момента сдачи готового объекта и таким образом представляют собой для инвестора потери от "замораживания".

Следует различать "замороженные" капиталовложения и

"замороженное" производство. Потери от "замораживания" капитальных вложений имеют место даже в случае интенсивного ведения строительства и прекращаются лишь с вводом объекта в эксплуатацию и могут быть как весьма значительными (например, при предоплате заказчиком всей стоимости строительства), так и минимальными (в случае оплаты готовой продукции подрядчику в момент ее приемки).

Учет разновременности затрат. При рассмотрении вариантов инвестирования часто приходится оценивать затраты, осуществляемые в разное время. Например, могут возникнуть варианты, предусматривающие немедленные затраты либо затраты, отложенные на несколько лет.

Принимать равными издержки, разделенные временным интервалом, будет неверно, так как денежные средства, находясь несколько дополнительных лет в предпринимательской сфере, значительно изменят свою величину.

В экономической практике принято затраты, осуществляемые в различные годы (разновременные затраты), приводить к единой временной дате расчетов с помощью коэффициента дисконтирования (приведения к сопоставимому по времени виду).

Пример: Надо выбрать более экономичный вариант инвестиций.

Вариант I. Построить новый склад стоимостью 500 млн. руб. в текущем

году.

Вариант II. Ограничиться в текущем году капитальным ремонтом склада, отложив строительство основного склада на 4 года. Стоимость ремонта100 млн. руб.

Банковский процент (за вычетом инфляции) равен 8% в год.

Потребности в инвестициях по вариантам составляют:

вариант I: = 500 млн. руб.;

1 3 0