Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел VIII «Управление многоквартирными домами»)

собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления МКД, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

6. В ч. 5 и 6 комментируемой статьи урегулированы вопросы об определении сроков, на который могут быть заключены договоры управления МКД. Сроки заключения договора управления МКД зависят от оснований его заключения и от способа определения управляющей организации. Так, если договор управления МКД заключается в общем порядке, когда собственники помещений в МКД сами выбирают способ управления МКД в форме его управления управляющей организацией, то такой договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. Если же речь идет о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации или о заключении такого договора с управляющей организацией до проведения указанного конкурса, то договор управления МКД заключается на сроки, меньшие, чем пять лет согласно п. 2 и 3 ч. 5 комментируемой статьи.

Полагаем, что такие сроки установлены в ч. 5 комментируемой статьи в целях поддержания стабильности взаимоотношений собственников помещений в МКД и управляющей организации в зависимости от того, в каком порядке данная управляющая организация выбрана в качестве субъекта договора управления МКД.

В ч. 6 комментируемой статьи установлена возможность пролонгирования срока договора управления МКД на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия.

Пример. Из материалов судебной практики следует, что в договор управления МКД, как правило, включается условие, например, о том, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении такого договора за 30 дней до окончания срока действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором. И на практике управляющая организация уведомляет собственников помещений в МКД о прекращении действия договора управления (см. постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 мая 2016 г. N Ф04-1459/2016 по делу N А03-18027/2015).

7. В ч. 7 комментируемой статьи закреплена дата, с которой управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД. Этой датой является дата внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом. Обратим внимание, что до внесения соответствующих изменений в ч. 7 комментируемой статьи Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» моментом начала выполнения управляющей организацией договора управления МКД был срок е позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Однако в пояснительной записке к соответствующему проекту федерального закона отмечалось, что на практике нередко встречаются ситуации, когда датой начала осуществления обязанности по управлению МКД в соответствии с договором управления является более ранняя дата, чем дата внесения сведений о таком доме в реестр лицензий субъекта РФ.

Однако в соответствии с ч. 4 ст. 198 ЖК РФ одним из условий для осуществления лицензиатом деятельности по управлению МКД является внесение органом государственного

51

жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом.

В связи с этим с целью устранения возможности неоднозначного толкования указанных правовых норм законопроектом предлагается внести изменения в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ и уточнить, что дата начала осуществления управляющей организацией обязанности по управлению МКД в соответствии с договором управления не может быть ранее даты внесения сведений о таком доме

вреестр лицензий субъекта РФ.

8.В ч. 8 комментируемой статьи содержится бланкетная норма об изменении и (или) расторжении договора управления МКД в соответствии с гражданским законодательством. Так, согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

9.В ч. 8.1 и 8.2 предусмотрено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления МКД. В частности, основанием для такого отказа может быть невыполнение управляющей организацией условий такого договора. Как отмечается в письме Федеральной антимонопольной службы от 18 декабря 2013 г. N АЦ/51348/13 «Рекомендации по вопросам, связанным с квалификацией действий организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными жилыми домами, при осуществлении контроля за соблюдением антимонопольного законодательства», собственники помещений в МКД могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления МКД. Таким образом, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.

Пример. Как обращается внимание в материалах судебной практики, жилищное законодательство не предусматривает как возможности, так и оснований для отказа от исполнения договора управления МКД для управляющей организации. Предоставление управляющей организации права отказаться от договора управления на основании ст. 782 ГК РФ нарушило бы баланс интересов сторон. Договор управления МКД выполняет определенную социальную функцию и у управляющей организации не может быть больше прав, чем у собственников помещений МКД (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 марта 2016 N Ф07-105/2016 по делу N А56-6870/2015).

10. В ч. 9 комментируемой статьи содержится отсылочная норма относительно управление МКД, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано ТСЖ. Управление таким МКД осуществляется в соответствии со ст. 110-152 ЖК РФ.

52

11.В ч. 10 комментируемой статьи содержится положение, аналогичное положению, закрепленному в ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ.

12.В ч. 11 комментируемой статьи содержится обязанность управляющей организации если иное не установлено договором управления МКД ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления МКД и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных дома» указанный отчет управляющей организации содержит, в частности, следующую информацию:

о соответствии в течение отчетного периода перечня, объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;

о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);

о случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);

о видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода управляющей организацией.

13. В связи с принятием Федерального закона от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» комментируемая статья была дополнена новой ч. 12, которая регулирует вопрос о распределении экономии денежных средств, образовавшихся по результатам исполнения договора управления МКД. Речь идет об экономии, которая образуется в результате оказания управляющей организацией услуг и (или) выполнения работ по управлению МКД, оказания услуг

и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. По общему правилу, установленному ч. 12 комментируемой статьи, такая экономия остается в распоряжении управляющей организации при условии, что такая экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению МКД, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. При этом такое качество должно быть подтверждено в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время данный порядок еще не принят.

Полагаем, что такое распределение экономии, согласно которому она остается в распоряжении только управляющей организации, является обоснованным, так как услуги и работы оказываются и выполняются управляющей организацией, и, следовательно, именно благодаря деятельности управляющей организации при соблюдении вышеприведенного условия, и образуется такая экономия. В то же время ч. 12 комментируемой статьи содержит диспозитивную норму о том, что экономия может распределяться и иным способом, установленным договором управления МКД. Однако в этом случае, считаем, что условия такого договора должны предусматривать возможность получения большей части экономии управляющей организацией.

53

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1.Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2.Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 163

1. Часть 1 комментируемой статьи содержит бланкетную норму относительно установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления порядков управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования.

Как верно отмечено, в письме Федеральной антимонопольной службы от 29 октября 2008 г. N АЦ/28105 «О разъяснении порядка управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации» в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности РФ, Правительством РФ не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется. Поэтому следует руководствоваться общими положениями жилищного законодательства. Несмотря на то, что данное письмо было опубликовано в 2008 г., в настоящее время соответствующий порядок на федеральном уровне по-прежнему не определен.

Вместе с тем на уровне субъектов РФ и муниципальных образований соответствующие порядки приняты. Так, согласно Закону Санкт-Петербурга от 6 мая 2008 г. N 234-38 «О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Санкт-Петербурга» управление МКД, все помещения в котором находятся в собственности СанктПетербурга, осуществляется управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (далее — уполномоченный орган). Уполномоченный орган заключает договор управления МКД с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, или в случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, выбранной по решению уполномоченного органа. Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Согласно Положению о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности, утвержденному решением Барнаульской городской Думой от 21 апреля 2006 г. N 339, управление домом осуществляется на основании договора управления домом, заключенного комитетом жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула с управляющей организацией по результатам открытого конкурса или, если такой

54

конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. Управляющая организация выполняет следующие обязанности:

управляет домом, обеспечивая его содержание, эксплуатацию, ремонт и использование по прямому назначению, с соблюдением положений действующего законодательства. Обеспечивает условия проживания в жилом доме и поддержание придомовой территории в состоянии, отвечающем установленным нормативно-техническим и санитарным требованиям;

осуществляет функции заказчика на выполнение работ по планово-предупредительному, непредвиденному ремонту и содержанию дома;

представляет комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула проекты планов, плановые задания и отчеты в установленные сроки;

использует полученные платежи за жилищно-коммунальные услуги строго по целевому назначению;

представляет по запросу комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в течение трех рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления домом;

отчитывается по договору управления домом.

Согласно Порядку управления многоквартирными домами, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности города Красноярска, утвержденному решением Красноярского городского Совета депутатов от 18 декабря 2012 г. N 21-337, Уполномоченным представителем собственника муниципального МКД является уполномоченный орган администрации города Красноярска, являющийся организатором открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления муниципальным МКД. Управление муниципальным МКД осуществляется путем заключения договора управления муниципальным МКД между уполномоченным органом и управляющей организацией, выбираемой по результатам конкурса, или, если такой конкурс в соответствии с действующим законодательством признан несостоявшимся, без проведения конкурса.

Договор управления муниципальным МКД подписывается от имени муниципального образования город Красноярск руководителем уполномоченного органа. Договор управления муниципальным МКД заключается сроком на 3 года.

2. В ч. 2 комментируемой статьи содержится бланкетная норма об управлении МКД, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов. Такое управление осуществляется на основании договора управления МКД, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса по отбору такой управляющей организации.

Как верно отмечено в письме Федеральной антимонопольной службы от 19 января 2017 г. N ИА/2401/17 «О применении антимонопольного законодательства в сфере ЖКХ и обязанности органа местного самоуправления проводить торги по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном частью 2 статьи 163 ЖК РФ», в случае, если доля физических лиц — собственников жилых помещений в доме составляет менее 50% от общего числа собственников, то физические лица лишены возможности принять решение о выборе управляющей компании самостоятельно, без участия публичных образований.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, были проанализированы при комментировании положений ст. 161 ЖК РФ.

55

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1.При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1.Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

1.2.Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

2.Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к ст. 164

1. В ч. 1 и 2 комментируемой статьи урегулированы вопросы о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами при выборе собственниками помещений в МКД такого способа управления МКД, как непосредственное управление МКД собственниками помещений в МКД.

При заключении договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества стороной такого договора являются все или большинство собственников помещений в МКД, а при заключении договоров на предоставление коммунальных услуг — каждый собственник помещения, осуществляющий непосредственное управление МКД, от своего имени.

56

Пример 1. В материалах судебной практики отмечаются некоторые особенности заключения и реализации таких договоров. Так, в случае передачи собственниками помещений при выборе ими непосредственного управления в качестве способа управления МКД функций по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений сторонней управляющей (обслуживающей) организации ответственность за нарушение обязательных правил несет такая организация (см. постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2015 г. N 02АП-

6184/2015 по делу N А82-19032/2014).

Пример 2. Нормы ч. 1 и 2 комментируемой статьи распространяют свое действие на собственников помещения в МКД вне зависимости от статуса таких помещений как жилых или нежилых (см. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 декабря

2016 г. N Ф02-6823/2016 по делу N А19-17019/2015).

Пример 3. Также отмечается, что законодательно определенный предмет договора управления МКД и договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД различается (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 сентября 2017 г. N Ф07-8440/2017 по делу N А44-9384/2016).

2. В ч. 2.1 комментируемой статьи содержится бланкетная норма о размещении договоров, о которых идет речь в ч. 1 и 2 комментируемой статьи, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Согласно разделу 7 состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. N 74 /114-пр, информация о размещении вышеприведенных договоров включает в себя, в частности следующие сведения:

муниципальные правовые акты, которыми утвержден размер платы за содержание жилого помещения;

дата, с которой прекращается взимание платы за содержание жилого помещения;критерии дифференциации размера платы за содержание жилого помещения;размер платы за содержание жилого помещения.

3. В ч. 3 комментируемой статьи урегулированы вопросы представительства интересов собственников помещений в МКД, если они выбрали такой способ управления, как непосредственное управление МКД собственниками помещений в МКД. В этом случае от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме.

Пример. Как отмечается в материалах судебной практики, в том случае, если собственниками выбрано одно управомоченное лицо из своего числа или приглашено иное лицо (не из числа собственников), то оно действует в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в МКД. При этом данное лицо не становится стороной договоров и, следовательно, не наделяется правами требования, вытекающими из них. Лицо, которому собственники помещений в МКД выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим (см. постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2016

г. по делу N А38-4802/2015).

57

При этом нельзя не обратить внимания на то, что в ч. 3 комментируемой статьи ничего не говорится о том, необходимо ли удостоверить доверенность, выданную иному лицу, не являющемуся собственником помещений в МКД, в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме, нотариально. Полагаем, что исходя из общих положений ст. 185.1 ГК РФ, согласно которым должна быть нотариально удостоверена доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, нотариальное удостоверение вышеуказанной доверенности не требуется.

Статья 165. Создание условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1)обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2)могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3)содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;

4) содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

1.1. Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

2.Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

3.Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию,

втом числе с использованием системы, о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих

58

отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение.

4.Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и предоставляющие коммунальные услуги, обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную законодательством о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

5.Порядок, формы, сроки и периодичность размещения в системе информации, указанной в части 4 настоящей статьи, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

Комментарий к ст. 165

1. Комментируемая статья посвящена вопросам о создании условий для управления МКД. Под созданием таких условий следует понимать совокупность мер, направленных на обеспечение эффективного, правомерного и качественного осуществления деятельности по управлению МКД.

В ч. 1 комментируемой статьи содержится перечень мер, которые принимают органы местного самоуправления в целях создания условий для управления МКД. Может возникнуть закономерный вопрос о том, по какой причине принятие таких мер возлагается именно на органы местного самоуправления. Можно предположить, что федеральный законодатель возложил обязанность по принятию мер по созданию условий для управления МКД, исходя из общих положений Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которым жилищные вопросы являются вопросами местного значения.

Условно перечисленные в ч. 1 комментируемой статьи меры, которые принимают органы местного самоуправления по созданию условий для управления МКД, можно разделить на две группы:

1) меры, которые относятся к числу прав органов местного самоуправления, — мера, предусмотренная п. 2 ч. 1 комментируемой статьи. На практике в отдельных муниципальных образованиях эта мера реализована. Так, согласно Порядку предоставления из бюджета городского округа Жуковский субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов, утвержденному постановлением администрации городского округа Жуковский Московской области от 12 декабря 2012 г. N 2516, соответствующие субсидии предоставляются на условиях безвозмездности и безвозвратности. Финансовое обеспечение расходов, связанных с предоставлением субсидий на капитальный ремонт общего имущества в МКД, осуществляется за счет и в пределах средств, предусмотренных на эти цели в бюджете городского округа Жуковский в текущем финансовом году.

59

Предоставление субсидий осуществляется на основании договоров о предоставлении субсидий на капитальный ремонт общего имущества в МКД, заключаемых Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа Жуковский с получателями субсидий в пределах средств бюджета, предусмотренных на эти цели.

Получатели субсидий представляют в Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа Жуковский следующие документы:

а) для заключения договора о предоставлении субсидий:

заверенные руководителем получателя субсидий копии договора (договоров) подряда на выполнение работ по капитальному ремонту (если капитальный ремонт выполняется не самими получателями субсидий);

сметную документацию.

б) для предоставления субсидий:

акты о приемке выполненных работ;

справки о стоимости выполненных работ и затрат;

акт сдачи объекта в эксплуатацию;

2) меры, которые относятся к числу обязанностей органов местного самоуправления, — мера, предусмотренная п. 1, 3, 4 ч. 1 комментируемой статьи. Обратим внимание, что, в частности мера по обеспечению равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм направлена на реализацию такого принципа жилищного законодательства, как равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений.

Что касается иных мер, то содействие повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление МКД, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность, может реализовываться путем разработки специальных программ по обучению и повышению квалификации указанных лиц, и приглашения специалистов в сфере управления МКД в целях обучения указанных лиц.

Содействие созданию организаций и объединений, указанных в п. 4 ч. 1 комментируемой статьи, может осуществляться путем создания условий для организации в конкретном муниципальном образовании указанных организаций и объединений.

2. В ч. 1.1 комментируемой статьи урегулирован порядок действий органа местного самоуправления после получения обращения собственников помещений в МКД, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, которые управляющая организация должны выполнять на основании договора управления МКД.

Прежде всего, как следует из ч. 1.1 комментируемой статьи, управляющая организация проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Такая внеплановая проверка может осуществляться путем запроса у управляющей организации документов и материалов, связанных с осуществлением деятельности по управлению МКД. В целом же порядок проведения такой проверки жилищным законодательством не определен.

При этом в рамках проведения такой внеплановой проверки органу местного самоуправления предоставлено полномочие по созыву собрания собственников помещений в МКД для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом в случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД. Однако, как следует из материалов судебной практики, органы местного самоуправления зачастую превышают предоставленные им полномочия.

60