Управление капитальным ремонтом многоквартирных домов. Учебное пособие

Сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия – расчетная стои -

мость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурногонаследия,подлежащаяопределениюнаэтапеархитектур- но-строительного проектирования, подготовки сметы на снос объекта капитального строительства [1].

Снособъектакапитальногостроительства – ликвидация объек-

та капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей [1].

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций ипредназначеннуюдлявыполненияпроизводственныхпроцессовразличного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов [6].

Среднемесячные размеры оплаты труда рабочего первого разряда, занятого в строительной отрасли, установленные для целей определения сметной стоимости строительства, по субъектам Рос-

сийской Федерации (частям территорий субъектов Российской Федерации),приналичии – среднемесячные размеры оплаты труда рабочего первого разряда, занятого в строительной отрасли, установленные дляцелейопределениясметнойстоимостистроительствавотношении объектов обороны и безопасности, линейных, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов капитального строительства, а также в отношении иных объектов, имеющих отраслевую или иную специфику, по Российской Федерации (части территории Российской Федерации) [9].

Строительныйконтроль – проверка выполнения работ при строительствеобъектовкапитальногостроительстванасоответствиетребованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений [11].

11

Текущий ремонт – комплекс систематически и своевременно проводимых организационно-технических мероприятий по устранению мелких повреждений и неисправностей с целью предупреждения износа строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также улучшения эксплуатационных показателей [27].

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектовкапитальногостроительства,материалыидокументы,необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности [1].

Участник электронного аукциона – юридическое лицо незави-

симо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, претендующие на заключение договора о проведении капитального ремонта [13].

Электронный аукцион – аукцион в электронной форме на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющийся конкурентным способом определения подрядной организации, проводимый в электронной форме, при котором победителем признается участник закупки, включенный в реестр квалифицированных подрядных организаций и предложивший наименьшую цену договора [13].

Электронная площадка – сайт в информационно-телекоммуни- кационной сети «Интернет», на котором проводятся предварительный отбор и электронные аукционы, определяемый в соответствии с требованиями [13].

12

2. ПЛАНИРОВАНИЕ И ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

ВМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

2.1.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ МОНИТОРИНГА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Основныепринципымониторингатехническогосостояниямногоквартирных домов:

–законность и достоверность получения информации о техническом состоянии многоквартирных домов;

–непрерывность наблюдения за техническим состоянием многоквартирных домов;

–единство диагностики и системы показателей результатов обследования;

–открытость доступа к результатам проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов.

Основной задачей системы мониторинга технического состояния многоквартирных домов является формирование и постоянное обновление базы данных МКД. Компонентами базы данных являются:

–электронные паспорта технического состояния многоквартирных домов;

–результаты обследований технического состояния многоквартирных домов;

–данные о составе и объеме работ, выполненных в ходе проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов со дня ввода в эксплуатацию;

–потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износа.

Информация о результатах мониторинга технического состояния многоквартирных домов предназначена для формирования программ капитального ремонта общего имущества собственников помещений многоквартирных домов.

Мониторинг технического состояния многоквартирных домов, в том числе проверка внесенной информации в интегрированную ин- формационно-аналитическую систему формирования и мониторинга исполнения государственной программы капитального ремонта

13

и мониторинга состояния объектов жилищного фонда, проводится уполномоченным органом

Мониторинг технического состояния многоквартирных домов не проводится в отношении следующих многоквартирных домов:

–признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

–в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

2.2.ФОРМИРОВАНИЕ ПРОГРАММЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД

Требованиями законодательных и нормативных правовых актов на территориях субъектов Российской Федерации установлены правила проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, согласно которым обязательным условием является создание региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов. В целях планирования и организации проведения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов за счет средств бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и взносов собственников жилья

вкаждом субъекте РФ утверждаются региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах [34].

Всоответствии с Федеральным законом «О внесении изменений

вЖилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельныхположенийзаконодательныхактовРоссийскойФедерации» на собственников помещений многоквартирных домов возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта РФ – обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитальных ремонтов домов [8].

14

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество

вмногоквартирном доме, а именно:

1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социаль- но-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техниче- ское и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4)земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодатель-

ства о градостроительной деятельности [3].

В целях проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в каждом субъекте Российской Федерации подготовлены и утверждены соответствующие региональные программы, которые сформированы «на долгосрочный период с указанием очередности исроковпроведениякапитальногоремонтавсехмногоквартирныхдомов, находящихся на территории субъекта РФ, вне зависимости от того, какой

15

способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от формы собственности помещений в таких домах и вне зависимости от того, требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» [3].

Региональная программа капитального ремонта (рис. 2.1) сформирована на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Для формирования региональной программы капитального ремонта лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, была представлена в органы местного самоуправления информация о многоквартирных домах, управление которыми они осуществляют, по установленной форме.

Рис. 2.1. Структура программы капитального ремонта [34]

16

Органом местного самоуправления на основании обобщенной информации была утверждена муниципальная адресная программа капитального ремонта по многоквартирным домам, расположенным на территории муниципального образования.

Общееимуществомногоквартирныхдомовсостоитизцелогоряда элементов. Все конструктивные элементы делятся на несущие и ненесущие элементы, которые имеют различные сроки службы. Несущие конструктивные элементы – несменяемые, определяющие сроки службы непосредственно самого здания. Ненесущие конструктивные элементы и системы инженерно-технического обеспечения имеют сроки службы, значительно меньшие по сравнению с несущими конструкциями, и в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности Российской Федерации подлежат капитальному ремонту путем замены или восстановления (рис. 2.2).

Градостроительным законодательством также предусмотрена «замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов» [1]. Так, при проведении капитального ремонта общего имущества МКД могут быть предусмотрены работы по усилению фундамента.

Рис. 2.2. Структура конструктивных элементов объекта капитального строительства

17

Примерные (средние) сроки службы элементов, относимых к общему имуществу многоквартирных домов, и межремонтные периоды рекомендованы ВСН 58-88(р). Истечение указанных сроков не является основанием для замены конструктивных элементов объектов капитального строительства [24]. Средние сроки службы конструкций

исистем инженерно-технического обеспечения, отнесенных к перечню общего имущества многоквартирных домов, должны учитываться с учетом их технического состояния при перспективном планировании ремонтных работ в процессе эксплуатации МКД и при разработке Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, где предусматривается перспективная периодичность поведения работ по капитальному ремонту с учетом системной организации текущих ремонтов и профессионального содержания общедомового имущества МКД.

Фактическое техническое состояние конструкций и систем инже- нерно-технического обеспечения многоквартирных домов характеризуется их физическим износом и соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств. При этом должен учитываться срок их полезного использования. Под физическим износом конструктивных элементов здания и его систем инженерно-техниче- ского обеспечения понимается ухудшение их технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата потребительской стоимости жилых помещений.

Физический износ конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путем их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля

ииспытанияихвсоответствиистребованиямиВСН57-88(р)[23],ако- личественная оценка физического износа – на основании требований ВСН 53-86(р) [22] и применения соответствующих расчетных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах.

Техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено согласно СП 13-102- 2003 [26]. Но согласно Градостроительному кодексу капитальному ремонту подлежат только отдельные элементы несущих конструкций.

Непосредственно техническое обследование конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и других элементов общего имущества многоквартирных домов регламентируется ВСН 57-88(р), которое

18

установило виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25этажей включительно, независимо от их ведомственной принадлежности [23].

В соответствии с данным документом система технического обследования состояния жилых зданий включает следующие виды контроля технического состояния конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и других объектов общего имущества многоквартирных домов в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации:

–инструментальный контроль технического состояния объектов общего имущества в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль);

–техническое обследование конструкций, систем инженерно-тех- ническогообеспеченияидругихобъектовобщегоимуществамногоквартирных домов для проектирования капитального ремонта;

–техническое обследование (экспертиза) многоквартирных домов при повреждениях конструкций, систем инженерно-техническо-

го обеспечения и других объектов общего имущества и авариях на этих объектах в процессе эксплуатации домов [23].

Отдельно следует отметить, что ВСН применяется только в той части, которая не противоречит градостроительному законодательству.

По результатам обследования (на основании дефектных ведомостей либо заключения проектной или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления объединения собственников многоквартирного дома должны быть приняты предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных повреждений (дефектов), в том числе по проведению в доме капитального ремонта, и подготовлены необходимые материалы и расчеты для рассмотрения на общем собрании собственников помещений.

2.3. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД

Алгоритм организации проведения капитального ремонта общего имущества МКД можно представить в виде последовательности выполнения следующих этапов:

1.Включениемногоквартирногодомаврегиональнуюпрограммукапитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

19

2.Обследование технического состояния многоквартирного дома.

3.Составление ведомости объемов работ и дефектного акта по результатам обследования многоквартирного дома.

4.Определение начальной (максимальной) цены работ по капитальному ремонту МКД с учетом видов работ, предусмотренных программой.

5.Проведение электронного аукциона по выбору подрядной организации.

6.Заключение договора (контракта) с победителем аукциона на выполнение работ по капитальному ремонту МКД.

7.Выполнение работ по предмету договора (контракта).

8.Приемка и актирование работ по капитальному ремонту объек-

тов капитального строительства.

Согласно статье 158 ЖК РФ «региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора» [3].

Далее согласно данной статье «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общейсобственностинаэтоимуществопутемвнесенияплатызасодержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт» [3].

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в соответствии с Методическими рекомендациями по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт. Согласно пункту 3 данных методических рекомендаций «минимальный размер взноса рекомендуется определять на основании рассчитываемого согласно указанным методическим рекомендациям размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который обеспечит, при условии его ежемесячного внесения в течение всего срока реализации региональной программы капитального ремонта, формирование фонда капитального ремонта в размере, обеспечивающем финансирование установленного субъектом Российской Федерации перечня минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома без привлечения финансовой бюджетной поддержки с учетом оценки доступности необходимого

20