Правовые нормы в архитектурной практике. Учебное пособие

Собственность подразумевает наибольший объем правомочий застройщика в отношении земельного участка в части пользования и распоряжения им, включая застройку. Собственник земельного участка скован только публично-правовыми ограничениями, такими как правовой режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешенного использования.

Из прочих прав на землю для застройщика прежде всего представляет интерес аренда земельных участков.

По умолчанию арендатор может передавать земельный участок в субаренду, просто уведомив арендодателя (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если речь идет об аренде государственной или муниципальной земли, то в случае заключения договора на срок более 5 лет по общему правилу арендатор может передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя (но с уведомлением последнего). Очевидно, аренда является весьма гибким титулом, удобным для оформления прав на строительство.

При аренде земли для строительства принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства).

Необходимость получения согласия собственника на застройку основывается на следующих нормах.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Таким образом, даже если считать застройку участка его использованием (хотя это, конечно, распоряжение), арендатор не может застроить участок, если такое право не будет предоставлено ему договором.

Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, илна земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением

31

градостроительных и строительных норм и правил. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идет в данной статье, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку.

Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведенное строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник в договоре не выразил своего согласия на застройку участка.

При этом необходимо обратить отдельное внимание, что формулировка о цели предоставления участка в аренду должна быть максимально четкой. Так, если в договоре указана цель «для строительства многоквартирного дома», то, очевидно, речь идет о капитальном строительстве. Если же цель предоставления участка сформулирована как «размещение магазина», то арендодатель, возможно, имеет в виду временную постройку, в то время как арендатор намерен возвести объект капитального строительства и получить впоследствии соответствующие права на земельный участок.

Необходимо понимать, что разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного и градостроительного законов, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре.

В данный момент ведется разработка поправок в блок вещных прав ГК РФ. Одним из новых вещных прав предлагается сделать право застройки (суперфиций). Часть юридического сообщества полагает, что введение такого права позволило бы снять часть внутренних противоречий «строительной» аренды. Другая же часть полагает, что имеющаяся на данный момент конструкция вполне эффективна и с небольшими поправками сможет обеспечить нужды застройщиков и органов власти.

Продолжая анализировать «прочие права», хотелось бы отметить, что публичный сервитут для строительства непригоден, поскольку он возникает не по волеизъявлению застройщика, а только в силу необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Перечень конкретных целей установления публичных сервитутов содержится в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, и строительство каких-либо объектов туда не входит.

32

Между тем земельное законодательство предусматривает возможность установления частного сервитута для целей строительства — сервитут для строительства линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка. Особое внимание следует обратить на то, что в соответствии с п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ сервитут, установленный в отношении государственного или муниципального участка на срок до трех лет, может быть не закадастрирован и отсутствовать в ЕГРН.

Продолжая анализ возможных видов прав на участок, необходимо вспомнить о праве постоянного (бессрочного) пользования. Государственная или муниципальная земля предоставляется на этом праве только следующим лицам:

1)органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2)государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3)казенным предприятиям;

4)центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

При этом предоставление участков данным лицам на иных правах запрещается, за исключением отдельных случаев (п. 4 ст. 39.9 ЗК РФ).

Очевидно, такой перечень субъектов этого права делает его неактуальным для частных инвестиций, однако бюджетное строительство работает именно в этих условиях. Помимо этого, земельный участок может быть предоставлен на праве безвозмездного пользования.

Перечень случаев предоставления участка на таком праве предусмотрен ст. 39.10 3К РФ и является исчерпывающим. Применительно к строительству земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

1)гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в отдельных случаях;

2)религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;

3)лицам, которые выиграли государственные торги на право постройки объектов в соответствии с законом № 44-ФЗ, законом № 275ФЗ на срок исполнения соответствующего контракта;

4)некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;

5)некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

33

6) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и созданным субъектом Российской Федерации, в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства.

Очевидно, применительно к получению государственной или муниципальной земли для строительства основным правом является аренда, полученная по результатам аукциона.

2.3. Авторский надзор и его правовое регулирование - основные направления и требования к авторскому надзору

Основными нормативными правовыми актами, регламентирующими осуществление авторского надзора являются:

Приказ Минстроя России от 19.02.2016 N 98/пр «Об утверждении свода правил «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений»;

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая)» от 18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 11.06.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022);

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно статье 1294 ГК РФ автор произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства имеет исключительное право использовать свое произведение, в том числе путем разработки документации для строительства и путем реализации архитектурного, градостроительного или садово-паркового проекта, если договором не предусмотрено иное.

Использование архитектурного, градостроительного или садовопаркового проекта для реализации допускается только однократно, если иное не установлено договором, в соответствии с которым создан проект. Проект и выполненная на его основе документация для строительства могут быть использованы повторно только с согласия автора проекта, если договором не предусмотрено иное.

Автор произведения архитектуры, градостроительства или садовопаркового искусства имеет право на осуществление авторского контроля за разработкой документации для строительства и право авторского

надзора за строительством здания или сооружения либо иной

34

реализацией соответствующего проекта. Порядок осуществления авторского контроля и авторского надзора устанавливается федеральным органом исполнительной власти по архитектуре и градостроительству в Приказе Минстроя России от 19.02.2016 № 98/пр «Об утверждении свода правил «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений».

Автор произведения архитектуры, градостроительства или садовопаркового искусства вправе требовать от заказчика архитектурного, градостроительного или садово-паркового проекта предоставления права на участие в реализации своего проекта, если договором не предусмотрено иное.

В федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» дается следующая трактовка: авторский надзор - контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации.

Приказ Минстроя России от 19.02.2016 N 98/пр «Об утверждении свода правил «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений» дает максимально развернутую характеристику авторскому надзору и его составляющим. свод правил распространяется на комплекс работ по организации и осуществлению авторского надзора за строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом (далее - строительство) зданий и сооружений.

Свод правил не распространяются на техническое перевооружение, консервацию и ликвидацию объектов капитального строительства, консервацию и реставрацию объектов культурного наследия. При создании морских сооружений, искусственных островов, гидротехнических сооружений, горных выработок, мостов, тоннелей, объектов производства, переработки, хранения радиоактивных и взрывчатых веществ и материалов, объектов по хранению и уничтожению химического оружия и средств взрывания, линейных объектов: линий связи, электропередачи, трубопроводов, автомобильных и железных дорог, должны дополнительно учитываться требования действующих нормативных документов, установленные федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными в соответствующей сфере деятельности. При этом специальные требования к качеству строительной продукции, а также правила проведения испытаний и приёмки устанавливаются соответствующими стандартами и нормативнотехническими документами.

Нормативной базой СП послужили:

ГОСТ 2.105-95 Единая система конструкторской документации. Общие требования к текстовым документам,

35

ГОСТ 21.001-2013 Система проектной документации для строительства. Общие положения,

ГОСТ Р 6.30-2003 Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов,

ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации,

ГОСТ Р 53300-2009 Противодымная защита зданий и сооружений. Методы приемосдаточных и периодических испытаний,

СП 45.13330.2012 «СНиП 3.02.01-87 Земляные сооружения, основания и фундаменты»,

СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства»,

СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции»,

СП 73.13330.2012 «СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарнотехнические системы»,

СП 78.13330.2012 «СНиП 3.06.03-85 Автомобильные дороги»,

СП 126.13330.2012 «СНиП 3.01.03-84 Геодезические работы в строительстве»,

ОК 011-93 Общероссийский классификатор управленческой документации (ОКУД).

Основные термины и понятия, используемые в СП «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений».

1.Авторский надзор: Контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации и подготовленной на её основе рабочей документации.

2.Строительный контроль: Контроль лица, осуществившего строительство (подрядчика), застройщика, заказчика или организации, осуществившей разработку проектной документации и на её основе рабочей документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (в части проверки соответствия выполняемых работ проектной и рабочей документации). Предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на её основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений.

36

3.Скрытые работы: Работы, качество выполнения которых влияет на безопасность и (или) долговечность объекта капитального строительства, но в соответствии с технологией их проведения, контроль за осуществлением которых не может быть проведён после выполнения последующих работ без их вскрытия, разборки или повреждения строительных конструкций и участков сетей (систем) инженернотехнического обеспечения.

4.Проектная документация: Совокупность текстовых и графических документов, определяющих архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические и иные решения проектируемого здания (сооружения), состав которых необходим для оценки соответствия принятых решений заданию на проектирование, требованиям технических регламентов и документов в области стандартизации и достаточен для разработки рабочей документации для строительства.

5.Исполнительная документация: Текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по мере завершения определенных в проектной документации работ.

6.Проектировщик: Физическое или юридическое лицо, соответствующее требованиям, предъявляемым к подрядчикам, которое осуществляет подготовку проектной и рабочей документации по договору подряда, заключённому с застройщиком (заказчиком, техническим заказчиком).

7.Генеральный проектировщик: Физическое или юридическое лицо, соответствующее требованиям, предъявляемым к подрядчикам, ответственное за выполнение всего комплекса изыскательских и проектных работ по проектируемому объекту на основании договора подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, за исключением случаев, когда комплекс изыскательских работ представляется заказчиком в виде исходных данных для проектирования

8.Критический дефект: Дефект, при наличии которого здание, сооружение, его часть или конструктивный элемент функционально непригодны, дальнейшее ведение работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно или может повлечь снижение указанных характеристик в процессе эксплуатации.

9.Значительный дефект: Дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и её долговечность.

10.Малозначительный дефект: Дефект, который существенно не влияет на эксплуатационные характеристики и долговечность здания,

сооружения, конструктивного элемента.

37

Авторский надзор является частью строительного контроля,

который проводится лицом, осуществившим подготовку проектной и, на её основе, рабочей документации.

Заказчик (застройщик, технический заказчик) с согласия разработчика проектной документации вправе привлекать к авторскому надзору лицо, осуществившее подготовку рабочей документации.

Авторский надзор осуществляется в целях обеспечения соответствия технических решений и технико-экономических показателей введённых в эксплуатацию объектов капитального строительства решениям и показателям, предусмотренным в утверждённой проектной документации.

Авторский надзор при строительстве опасного производственного объекта, а также при приспособлении объекта культурного наследия для современного использования осуществляется в обязательном порядке.

Авторский надзор за строительством зданий и сооружений осуществляется, как правило, на протяжении всего периода строительства и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию. При необходимости, в оговоренных договором на осуществление авторского надзора случаях, авторский надзор проводится в начальный период эксплуатации объекта при доведении предприятия или сооружения до проектной мощности.

Авторский надзор за возведением зданий и сооружений, строительство которых осуществляется по повторно применяемой проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы (далее - типовая проектная документация) или модификации такой документации, не затрагивающей конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объектов капитального строительства, проводится проектной организацией, применившей эту типовую проектную документацию.

Требования специалистов, осуществляющих авторский надзор, об устранении недостатков выполнения работ обязательны для исполнения лицами, осуществляющими строительство.

Авторский надзор, выполняемый проектной организацией (далее - проектировщик), осуществляется во взаимодействии со специалистами, осуществляющими строительный контроль.

В ходе ведения авторского надзора проектировщику должен быть предоставлен подрядчиком доступ во все строящиеся объекты капитального строительства, а также иные места производства строительно-монтажных работ и при этом обеспечено выполнение всех мероприятий по охране труда специалистов группы авторского надзора.

При проведении авторского надзора необходимо руководствоваться федеральными законами и иными нормативными правовыми актами

38

Российской Федерации, техническими регламентами, законодательными

ииными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, которым в установленном порядке предоставлено право, в пределах своих полномочий, осуществлять отдельные функции нормативно-правового регулирования, национальными стандартами, утвержденной в установленном порядке проектной документацией и разработанной на её основе рабочей документацией, а также настоящим сводом правил.

Организационно-распорядительные документы, необходимость в которых возникает в процессе проведения авторского надзора, должны соответствовать ГОСТ Р 6.30.

Предоставление информации специалистам авторского надзора и обеспечение их доступа к сведениям о сопроводительных документах, определяющих качество применяемых материалов, изделий, конструкций

иоборудования, отражающих результаты контроля и испытаний, выполненных аккредитованными лабораториями, осуществляется с применением в том числе информационно-коммуникационных технологий, включая средства электронного информирования.

Рабочая и проектная документация, представляемая специалистам авторского надзора заказчиком на электронном носителе, должна быть аутентичной рабочей и проектной документацией, выполненной на бумажном носителе.

При контроле работ соответствующих видов должны применяться современные средства измерений и приборы неразрушающего и лабораторного контроля, прошедшие поверку в установленном порядке.

Основные задачи и функции специалистов, осуществляющих авторский надзор

Основные задачи авторского надзора:

а) контроль за соответствием выполнения строительно-монтажных работ проектной и разработанной на её основе рабочей документации;

б) своевременное решение всех технических вопросов по проектной и разработанной на её основе рабочей документации, возникающих в процессе строительства;

в) решение вопросов, связанных с внесением изменений в рабочую документацию и (или) проектную документацию, необходимость которых выявилась в процессе строительства, в объёме, порядке и сроки, установленные договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ или дополнительным соглашением к этому договору.

39

Проектировщик при осуществлении авторского надзора в процессе строительства объекта капитального строительства выполняет функции:

а) обеспечивает проведение авторского надзора на договорной основе или на основании организационно-распорядительного документа в случае, если проектировщик является структурным подразделением застройщика (заказчика) или лица, осуществляющего строительство (подрядчика), согласно 5.2 СП 48.13330;

б) принимает участие в освидетельствовании геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства;

в) устанавливает необходимость осуществления геодезических наблюдений за перемещениями и деформациями (осадками, сдвигами, кренами) оснований фундаментов зданий и сооружений, необходимость в проведении которых выявилась в процессе осуществления авторского надзора за строительством зданий и сооружений, в том числе существующих объектов капитального строительства, расположенных в непосредственной близости от строящихся объектов, в случаях, предусмотренных проектом строительства по специальным проектам;

г) согласовывает совместно с заказчиком замену предусмотренных проектом грунтов, материалов изделий и конструкций, входящих в состав возводимого сооружения или его основания, согласно 4.6 СП 45.13330, а также замену оборудования;

д) принимает участие, в порядке выборочного контроля, в проверке качества и соблюдения технологии выполнения работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства контроль за выполнением которых не может быть проведён после выполнения других работ, а также безопасности ответственных строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;

е) принимает участие в подписании актов освидетельствования скрытых работ, актов промежуточной приёмки ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, контроль за выполнением которых не может быть проведён после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, при проведении испытания таких конструкций, участков сетей. Перечень основных видов скрытых работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, в освидетельствовании которых принимает участие проектировщик, определяется договором на осуществление авторского надзора;

40