Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел VIII «Управление многоквартирными домами»)

апелляционный суд исковые требования удовлетворил. Обществом с ограниченной ответственностью «Ресурс» затем была подана кассационная жалоба, в которой отметило, что в спорный период оно являлось исполнителем коммунальных услуг, поскольку собственниками МКД приняты решения о получении коммунальных услуг напрямую от управляющей компании, а у управляющей компании отсутствует обязанность по обеспечению собственников коммунальными услугами, в связи с тем, что данное условие отсутствует и в договоре управления МКД. Однако Арбитражный суд Дальневосточного округа в своем решении указал на то, что законодатель разграничил функции управления МКД и обслуживания общего имущества в таком доме.

Кроме того, согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в постановлении от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в МКД по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» плата за коммунальные услуги, в том числе коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, вносится собственниками напрямую ресурсоснабжающим организациям при осуществлении собственниками помещений в МКД непосредственного управления таким домом, а также, если собственниками не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован.

Всвязи с этим отнесение на исполнителя, осуществляющего управление МКД, превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, над нормативом коммунальной услуги на общедомовые нужды в случае, если собственниками помещений в МКД не принято иное решение, направлено на стимулирование управляющей организации к выполнению мероприятий по эффективному управлению МКД (выявлению несанкционированного подключения, внедоговорного потребления коммунальных услуг и др.) и достижение целей этого управления, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в таком доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг (см. постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 ноября 2017 г. N Ф03-4663/2017 по делу N А73-2336/2017).

Вч. 1 комментируемой статьи содержится также бланкетная норма об установлении Правительством РФ стандартов и правил деятельности по управлению МКД. Так, в соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденными Правительством РФ от 15 мая 2013 г. N 416, управление МКД обеспечивается выполнением, в частности следующих стандартов:

прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

N 491;

сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД.

12

Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в МКД для утверждения в зависимости от способа управления МКД управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений в этом доме — одним из таких собственников. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в МКД обязаны представить акт обследования технического состояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заключения экспертных организаций.

2. В ч. 1.1 комментируемой статьи раскрывается понятие надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в МКД. Это понятие складывается из следующих критериев:

1) правовой критерий — осуществление содержания общего имущества собственников помещений в МКД в соответствии с требованиями законодательства РФ. Речь идет о всей совокупности положений законодательства РФ, которые тем или иным образом касаются содержания имущества как такового. Так, например, исходя из общих положений ст. 210 и 293 ГК РФ содержание имущества в целом должно осуществляться способами, не допускающими его разрушение, бесхозяйное содержание и использование не по назначению. Кроме того, существуют и правила содержания общего имущества в МКД. Так, Правительством РФ утверждены соответствующие правила — Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В соответствии с п. 11 указанных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя, например:

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД.

Помимо этого в части правового критерия ч. 1.1 комментируемой статьи конкретизирует положения законодательства РФ, которым должно отвечать надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД. Так, должны соблюдаться требования законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Так, если обратиться к положениям Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а именно к ст. 20 и 23, то, ими,

13

например, установлены требования к воздуху в помещениях, в том числе и в тех, которые относятся к общему имуществу в МКД. Воздух в таких помещениях не должен оказывать вредное воздействие на человека. Помимо этого установлены требования и о соответствии их санитарным правилам.

Следующая отрасль законодательства, которому должно отвечать надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД, — законодательство о техническом регулировании. Но если обратиться к положениям данного законодательства, то в нем содержится лишь бланкетная норма о том, что особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно отвечать и законодательству о пожарной безопасности. Так, например, из положений Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» следует, что при проектировании зданий обязательном порядке должны предусматриваться решения, обеспечивающие эвакуацию людей при пожарах.

И, наконец, еще одна отрасль законодательства — законодательство о защите прав потребителей, из которого в целом следует, что услуги, в том числе и услуги, касающиеся содержания общего имущества в МКД, должны обеспечивать безопасность жизни, здоровья, имущества в данном случае собственников помещений в МКД. По поводу применения данного законодательства к отношениям по содержанию общего имущества в МКД судебная практика приходит к следующим выводам.

Пример. Третий арбитражный апелляционный суд при рассмотрении одного из судебных дел по поводу признания управляющей компании банкротом пришел к выводу, что потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

Граждане — собственники помещений в МКД, находящемся в управлении жилищностроительного кооператива, являются потребителями жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются им за плату (см. постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2017 г. по делу N А33-13849/2015к87);

14

2) практический критерий — обеспечение при содержании общего имущества собственников помещений в МКД следующих параметров:

соблюдение требований к надежности и безопасности МКД, то есть принятие мер в целях обеспечения соответствия общего имущества собственников помещений в МКД установленным в отношении него функциям и сохранения им работоспособности в условиях его эксплуатации;

безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества, то есть поддержание общего имущества собственников помещений в МКД в состоянии, при котором исключается негативное воздействие на жизни и здоровья граждан, имущество вышеуказанных лиц и причинение им вреда;

доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД, то есть обеспечение возможность беспрепятственного пользования данным имуществом;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, а также иных лиц, то есть обеспечение содержания общего имущества собственников помещений в МКД способами, исключающими нарушение прав и законных интересов указанных лиц. По существу, выполнение данного параметра предполагает реализацию правового критерия надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в МКД, то есть содержание такого имущества в соответствии с требованиями законодательства. В связи с этим полагаем, что необходимость дополнительного указания на соблюдение прав и законных интересов указанных лиц при содержании общего имущества собственников помещений в МКД отсутствует;

постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД. Исходя из письма Министерства строительства и жилищнокоммунального комплекса РФ от 18 сентября 2015 г. N 30162-ОЛ/04 «О действиях по эксплуатации приборов учета коммунальных услуг», в целях реализации данного параметра исполнитель коммунальных услуг в силу прямых указаний закона и соответствующего договора управления МКД обязан совершить действия по организации установки и ввода в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, в том числе путем обращения для заключения соответствующего договора в адрес РСО.

Обеспечение постоянной готовности предполагает принятие мер, направленных на поддержание в неизменном состоянии вышеуказанных коммуникаций и оборудования.

В части осуществления поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ч. 1.1 комментируемой статьи содержит бланкетную норму относительно правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг. Так, согласно п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, условиями предоставления коммунальных услуг потребителю в МКД или в жилом доме (домовладении) являются, в частности следующие:

1) коммунальные услуги предоставляются потребителям начиная с установленного жилищным законодательством Российской Федерации момента, а именно, например:

с момента возникновения права собственности на жилое помещение — собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам;

15

с момента предоставления жилого помещения жилищным, жилищно-строительным кооперативом — члену жилищного, жилищно-строительного кооператива и проживающим с ним лицам;

со дня заключения договора найма — нанимателю жилого помещения по такому договору

ипроживающим с ним лицам;

со дня заключения договора аренды — арендатору жилого помещения и проживающим с ним лицам;

2) состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется в зависимости от степени благоустройства МКД или жилого дома;

3) предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению — круглосуточно в течение отопительного периода), то есть бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг.

3. Часть 1.2 комментируемой статьи содержит бланкетную норму о составе минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядке их оказания и выполнения. Указанные перечень и порядок определены в постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения». Так, например, к работам, выполняемым в зданиях с подвалами, относятся:

проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;

проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;

контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

Перечень услуг и работ в отношении каждого МКД определяется с учетом:

конструктивных элементов МКД, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения МКД;

наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

наличия земельного участка, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

4. В ч. 1.3 комментируемой статьи содержится требование о лицензировании деятельности по управлению МКД.

Здесь особо важно обратить внимание на тот факт, что лицензированию не подлежит деятельность по управлению МКД, которая осуществляется ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Отчасти именно это и становится решающим критерием при выборе способа управления МКД.

Кроме того, без лицензии осуществляется управление МКД и в случае, указанном в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

16

Регулирование вопросов лицензирования деятельности по управлению МКД осуществляется в соответствии с разделом X ЖК РФ. Требование о лицензировании такой деятельности соотносится с положениями ст. 12 Федерального закона от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», согласно которой предпринимательская деятельность по управлению МКД относится к видам деятельности, осуществление которой требует получения лицензии.

5. В ч. 2 комментируемой статьи определены конкретные способы управления МКД и закреплена обязанность собственников помещений в МКД выбрать один из таких способов.

Способ первый — непосредственное управление собственниками помещений в МКД,

при условии, что количество квартир в нем составляет не более чем тридцать (см. об этом подробнее ч. 2.1 комментируемой статьи, ст. 161.1, ст. 164 и др. нормы ЖК РФ).

Способ второй — управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (см. об этом подробнее ч. 2.2, 3.1

комментируемой статьи, раздел V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», раздел VI «Товарищество собственников жилья» и др. нормы ЖК РФ).

Способ третий — управление управляющей организацией (см. об этом подробнее ч. 2.3

комментируемой статьи, ст. 162 ЖК РФ и др. нормы ЖК РФ).

Для практического применения положений ч. 2 комментируемой статьи важно учесть следующие аспекты:

1)способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом инициировать процедуру выбора способа либо изменения способа управления МКД вправе любой собственник помещений в МКД;

2)решение общего собрания о выборе способа управления МКД является обязательным для всех собственников помещений в МКД. Это говорит о том, что «пассивные» собственники помещений МКД, не принимавшие участие в общем собрании, посвященном выбору способа управления МКД, будут вынуждены даже при их несогласии «довольствоваться» тем способом управления МКД, решение о котором будет принято на общем собрании. Равным образом и новые собственники помещений в МКД (в случае перехода права собственности) будут вынуждены согласиться с утвержденным на момент приобретения ими права собственности в этом МКД способом управления этим домом;

3)порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается

соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ1 и органом местного самоуправления2;

4)управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ;

1См., например, Закон Санкт-Петербурга от 6 мая 2008 г. N 234-38 «О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Санкт-Петербурга»

2См., например, постановление администрации г. Евпатории Республики Крым от 6 февраля 2017 г. N 257-п «Об утверждении порядка управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым».

17

5) компетенция общего собрание собственников помещений в МКД отражена в ст. 44 ЖК РФ. В ст. 44.1 ЖК РФ указаны допустимые формы проведения общего собрания собственников помещений в МКД. В ст. 45 ЖК РФ определен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также следует учитывать положения ст. 4648 ЖК РФ.

Кроме того, рекомендуем обратить внимание на приказ Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411/пр, которым утверждены:

Примерные условия договора управления многоквартирным домом (со следующими приложениями: Примерная форма описания состава и технического состояния общего имущества многоквартирного дома; Примерная форма отчета управляющей организации);

Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (со следующими приложениями: Примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; Примерная форма доверенности на голосование; Примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма); Примерная форма решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования; Примерная форма протокола (оформления результатов) заочного голосования собственников многоквартирного дома).

В силу того, что тот или иной способ управления МКД должен быть выбран в любом случае, законодатель в ч. 4 комментируемой статьи закрепил инициацию проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. При этом открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый

конкурс по отбору управляющей организации проводит орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ3.

Таким образом, можно сказать, что, по сути, «судьба» каждого конкретного МКД находится именно «в руках» собственников его помещений. И здесь большое значение имеет выбор соответствующего способа управления МКД.

В рамках комментируемых норм обратим внимание, что в третьем чтении Государственной

Думой РФ принят проект федерального закона N 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»4, который предусматривает изменение системы отношений по

снабжению МКД коммунальными ресурсами и обеспечению потребителей коммунальными услугами. Как отмечено в пояснительной записке к данному законопроекту5, в настоящее время управляющие организации, ТСЖ, жилищные кооперативы, специализированные потребительские кооперативы в отношениях с РСО по предоставлению коммунальных услуг выступают в качестве посредника собственников помещений в МКД. Именно это позволяет РСО предъявлять претензии по оплате за коммунальные услуги к субъектам, осуществляющим управление МКД, а не к собственникам и пользователям помещений в МКД. И в свою очередь, собственники помещений в

3 См. постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

4См. URL: http://sozd.parlament.gov.ru/bill/207460-7

5См. URL: http://sozd.parlament.gov.ru/download/EA74DA0D-5BB3-407F-8E1B-64734D785A5B

18

МКД предъявляют все претензии, связанные с качеством и объемом предоставления коммунальных услуг, к субъектам, осуществляющим деятельность по управлению МКД, независимо от причины предоставления некачественной услуги. При этом следует отметить, что с одной стороны, субъекты, осуществляющие деятельность по управлению МКД, выполняя, по сути, несвойственную им функцию (они отвечают за надлежащее содержание инженерных сетей, а не за поставку воды, газа, тепла в квартиру), не получают какое-либо вознаграждение, с другой — им приходится изыскивать дополнительные средства (как правило, из статьи расходов «содержание общего имущества в многоквартирном доме») для покрытия не принадлежащих им долгов (т.е. долгов конечных потребителей — собственников и пользователей помещений в МКД). Это влияет и на качество предоставления услуг по содержанию общего имущества в МКД, и на финансовое состояние лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД. В результате долги перед РСО могут привести к банкротству этих организаций.

Следует также отметить, что недобросовестность в действиях отдельных управляющих организаций, когда средства, полученные за коммунальные услуги, используются не по назначению, приводит к образованию задолженности за коммунальные ресурсы перед РСО, необоснованным начислениям собственникам и пользователям помещений в МКД платы за коммунальные услуги.

Вновой модели отношений6 договоры ресурсоснабжения будут заключаться РСО непосредственно с собственниками помещений в МКД по типовой форме, утверждаемой Правительством РФ, в случае если они примут такое решение на общем собрании собственников помещений в МКД либо РСО в одностороннем порядке откажется от договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим деятельность по управлению МКД. При этом основанием для такого отказа будет являться наличии у субъекта, осуществляющего управление МКД, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед РСО, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, независимо от факта последующей оплаты данной задолженности субъектом, осуществляющим управление МКД, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу судебного акта.

Во избежание появления и защиты граждан от «двойных» квитанций о заключении (расторжении) такого договора будет уведомляться орган государственного жилищного надзора.

Как можно заметить, речь не идет о новом способе управления МКД. Однако предусмотренная новая модель отношений с РСО окажет свое существенное влияние как на выбор способа управления МКД, так и на уже сложившиеся взаимоотношения собственников помещений в МКД и субъектов, обеспечивающих управление МКД.

Вматериалах судебной практики Конституционного Суда РФ имеются случаи обжалования конституционности положений ч. 2 комментируемой статьи, в особенности относительно непосредственного управления собственниками помещений в МКД с указанным количеством квартир.

6 ЖК РФ (помимо иных изменений) дополняется новой ст. 157.2 «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

19

Пример. Конституционный Суд РФ в своем определении отметил, что принимая во внимание уровень экономического и социального развития общества, законодатель определяет конкретные способы управления МКД исходя из его размеров, количества квартир, числа собственников и других значимых факторов в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, а также обеспечения баланса между правами и законными интересами собственников помещений МКД на владение, пользование и распоряжение имуществом и правами и законными интересами третьих лиц.

Дифференциация способов управления МКД в зависимости от количества квартир в нем не может быть признана неразумной и несоразмерной, поскольку не является произвольной, а обусловлена организационными и техническими особенностями управления различными объектами, требующими, в частности, соответствующего уровня профессионализма. Определив в ЖК РФ критерий для выбора такого способа управления МКД, как непосредственное управление собственниками помещений, федеральный законодатель исходил из числа квартир в нем, гарантированно обеспечивающего надлежащее и качественное управление с учетом прав и интересов всех без исключения собственников МКД. При таком регулировании учитывается и тот факт, что при большем количестве квартир (а потому, как правило, и участников общей собственности) значительно осложняется принятие решений, что снижает в итоге эффективность управления домом. Установленное ограничение не означает лишение собственников помещений права на участие в деятельности по управлению домом (см. определение Конституционного Суда РФ от 9 июня 2015 г. N 1228-О).

6. В ч. 2.1. и 2.2. комментируемой статьи регулируются вопросы ответственности перед собственниками помещений в МКД при выборе ими таких способов управления МКД, как непосредственное управление собственниками помещений в МКД и управление МКД ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

В первом случае речь идет об ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Такую ответственность несут лица, осуществляющие работу по содержанию и ремонту указанного имущества, которые обеспечивают предоставление собственниками помещений в МКД коммунальных услуг, указанных в ч. 2.1 комментируемой статьи. В данном случае имеется в виду ответственность указанных лиц, которая возникает на основании заключенных ими договоров о выполнении вышеприведенных работ. Другими словами, их ответственность можно охарактеризовать как гражданско-правовую за не выполнение обязательств по договору на выполнение соответствующих работ и оказание услуг.

Пример 1. Как следует из обобщенных материалов судебной практики, при непосредственном управлении МКД правоотношения по поставке и оплате коммунальных услуг складываются между ресурсоснабжающими организациями и жильцами (собственниками помещений) как потребителями коммунальных услуг, которые оплачивают потребленные коммунальные ресурсы в объеме, поставленном на границу сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД. При этом каждый собственник помещения в МКД является стороной договора с РСО (см. аналитическую справку по результатам обобщения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства об энергоснабжении, оказании коммунальных услуг и управлении МКД, утв. постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 февраля 2016 г. N 1).

20