Управление капитальным ремонтом многоквартирных домов. Учебное пособие

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра «Стоимостной инжиниринг и техническая экспертиза зданий и сооружений»

О.А. ГУЖОВА О.В. ДИДКОВСКАЯ

УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНЫМ РЕМОНТОМ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Учебное пособие

Самара Самарский государственный технический университет

2021

Печатается по решению учебно-методической комиссии Академии строительства и архитектуры СамГТУ (протокол № 18 от 25.11.2021 г.).

УДК 69.059.25(075.8) ББК 38.7стд1-083я73 Г 936

Гужова О.А.

Управление капитальным ремонтом многоквартирных домов: учеб. пособие / О.А. Гужова, О.В. Дидковская. – Самара: Самар. гос. техн. ун-т, 2021. – 52 с.

Разработано для студентов, изучающих дисциплину «Капитальный ремонт объектов ЖКХ», направления 08.04.01 «Строительство», профиль «Эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений». В учебное пособие включены необходимые теоретические положения, даны ссылки на нормативные правовые акты, представлены вопросы для самоконтроля.

Рецензенты: канд. экон. наук, доцент СамГТУ О.А. Мамаева, д-р экон. наук, профессор СГЭУ С.В. Домнина

УДК 69.059.25(075.8) ББК 38.7стд1-083я73 Г 936

©О.А. Гужова, О.В. Дидковская, 2021

©Самарский государственный технический университет, 2021

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 4

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 6

3.ОРГАНИЗАЦИЯ КОНТРОЛЯ КАЧЕСТВА ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ 31

3.1.Привлечение подрядных организаций для оказания услуг и/или выполнения капитального ремонта общего имущества

многоквартирных жилых домов 31 3.2.Контроль качества работ по капитальному ремонту

общего имущества многоквартирных жилых домов 35 3.3. Энерго- и ресурсосбережение при проведении работ

по капитальному ремонту многоквартирных домов 39

Вопросы для самоконтроля 41

Заключение 43

Библиографический список 44

Приложения 47

3

ВВЕДЕНИЕ

Значительное количество многоквартирных домов в субъектах Российской Федерации не соответствует современным требованиям, предъявляемым к техническим и качественным характеристикам современного жилища. Основная причина плохого состояния жилищного фонда – многолетнее отсутствие надлежащего технического обслуживания и «недоремонт» домов.

Высокая социальная значимость надлежащего содержания общего имущества многоквартирных домов требует организации на профессиональном уровне процесса планирования и проведения работ по капитальному ремонту жилищного фонда с учетом фактического состояния конструктивных решений, систем и сетей инженерно-техни- ческого обеспечения МКД.

Конечным результатом капитального ремонта должно стать восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных характеристик многоквартирных домов при условии их надежного функционирования. Добиться этого можно при оптимально построенном процессе управления капитальным ремонтом многоквартирных домов (далее – МКД).

Дисциплина «Капитальный ремонт объектов ЖКХ» (направление 08.04.01 «Строительство», профиль «Эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений») включена в часть образовательной программы, которая формируется участниками образовательных отношений.

Результатом изучения дисциплины «Капитальный ремонт объектов ЖКХ» является освоение универсальных и профессиональных компетенций. При изучении данной дисциплины студентам важно получить необходимые теоретические знания для реализации мероприятий по организации и проведению качественного и эффективного капитального ремонта МКД.

Учебное пособие направлено:

–на закрепление знаний, полученных в процессе лекционного обучения и самостоятельной работы;

–на формирование необходимых универсальных, профессиональных компетенций;

–на свободное владение терминологией в области капитального ремонта объектов капитального строительства.

4

В учебном пособии «Управление капитальным ремонтом многоквартирных домов» рассматриваются вопросы планирования и организации работ по капитальному ремонту общего имущества МКД, вопросы осуществления строительного контроля при капитальном ремонте МКД.

Знание теоретического материала, действующей нормативной правовой базы позволяет эффективно выполнять функциональные обязанности, которые возлагаются на профессионалов в сфере капитального ремонта многоквартирных домов. Используя представленное учебное пособие, можно научиться анализировать и применять теоретический материал для реализации конкретных практических задач, делать грамотные выводы в сфере управления капитальным ремонтом многоквартирных домов.

5

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Раздел «Термины и определения» содержит основные понятия и их толкования, изложенные в законодательных, нормативных правовых, нормативно-методических документах и используемые при осуществлении деятельности, направленной на комплекс мероприятий при проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

Авторский надзор – контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации и подготовленной на её основе рабочей документации [25].

Акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) – первич-

ный учетный документ, применяемый для оформления фактов хозяйственной жизни экономического субъекта, утвержденный руководителем этого субъекта.

Акт, содержащий перечень дефектов, – акт, утвержденный за-

стройщиком или техническим заказчиком, необходимый для подготовки сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства и содержащий перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства [1].

Ведомость объемов работ – документ установленной формы, разрабатываемый в составе проектной и/или рабочей документации и включающий в себя подробное, систематизированное описание видов работ, технологических операций по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, их технических характеристик, объемов, приведенных в установленных для каждого вида работ (технологических операций) единицах измерения и условий их выполнений [27].

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования,

6

планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства [1].

Жизненныйциклобъектакапитальногостроительства – пери-

од, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения [6].

Заказчик – региональный оператор, органы местного самоуправленияи(или)государственные,муниципальныебюджетные,казенные учреждения в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 182 Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляющие функции технического заказчика [13].

Здания – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных [6].

Индексы изменения сметной стоимости строительства– по -

казатели, которые применяются при определении сметной стоимости строительства, определяются как частное от деления цен строительных ресурсов и иных затрат, сложившихся ко времени определения сметной стоимости строительства, на сметные цены таких строительных ресурсов (сопоставимых по номенклатуре строительных ресурсов) и иных затрат в базисном уровне цен [9].

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию объектов капитального строительства и техническое перевооружение действующих производств, приобретение машин, оборудования, мебели, инвентаря для первичного оснащения предприятий [7].

Капитальный ремонт линейных объектов – изменение параме-

тров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов, и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов [1].

7

Капитальный ремонт объектов капитального строительства

(за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементовтакихконструкций,заисключениемнесущихстроительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-тех- нического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов [1].

Конструктивное решение (элемент) – технологически закончен-

ный элемент объекта капитального строительства, включающий необходимый для его возведения (устройства) комплекс работ (строительные конструкции: подземная часть, наружные стены, внутренние стены, перегородки, заполнение оконных и дверных проемов, крыша, полы, отделочные работы и т. п.; системы инженерно-технического обеспечения: водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, вентиляции, кондиционирования, электроосвещения, электроснабжения и т. п.).

Начальная(максимальная)ценадоговора–предельноезначение цены договора о проведении капитального ремонта, определяемое заказчиком на основании сметной документации в случаях, если подготовкапроектнойдокументациинетребуетсявсоответствиисзаконодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, или рассчитываемое заказчиком нормативным или проектно-сметным методом в соответствии с частями 7 и 9 статьи 22 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», или иным способом в случаях, установленных Положением [13].

Нормальные условия эксплуатации – учтенное при проектиро-

вании состояние здания или сооружения, при котором отсутствуют какие-либо факторы, препятствующие осуществлению функциональных или технологических процессов [6].

Объект капитального строительства – здание, строение, соору-

жение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) [1].

8

Предварительный отбор – совокупность действий, являющихся частью процедуры закупки (торгов), в результате которых осуществляется формирование реестра квалифицированных подрядных организаций субъекта Российской Федерации, сводного реестра квалифицированных подрядных организаций, имеющих право принимать участие в закупках, предметом которых является оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на территории субъекта Российской Федерации, проводившего предварительный отбор [13].

Орган по ведению реестра – орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный субъектом Российской Федерации на ведение реестра квалифицированных подрядных организаций [13].

Подрядчик – физическое и юридическое лицо, которое выполняет работы по договору подряда, государственному (муниципальному) контракту, заключаемому с Заказчиком (Техническим заказчиком) в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами РФ [2].

Реконструкция объектов капительного строительства(за ис -

ключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов [1].

Реконструкция линейных объектов – изменение параметров ли-

нейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов [1].

Реестр квалифицированных подрядных организаций – сфор -

мированный органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным субъектом Российской Федерации на ведение реестра квалифицированных подрядных организаций, по итогам предварительного отбора реестр квалифицированных подрядных

9

организаций, в котором содержится предусмотренная Положением информация о подрядных организациях, которые имеют право принимать участие в электронном аукционе по установленному предмету электронного аукциона либо у которых могут осуществляться закупки в случаях, предусмотренных пунктом 193 Положения [13].

Сеть инженерно-технического обеспечения – совокупность тру-

бопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений [6].

Система инженерно-технического обеспечения – одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности [6].

Специализированная организация – юридическое лицо, привле-

каемое заказчиком для осуществления функций по подготовке и проведению электронного аукциона [13].

Сложные природные условия – наличие специфических по составу и состоянию грунтов и (или) риска возникновения (развития) опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействийнатерритории,накоторойбудутосуществлятьсястроительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения [6].

Сметная документация – документация, определяющая сметную стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, содержащая текстовую часть в составе пояснительной записки, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды работ и затрат [27].

Сметная норма – совокупность количественных показателей материалов, изделий, конструкций и оборудования, затрат труда работников в строительстве, времени эксплуатации машин и механизмов (далее – строительные ресурсы), установленных на принятую единицу измерения, и иных затрат, применяемых при определении сметной стоимости строительства [1].

Сметные нормативы – сметные нормы и методики, необходимые для определения сметной стоимости строительства, стоимости работ по инженерным изысканиям и по подготовке проектной документации, а также методики разработки и применения сметных норм [1].

10