Управление капитальным ремонтом многоквартирных домов. Учебное пособие

размера вноса на капитальный ремонт для граждан – собственников помещений в многоквартирных домах» [15].

В целях установления минимального размера взноса общую потребность в средствах на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в рамках региональной программы капитального ремонта на начальном этапе ее реализации были определены следующие показатели:

–оценочная стоимость капитального ремонта основных типов многоквартирных домов, расположенных на территории всех муниципальных образований субъекта РФ, с учетом уровня благоустройства, а также по конструктивным и техническим параметрам многоквартирных домов;

–перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту для каждого типа многоквартирного дома, установленного субъектом Российской Федерации;

–величина необходимого размера взноса собственников помещений в многоквартирных домах.

Необходимый размер взноса на капитальный ремонт МКД на территории Самарской области определялся на основании:

–классификации многоквартирных жилых домов, расположенных на территории Самарской области в зависимости от этажности, материала ограждающих конструкций, проектных решений крыш с указанием общей площади каждого типа домов, наличия или отсутствия лифтов;

–установленного перечня работ и услуг по капитальному ремонту, минимально необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций

исистем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных

итехнических параметров многоквартирных домов, определенный частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации;

–фактических данных о проведенных за предшествующие три года капитальных ремонтах многоквартирных домов на территории Самарской области в части определения состава, объемов и технико-технологических характеристик строительных

21

работ (с учетом потребительских характеристик применяемых материальных ресурсов), работ по монтажу инженерного оборудования при капитальном ремонте систем инженерно-тех- нического обеспечения, пусконаладочных работ по каждому конструктивному решению, выполняемых в процессе проведения капитального ремонта различных типов многоквартирных жилых домов, включенных в классификацию;

–сформированнойсметнойдокументацииприопределениисметной стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирных домов с учетом актуальной редакции сметных нормативов, используемых на этапе подготовки технической документации;

–планируемого срока реализации региональной программы ка-

питального ремонта многоквартирных домов.

В расчетах учитывались требования, предъявляемые к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов качеством не менее чем для стандартного уровня внутреннего благоустройства, включающего современные внутренние системы инженерно-технического обеспечения и определенный уровень качества внутренней отделки помещений общедомового имущества, при котором потребительские характеристики применяемых ресурсов, а также уровень инженерного оборудования, соответствуют требованиям, предъявляемым к объектам «социального жилья».

Для расчета также использовались данные о проведенных за предшествующие годы капитальных ремонтах многоквартирных домов на территории Самарской области в части определения состава, объемов и технико-технологических характеристик строительных работ (с учетом потребительских характеристик применяемых материальных ресурсов), работ по монтажу инженерного оборудования и пусконаладочных работ по каждому конструктивному решению, выполняемых в процессе проведения капитального ремонта различных типов многоквартирных жилых домов, включенных в классификацию на основании данных Фонда капитального ремонта и по результатам анализа сметной документации на отдельные работы по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Расчет необходимого размера взноса собственников помещений в многоквартирных домах на капитальный ремонт в рамках региональной программы капитального ремонта Самарской области выполнялся на основании данных о суммарной общей площади жилых

22

и нежилых помещений многоквартирных домов, удельной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов в расчете на м2 суммарной общей площади многоквартирных домов и срока реализации региональной программы.

Необходимый размер взноса на капитальный ремонт для каждого типа многоквартирного дома был определен на 1 м2 общей площади жилого (нежилого) помещения исходя из удельной оценочной стоимости капитального ремонта каждого типа многоквартирного дома по формуле

где

Bijн – размер необходимого взноса на капитальный ремонт собственников помещений в i-том типе многоквартирного дома в j-том муниципальном образовании, р/кв. м в месяц;

Сuj – удельная стоимость капитального ремонта i-того типа многоквартирного дома в j-том муниципальном образовании, тыс. р/кв. м;

N– срок реализации региональной программы капитального ремонта, годы;

Ч12 – число календарных месяцев в году.

Разделом 5 Методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт [15] предусмотрены положения, в соответствии с которыми Субъект Российской Федерациивправеустанавливатьминимальныйразмервзносавразмеременьшем, «чем предельный размер взноса на капитальный ремонт, исходя из социально-экономической ситуации в субъекте Российской Федерации при условии учета возникающей разницы в объеме финансовых средств, необходимых для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы капитального ремонта, и средств, формируемых за счет взносов собственников помещений в многоквартирных домах, при определении необходимого объема финансовой бюджетной поддержки» [15].

С учетом утвержденных рекомендаций на территории Самарской области показатели минимального размера взноса на капитальный ремонт были приняты в размерах, приведенных в приложении 1.

23

2.4. ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДОВ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Для аккумулирования средств собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта

(рис. 2.3).

Рис.2.3.Способы формирования фондов капитального ремонта общего имущества [48]

Способформированияфондакапитальногоремонтаможетбытьизменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений [3]. Специальный счет открывается в банке в соответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерациииособенностями, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 175 Жилищного кодекса Российской Федерации лицом, на имя которого открывается специальный счет (далее – владелец специального счета), может быть:

1)товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

2)осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

3)управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления [3].

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета [3].

24

Региональныйоператорявляетсяюридическимлицом,созданным в организационно-правовой форме фонда, и выполняет следующие функции (рис. 2.4).

Рис. 2.4. Функции регионального оператора [34]

2.5. ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАКУПОЧНОЙ ПРОЦЕДУРЫ НА ПРОВЕДЕНИЕ РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации «перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный

25

ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3)ремонт крыши;

4)ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5)ремонт фасада;

6)ремонт фундамента многоквартирного дома» [3].

Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные

всоответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства [3].

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных ин- формационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ [3].

Вслучае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт

вразмере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на

26

финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме [3].

Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства [3].

Для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД проводится электронный аукцион с целью выбора подрядной организации.

Договор на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома может быть заключен на комплексный или выборочный капитальный ремонт.

При комплексном капитальном ремонте выполняются следующие виды работ:

а) заменаи(или)восстановлениевсехвидовненесущихстроительных конструкций;

б) замена и (или) восстановление всех ненесущих строительных конструкций в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций;

в) замена и (или) восстановление всех видов систем инженер- но-технического обеспечения;

г) замена и (или) восстановление всех видов сетей инженерно-тех- нического обеспечения.

Как правило, договор заключается на условиях выполнения работ по вариантам а), в), г).

Договоры на выполнение работ по типу выборочного капитального ремонта, когда выполняются работы по отдельным конструктивным решениям многоквартирного дома, заключаются, как правило, на условиях охвата значительного количества однотипных домов с учетом идентичных технических решений конструктивных элементов (кровельных покрытий, фасадных систем и т. п.).

Пунктом статьи 12.2 Статьи 48 Градостроительного кодекса РФ определены необходимые условия подготовки документации для проведения работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства: «В случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка сметы

27

на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации, а также подготовку проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в иных случаях» [1].

Согласно указанному законодательному акту обязательными документами в случае организации и выполнения работ по капитальному ремонту объекта капитального строительства, в том числе общего имущества многоквартирных домов, являются:

–смета на работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства;

–дефектный акт, содержащий перечень дефектов строительных

конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения.

Частью 1 Статьи 8.3 Градостроительного кодекса РФ установлены требования подготовки сметных расчетов: «Сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет бо-

лее 50 процентов, а также сметнаястоимостькапитальногоремонта многоквартирногодома(общегоимуществавмногоквартирномдоме), осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме, определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены

28

в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов» [1].

Частью 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса РФ закреплены положения об обязательности проверки сметной стоимости работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства на предмет достоверности ее определения: «При проведении капитального ремонта объектов капитального строительства указанная сметная стоимость подлежит такой проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации» [1].

Нормативным правовым актом, устанавливающим требования по проверке достоверности сметной стоимости, является Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 (ред. от 09.08.2021) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» [12].

На рис. 2.5 представлены условия, при которых проверка достоверности сметной стоимости является обязательной.

Рис. 2.5. Проверка достоверности сметной стоимости капитального ремонта

При проведении аукциона на право заключения договора на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества МКД заказчиком (региональным оператором) устанавливается начальная (максимальная) цена договора на каждый вид работ, указанный в качестве объекта закупки.

29

Начальная (максимальная) цена договора на выполнение работ по капитальному ремонту определяется исходя из утвержденной в установленном порядке предельной стоимости работ по капитальному ремонту каждого конструктивного решения, которая может оплачиваться региональнымоператоромзасчетсредствфондакапитальногоремонта, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Предельная стоимость работ на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ [3].

Приложение 2 содержит извлечения из Постановления Правительства Самарской области от 26.03.2020 № 189 «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 11.09.2019 №636 «Об установлении размера предельной стоимости услуг и (или) работ покапитальномуремонтуобщегоимуществавмногоквартирномдоме».

Приемка оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.

30