Туристско-рекреационное проектирование. Учебное пособие

–  профильность и туристский имидж прилегающих к земельному участку территорий;

–  разрешенный вид использования земельного участка и перспективная схема территориального планирования, в том числе на основании Генплана развития до 2030 г.;

–  существующие ограничения по строительству объектов на выделенном земельном участке.

4. Анализ рынка объектов туристско-рекреационной направленности, а затем сравнение российских и международных проектов:

–  общий обзор проектов-аналогов (местоположение, размер, функциональное использование, обеспеченность паркоместами и т. п.);

–  застройщики / инвесторы по проектам-аналогам;

–  команда архитекторов:

–  сроки выполнения и конечная стоимость в общих чертах;

–  новизна, привнесение новых элементов;

–  наиболее эффективные подходы к строительству;

–  наиболее эффективные подходы к продвижению проектов на рынок;

–  основные достижения и упущения.

5. Формулирование концептуальных положений проекта:

–  инвестиционные критерии заказчика работ;

–  разработка концепции эстетической составляющей комплекса, а именно: внешнего дизайна здания, размеров помещений, их функциональной направленности и дизайна, дополнительных удобств;

–  оптимальное расположение объектов различных типов функционального использования на территории;

–  организация пешеходных и транспортных потоков, общей пропускной способности объекта и возможности обеспечения планируемого уровня загрузки;

–  определение зон общественного назначения;

–  определение и размер торговых зон. 6. Детализация концепции объектов:

–  фазирование строительства и стадий реализации проекта;

–  общие параметры будущей концепции (включая проект застройки, общую площадь объекта, количество зданий, размер типового этажа, высотность зданий, планировку участка, плотность застройки, количество, тип, размер и пропускную способность каждого из предлагаемых компонентов);

41

–  концептуальный мастер-план взаимодействия объектов размещения, объектов туристской аттракции, точек розничной торговли и общественного питания.

Расчет бюджета строительства выполняется на основании собственных исследований, в том числе формируется расходная часть проекта (с максимально возможной детализацией) и составляется график выполнения проекта (также с максимально возможной детализацией).

7. Базовый финансовый анализ:

–  составление финансовой модели проекта;

–  определение возможного подхода к финансированию девелопмента земельного участка и объектов недвижимости;

–  оценка эффективности проекта, определение основных финансовых показателей проекта, расчет чистой приведенной стоимости (NPV) и внутренней нормы доходности (IRR);

–  составление прогноза ставок капитализации при выходе из проекта (возможные группы инвесторов);

–  формирование возможных сценариев развития проекта (пессимистического, реалистического, оптимистического) и матрицы чувствительности проекта (факторы: стоимость строительства, ставки аренды, и другие параметры по согласованию).

8. Концептуальная разработка, мастер-планирование и дизайнпроект:

–  концептуальная разработка с описанием каждой зоны;

–  составление общей схемы расположения всех объектов;

–  составление детализированных схем расположения всех объектов, утвержденных заказчиком, внутри каждой зоны;

–  подготовка материалов для разработки дизайн-проекта;

–  описание, технические характеристики и эксплуатационные требования к каждой группе объектов с иллюстрациями и чертежами;

–  расчет окончательной стоимости и график реализации проекта «под ключ»;

–  концепция развития проекта на ближайшие три года. 9. Изучение возможностей использования новых технологий при

строительстве:

–  поиск новых материалов и технологий, используемых во внутренней и внешней инфраструктуре;

–  изучение сравнительных характеристик новых материалов по соотношению цены и качества;

42

–  изучение возможности использования необходимых элементов из новых материалов, планируемых в проекте.

10. Исследование рынка материалов и оборудования, необходимых для реализации проекта:

–  поиск поставщиков необходимых материалов и оборудования;

–  организация переговоров с предполагаемыми поставщиками;

–  предоставление необходимой информации и документации от предполагаемых поставщиков;

–  анализ возможностей предполагаемых поставщиков;

–  сравнительный анализ цен на планируемое оборудование разных поставщиков;

–  предоставление необходимой информации по порядку планирования поставок и текущих работ;

–  конечный выбор поставщиков необходимого оборудования;

–  предварительное согласование договоров на поставку материалов и оборудования;

–  заключение итоговых договоров.

11. Оптимизация работ, поставок оборудования и материалов:

–  согласование и оптимизация графиков платежей;

–  согласование графиков поставок оборудования и материалов;

–  организация и выполнение контроля, обеспечивающего соблюдение графиков:

–  оптимизация транспортных маршрутов;

–  подбор оптимальных транспортных компаний;

–  подготовка и согласование с заказчиком необходимых документов для транспортировки и таможенной очистки оборудования и материалов;

–  контроль соответствия реально полученного оборудования и материалов по отношению к оговоренному в контрактах;

–  организация рекламаций в случае недопоставки или поставки оборудования и материалов, не соответствующих спецификации контракта.

12. Работы, связанные с поставкой и запуском в эксплуатацию оборудования туристского объекта:

–  подготовка договоров с поставщиками оборудования;

–  составление сводного графика финансирования и поставки оборудования;

–  контроль исполнения графика оплаты и графика отгрузки по каждому из поставщиков;

43

–  осуществление таможенной очистки оборудования;

–  подготовка перечня оборудования, требующего сертификации;

–  осуществление сертификации оборудования;

–  сбор и организация хранения документации по оборудованию;

–  подбор эксплуатационной документации;

–  определение перечня оборудования, требующего дизайнерского оформления;

–  определение перечня оборудования, подлежащего установке изготовителем;

–  организация и прием персонала изготовителя, который будет занят на установке оборудования, требующего установки изготовителем;

–  организация пробного запуска оборудования.

13. Работы, связанные с устройством инженерных сетей и коммуникаций: электроснабжением, установкой и эксплуатацией систем вентиляции и кондиционирования, водоснабжения, систем освещения и подсветки, аудиовизуальных систем, систем оплаты услуг посетителями, компьютерных сетей.

14. Работы, связанные с дизайном помещений:

–  определение объектов дизайна (согласно техническому заданию и проектной документации главного дизайнера);

–  подготовка договоров на изготовление и установку объектов дизайна;

–  техническое сопровождение и организация изготовления дизайнобъектов;

–  организация доставки дизайн-объектов;

–  техническое сопровождение и организация установки дизайнобъектов (совместно с главным дизайнером).

15. Работы, связанные с организацией системы безопасности:

–  определение концепции системы безопасности;

–  подготовка технического задания на проектирование;

–  поиск проектировщика и изготовителя;

–  подготовка договоров;

–  техническое сопровождение и организация инсталляции и ввода в эксплуатацию.

16. Подбор и обучение персонала: разработка штатного расписания, должностных инструкций, инструкций о поведении персонала в нештатных ситуациях; проведение консультаций при подборе персонала; организация курсов для обучения персонала, работающего с посетителями, и курсов по обучению технического персонала.

44

17. Работы, связанные с разработкой фирменного стиля:

–  разработка концепции фирменного стиля объекта;

–  определение перечня фирменных аксессуаров;

–  поиск дизайнеров и изготовителей элементов фирменного стиля;

–  подготовка договоров;

–  организация изготовления предметов и аксессуаров;

–  приемка предметов и аксессуаров.

18. Организация рекламной кампании включает в себя перечень работ, который подлежит уточнению на завершающей стадии за 4–5 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию:

–  определение перечня мероприятий рекламной кампании;

–  разработка заданий на изготовление рекламной продукции и рекламных акций;

–  подбор исполнителей и подготовка договоров;

–  техническое сопровождение и контроль изготовления продукции, проведение рекламных акций;

–  приемка рекламной продукции.

19. Опытная эксплуатация включает в себя организацию презентационных мероприятий (по отдельному плану), опытную эксплуатацию в течение месяца либо нормативного периода, подготовку отчета по результатам опытной эксплуатации и акта сдачи-приемки объекта в постоянную эксплуатацию.

3.2. АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕРРИТОРИИ ПОД РАЗМЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ТУРИСТСКО-РЕКРЕАЦИОННОГО КОМПЛЕКСА (КЛАСТЕРА)

Рассмотрим последовательность действий по архитектурно-плани- ровочной организации территории под размещение объектов в рамках реализации территориального туристского проекта (программы) при формировании туристско-рекреационного комплекса (кластера).

Архитектурно-планировочная организация территории (территориальное проектирование) представляет собой комплексную оценку определенного участка земли, отведенного под застройку, и подлежит инженерно-строительному и системному анализу.

Основные цели анализа:

–  обоснование планировочных границ застройки;

–  изучение природных условий и ресурсов с возможностью их дальнейшей инвентаризации;

45

–  оценка ландшафтов в планировке застройки;

–  определение наиболее рационального и комплексного использования природных условий и существующих ресурсов в интересах эффективного размещения объекта строительства;

–  охрана и улучшение окружающей среды. Архитектурно-планировочная организация территории осуществ-

ляется градостроительными органами (управлениями архитектуры, департаментами строительства), которые определяют оптимальные возможности использования конкретного земельного участка. После этого соответствующие органы оказывают застройщику (заказчику) государственные услуги, принимая решения о соответствии того или иного проекта требованиям главного архитектора, условиям генплана

идругим необходимым характеристикам, указанным в архитектурнопланировочном задании.

Этап 1. Получение исходно-разрешительной документации.

На этом этапе определяется местоположение земельного участка с учетом его перспективности исходя из материалов территориального планирования. Определяется наличие и состояние инфраструктуры транспорта и возможность обеспечить рассматриваемый земельный участок инженерными коммуникациями. Определяется состояние окружающей среды, а также эстетическая, историческая и ландшафтная ценность территории.

Проводится анализ состояния объектов социальной инфраструктуры. Перед началом строительных работ проводятся инженерногеодезические и инженерно-геологические изыскания. Исследуется общественное мнение и возможность негативного отношения местного населения к строительству туристских объектов. Выявляются также риски природного, техногенного, биолого-социального и военного характера.

Врезультате градостроительной проработки дается градостроительное заключение, состоящее из пояснительной записки, схемы размещения объектов в соответствующем масштабе с учетом имеющихся планировочных ограничений, границ выделяемого земельного участка

ипроектных предложений по застройке примыкающих к участку земельных участков.

Главный архитектор района или города делает отметку на плане размещенияобъектовинеобходимойградостроительнойдокументации.

Затем прорабатывается проект постановления главы муниципального образования о разрешении проведения проектных и изыскатель-

46

ских работ и предварительном согласовании размещения объектов строительства на выделенном земельном участке.

В перечень проектных материалов по градостроительному обоснованию размещения строительства объектов туристско-рекреацион- ного комплекса (кластера) входит следующая документация: пояснительная записка; графические материалы, в том числе схема размещения проектируемой территории в системе расселения и опорный план использования территории, включая планировочные ограничения, схемы планировочной организации и функционального зонирования территории, ландшафтно-визуальный анализ территории, транспортного обслуживания, водоснабжения, хозяйственно-бытовой

идождевой канализации, инженерной подготовки территории, тепло-, электро- и газоснабжения и связи, а также эскиз застройки соответствующих масштабов.

Этап 2. Подготовка проектной документации.

Проектная документация включает в себя пояснительную записку, ситуационный план, генеральный план с топографической основой, схемы организации рельефа, благоустройства и озеленения территории, сводный план-схему инженерных сетей, чертежи поэтажных планов, фасады и разрезы.

Пояснительная записка содержит:

–  градостроительные и архитектурно-планировочные решения, в том числе композиционное обоснование, объемно-планировочные и конструктивные решения, а также решения по благоустройству;

–  характеристики проектной мощности объектов (вместимость, пропускную способность и др.);

–  предложения по формированию инженерных сетей, коммуникаций и инженерного оборудования;

–  предложения по возможному сбросу стоков в водоем или канализационную сеть;

–  описание предполагаемого строительства очистных сооружений

идр.;

–  перечень мероприятий противопожарного характера и по охране окружающей среды;

–  комплекс мероприятий по организации строительства объектов;

–  основные технико-экономические показатели проекта;

–  перечень инженерно-технических мероприятий по гражданской обороне и предупреждению чрезвычайных ситуаций.

47

Ситуационный план содержит сам план соответствующего масштаба с красными линиями, линиями застройки и границами земельного участка, названиями улиц, проездами, а также существующими, сохраняемыми, сносимыми и проектируемыми зданиями и сооружениями, включая противоположную сторону улиц и прилегающие территории, номера строений, экспликацию зданий и этажность, точки подключения к внешним инженерным сетям.

Генеральный план (мастер-план) с топографической основой содержит границы участка; существующие, сохраняемые и сносимые здания и сооружения; названия улиц, проездов; номера строений, их этажность; границы благоустройства территории; внутриплощадочные проезды и проходы; абсолютную отметку и соответствующую условную нулевую отметку здания; геологические выработки и схемы движения на участке.

Мастер-план – это документ, в котором предлагаются разные варианты развития территория (функциональное зонирование территории, эскизные планировочные решения и др.), определяется наиболее предпочтительный вариант развития территории и формируется концепция ее развития.

Разработка мастер-плана предшествует разработке схемы планировки территории. Мастер-план территории является новым документом в градостроительстве, в настоящий момент он еще не закреплен законодательно. В отличие от генерального плана мастер-план является стратегическим документом, позволяющим проработать несколько вариантов развития территории. Мастер-план – это инструмент стратегического планирования, который находится на стыке между генеральным планом и стратегиями социально-экономического и пространственного развития. В туризме мастер-планирование используется для территориального планирования развития туризма с учетом существующей схемы размещения инфраструктурных объектов и объектов туристского показа и строительства новых, вписываемых в существующий генеральный план муниципального образования.

Мастер-план необходим для визуализации концепции использования ресурсного потенциала территорий, он способствует созданию благоприятных условий для развития туризма и рекреации. Мастерплан позволяет учитывать не только интересы основных участников планирования социально-экономического развития регионов (органов управления), но также бизнес-структур и местного населения (потребителей туристских услуг).

48

Схема организации рельефа включает в себя детализацию направлений уклонов и точек перелома рельефов, ливневой канализации и баланса земляных работ.

Схема благоустройства и озеленения территории содержит информацию о площадках проектируемой посадки деревьев и кустарников, газонов и цветников, а также малых архитектурных форм.

Сводный план-схема инженерных коммуникаций включает в себя границы земельного участка, расположение существующих и проектируемых к строительству зданий и сооружений, наличие существующих и проектируемых коммуникаций.

Чертежи поэтажных планов содержат координационные оси зданий по характерным местам и размеры между ними. На чертежах обозначены лестничные клетки и лифтовые шахты, стены и перегородки, оконные и дверные проемы, наименования помещений и их площади, линии разрезов, балконы и прочие архитектурные элементы.

Фасады и разрезы отображают габариты несущих и ограждающих конструкций, лестницы, перегородки, входы, оконные и дверные проемы, фундаменты и отметки их заложения, относительные отметки по этажам и отметки рельефа.

На конструктивных схемах строительного генерального плана отмечаются ограждения стройплощадки, места размещения бытовых зданий, временные автодороги, пути для перемещения башенных кранов, а также места складирования строительных конструкций и материалов.

Этап 3. Согласования и экспертиза. Этап включает в себя три стадии: согласование, публичные слушания и экспертизу проектной документации.

Сначала проводится согласование с местными органами архитектуры и градостроительства на предмет приемлемости использования в строительстве проектируемых архитектурно-планировочных решений. Далее проводится проверка полноты выполнения проектной документации и ее соответствия существующим требованиям и условиям.

Проводится также согласование с организациями, выдавшими технические условия на присоединение к инженерным коммуникациям, проверка соответствия проектной документации действующим нормам, правилам и стандартам, а также согласование с органами по охране памятников истории, культуры и архитектуры при размещении объектов в исторических и охранных зонах или зонах регулирования застройки.

49

Далее проводятся публичные слушания. На публичные слушания выносятся проекты планировки территории и проекты межевания территории, которые до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.

Публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории. Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации. Соответствующий документ размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет.

Срок проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.

После публичных слушаний проводится экспертиза проектной документации, включающей в себя следующий набор документов:

–  сопроводительное письмо заказчика;

–  титульный лист проекта, подписанный руководителем или главным архитектором проектной организации, с печатью;

–  лицензия проектной организации, дающая право на проведение проектных работ этой организации;

–  гарантийная запись главного инженера проекта;

–  анкета автора проекта, заверенная руководителем или отделом кадров проектной организации;

–  регистрационная карточка объекта установленной формы;

–  исходные и разрешительные документы (копии), в том числе постановление администрации муниципального образования о разрешении проектирования; архитектурно-планировочное задание (АПЗ), выданное главным архитектором муниципального образования и утвержденное Главархитектурой; задание на разработку проектной документации; материалы ранее разработанной градостроительной документации и утверждающие ее документы.

Необходимо получить согласования надзорных служб по проекту:

–  согласование главного архитектора муниципального образования;

–  протокол общественного обсуждения, утвержденный администрацией муниципального образования;

–  согласование Центра Госсанэпиднадзора;

50