Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел VIII «Управление многоквартирными домами»)

Из ч. 7 комментируемой статьи следует, что председатель совета МКД несет ответственность перед общим собранием собственников помещений в МКД и осуществляет руководство текущей деятельностью совета МКД. Полагаем, что под такой текущей деятельностью следует понимать деятельность, осуществляемую советом МКД в рамках предоставленных ему ч. 5 комментируемой статьи полномочий.

Пример. Из материалов судебной практики следует, что отношения между советом МКД и его председателем не могут быть приравнены к трудовым отношениям (см. постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2016 г. по делу N А446889/2015).

7. Часть 8 комментируемой статьи посвящена полномочиям председателя совета МКД.

Пример. Как верно обращается внимание в материалах судебной практики, председатель совета МКД выступает в качестве представителя собственников помещений в МКД, осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД (см. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2017 г. N Ф06-19409/2017

по делу N А72-11114/2016).

Также из материалов судебной практики следует и другие выводы.

Пример. Председатель совета МКД (старший по дому) не является работником управляющей компании, обслуживающей такой дом, не выполняет для нее работу, не оказывает такой управляющей компании услуги, а выполняет контролирующие и представительские функции по надзору за качеством выполнения управляющей компанией работ, оказания ей услуг, представления интересов собственников жилых и нежилых помещений во взаимоотношениях с такой управляющей компанией (см. постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2016 г. N 07АП-4948/2016 по делу N А27-4590/2016).

Из приведенных примеров судебной практики следует вывод, что полномочия председателя совета МКД условно можно разделить на две группы:

1)контролирующие — те, которые предусмотрены п. 4 ч. 8 комментируемой статьи;

2)представительские — те, которые предусмотрены п. 1-3, 5-6 ч. 8 комментируемой статьи. На наш взгляд, данные полномочия можно было бы классифицировать еще и таким образом:

1)полномочия, реализуемые до заключения собственниками помещений в МКД договора

управления МКД, — те, которые закреплены в п. 1-2 ч. 8 комментируемой статьи; 2) полномочия, реализуемые при принятии собственниками помещений в МКД решения об

управлении МКД, — те, которые закреплены в п. 3-6 ч. 8 комментируемой статьи.

Остановимся на некоторых полномочиях, которые в судебной практике и на практике в целом вызывают определенные вопросы. Так, например, в п. 2 ч. 8 комментируемой статьи закреплено полномочие председателя совета МКД по доведению до сведения общего собрания собственников помещений в МКД результатов переговоров по вопросам, указанным в п. 1 ч. 8 комментируемой статьи. Вместе с тем, как справедливо отмечено, порядок такого доведения до

41

сведения не установлен. При этом формулировка «доводит до сведения...» звучит как обязанность председателя. Последствия невыполнения такой обязанности также не установлены10.

В п. 3 ч. 8 комментируемой статьи закреплено полномочие по заключению на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в МКД, договора управления МКД или договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД.

Пример. Из материалов судебной практики следует, что при рассмотрении тех или иных судебных дел в обязательном порядке требуется представление в качестве доказательств таких доверенностей. Так, при рассмотрении судебного дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домовик» обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Петропавловска-Камчатского» об обязании передать техническую документацию, связанную с управлением МКД N 3 по ул. Толстого в г. Петропавловске-Камчатском установил, что в отношении Филипповой И.А., которая указана в материалах дела в качестве председателя совета МКД, не имеется наличия вышеуказанной доверенности, а также доказательств, свидетельствующих о наделении Филипповой И.А. собранием собственников помещений специальными полномочиями на совершение действий от имени собственников по подписанию договора управления и уведомлению предыдущей управляющей компании о расторжении с ней договора (см. постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. N 05АП-3829/2015 по делу N А24-5806/2014).

Также в материалах судебной практики обращается внимание на строгое соблюдение требований п. 4 ч. 8 комментируемой статьи касательно актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Пример. Так, при рассмотрении дела по иску общества с ограниченной ответственностью «УХТАЖИЛФОНД» о признании недействительным предписания муниципального учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» администрации муниципального образования городского округа «Ухта» было установлено нарушение требований п. 4 ч. 8 комментируемой статьи, выразившееся в подписании акта приемки оказанных Обществом услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицом, не являющимся председателем совета МКД N 66 по ул. Интернациональной в г. Ухте и действующим без доверенности, выданной собственниками помещений в МКД (см. постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 г. N 02АП-379/2016

по делу N А29-10391/2015).

Отметим также, что, на наш взгляд, представляется неверным регулирование в п. 3 ч. 8 комментируемой статьи вопроса о правах и обязанностях собственников помещений в МКД в соответствии с договором управления МКД, так как это не относится к предмету ч. 8

10 См. Конев Ф.Ф., Конева Е.М. Правовой статус совета многоквартирного дома // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 34-36.

42

комментируемой статьи и к комментируемой статьи в целом, поскольку ч. 8 должна быть посвящена исключительно полномочиям председателя совета МКД, а комментируемая статья в целом — вопросам формирования и деятельности совета МКД.

8. Часть 8.1 комментируемой статьи предоставляет общему собранию собственников помещений в МКД право принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД. Сразу стоит обратить внимание, что речь идет о праве общего собрания собственников помещений в МКД, а не о его обязанности, поэтому решение о выплате вышеуказанного вознаграждения принимается собственниками помещений в МКД по их усмотрению.

В то же время, как следует из материалов судебной практики, выплата вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД не входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пример. Так, при рассмотрении одного из судебных дел Арбитражный суд Дальневосточного округа установил, что в платежный документ на оплату жилищнокоммунальных услуг была включена строка «Оплата председателю», что не соответствует нормам жилищного законодательства и основано на неверном толковании ч. 8.1 комментируемой статьи (см. постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от

21 декабря 2016 г. N Ф03-5727/2016 по делу N А51-10495/2016).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД о выплате вышеуказанного вознаграждения должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. Иными словами, в указанном решении, в частности должны содержаться сроки выплаты такого вознаграждения, его размер, требования к деятельности членов совета МКД, в том числе председателя совета МКД, основания для приостановления и (или) прекращения выплаты такого вознаграждения.

9. Части 9 и 10 комментируемой статьи посвящены вопросам срока действия полномочий совета МКД и порядка его переизбрания. Срок, которым ограничена реализация полномочий совета МКД — срок его переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД либо при принятии решения о создании ТСЖ — срок избрания правления ТСЖ.

Срок переизбрания совета МКД может устанавливаться решением общего собрания собственников помещений в МКД. Однако ч. 10 комментируемой статьи устанавливает общий срок переизбрания — два года, который, по нашему мнению, является оптимальным и разумным для качественного и эффективного исполнения в течение этого периода полномочий совета МКД. При этом в ч. 10 комментируемой статьи установлен срок досрочного переизбрания совета МКД

— это ненадлежащее исполнение им своих обязанностей. Собственно термин «ненадлежащее исполнение» является оценочным, и в каждом конкретном случае подлежит детальной оценке и рассмотрению.

Пример. Так, при рассмотрении одного из судебных дел о том, что собственников помещений дома умышленно ввели в заблуждение, не поставив вопроса, на каком основании переизбирается председатель совета МКД Нижегородский областной суд установил, что на основании ч. 9 и 10 комментируемой статьи досрочное прекращение деятельности совета МКД возможно только в двух случаях, прямо указанных в законе, одно из которых — ненадлежащее исполнение членами совета МКД своих обязанностей, что судом не было установлено. Доводы о том, что в период своей деятельности в качестве председателя совета МКД конкретное лицо

43

доверия не оправдала, своего подтверждения не находят, напротив, судом первой инстанции установлено, что совет МКД осуществлял деятельность в соответствии с требованиями комментируемой статьи, гражданин, являясь председателем совета МКД, осуществляла руководство текущей деятельностью совета МКД в соответствии с требованиями комментируемой статьи (см. апелляционное определение Нижегородского областного суда от

12 мая 2015 г. по делу N 33-4438).

Также в материалах судебной практики содержатся и другие выводы.

Пример. По одному из дел отмечено, что закон запрещает безосновательное досрочное прекращение деятельности избранного совета помещений МКД, полномочия которого прекращаются только по истечении установленного общим собранием собственников срока действия. При этом, нельзя изменить и сам срок действия полномочий до истечения указанного срока (см. апелляционное определение Омского областного суда от 19 августа 2015 по делу N 335593/2015).

Также в ч. 10 комментируемой статьи предусмотрена возможность продления срока полномочий совета МКД — это непринятие в установленный срок на общем собрании собственников помещений в МКД решения о переизбрании совета МКД.

10.Из ч. 11 и 12 комментируемой статьи следует право общего собрания собственников помещений в МКД создавать комиссии собственников помещений в МКД, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД. Вообще коллегиальные совещательные органы — это органы управления, к задачам которых относится обсуждение вопросов текущей деятельности, обсуждение различных вариантов решения соответствующих вопросов, участие в проектной деятельности по управленческим решениям. Такое свойство как коллегиальность позволяет объединить всю совокупность мнений, предложений, точек зрения, взглядов на те или иные вопросы, возникающие в ходе управления МКД.

Согласно ч. 11 комментируемой статьи указанные комиссии создаются в целях подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД. Как

верно обращается внимание отдельными исследователями, порядок создания таких комиссий должен быть предусмотрен в соответствующих положениях о совете МКД11. Также отмечается, что в ч. 11 и 12 комментируемой статьи не обозначены функции комиссий, не определено, сколько

их необходимо и по каким вопросам. Можно предположить, что роль таких комиссий сводится лишь к участию в подготовке проектов договоров12.

Полагаем, что деятельность комиссий собственников помещений в МКД может сводиться к подготовке заключений по отдельным вопросам управления МКД (например, о необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД (а именно о конкретных работах в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД)), к участию в подготовке проектов договоров на предоставление коммунальных услуг, к обсуждению вопроса о необходимости обращения в компетентные органы об оказании содействия в решении тех или иных вопросов, связанных с управлением МКД.

11.В ч. 13 комментируемой статьи общему собранию собственников помещений в МКД предоставляются дополнительные полномочия о принятии решения об использовании системы

11См. Лейба А. Совет многоквартирного дома. Практические вопросы // Жилищное право. 2014. N 2. С. 71-83.

12См. Шешко Г. Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования // Жилищное право. 2012. N 12. С. 7-15.

44

или иной информационной системы, указанных в ч. 13 комментируемой статьи, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на обеспечение деятельности совета МКД, председателя совета МКД, комиссий собственников помещений в МКД.

Прежде всего, отметим, что данная норма не соотносится с содержанием комментируемой статьи в целом, в которой речь должна идти исключительно о совете МКД, а не о полномочиях общего собрания собственников помещений в МКД.

Кроме того, на практике может возникнуть вопрос, что понимать под обеспечением деятельности совета МКД, председателя совета МКД, комиссий собственников помещений в МКД, и что это за лица, которые уполномочены на обеспечение такой деятельности. Можно предположить, что этими лицами могут быть любые собственники помещений в МКД, которые обладают специальными знаниями, опытом в сфере управления МКД, и выразили инициативу либо подтвердили свою инициативу и желание обеспечивать деятельность совета МКД, председателя совета МКД, комиссий собственников помещений в МКД. Обеспечение указанной деятельности практически может заключаться в предоставлении необходимых для управления МКД документов и материалов, в содействии в сборе необходимых документов и материалов, в содействии путем оказания каких-либо консультационных услуг (например, юридических, экономических, хозяйственных), необходимых для осуществления управления МКД.

Что касается систем и иных информационных систем, то согласно ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» информационная система — это совокупность содержащейся в базах данных информации и обеспечивающих ее обработку информационных технологий и технических средств. Поэтому полагаем, что речь идет о праве общего собрания собственников помещений в МКД создать в рамках конкретного МКД собственную базу данных о тех или иных параметрах, показателях и направлениях осуществления деятельности по управлению МКД.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1.Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных

врешении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1.В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2.По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153

45

настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1)состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2)перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3)порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4)порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1)в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2)в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3)в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7.Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8.Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1.Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2.Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

46

2014 г. N 657/пр, результатами предоставления государственной услуги по выдаче вышеуказанной лицензии являются:

предоставление (отказ в предоставлении) лицензии;

переоформление (отказ в переоформлении) лицензии;

внесение сведений о соискателе лицензии, лицензиате в реестр лицензий;

выдача дубликата лицензии, копии лицензии;

предоставление сведений о конкретной лицензии в виде выписки из реестра лицензий, копии акта Органа государственного жилищного надзора о принятом решении либо справки об отсутствии запрашиваемых сведений;

решение о прекращении действия лицензии и аннулировании лицензии.

Для получения такой лицензии представляются следующие документы (сведения):

заявление о предоставлении лицензии;

копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);

копия квалификационного аттестата должностного лица соискателя лицензии;

опись прилагаемых документов;

2) собственник помещения в МКД либо собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Из ч. 1.1. комментируемой статьи следует, что субъектами договора управления МКД являются также лица, которые приняли от застройщика помещение в МКД, являющемся так называемой новостройкой. При этом в ч. 1.1. комментируемой статьи установлено условие, что застройщик должен получить разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, а вышеуказанные лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Пример. Таким образом, как отмечается в материалах судебной практики, до подведения итогов открытого конкурса в качестве сторон договора управления (если к управлению новостройкой была привлечена управляющая компания) выступают управляющая компания и застройщик, а после — управляющая компания, собственники помещений МКД и лица, получившие от застройщика помещения (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 октября 2013 г. по делу N А33-6309/2012).

Заключаться договор управления МКД может двумя способами:

1)в письменной форме, то есть путем составления документа на материальном бумажном носителе с соблюдением требований, установленных комментируемой статьей;

2)в электронной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Так, согласно п. 38 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в указанной системе размещается информация об условиях договора управления МКД, которые в обязательном порядке должны быть предусмотрены в таком договоре в соответствии с законодательством РФ. В связи с этим полагаем, что заключаться такой договор в электронной форме может также путем размещения его электронного образа в указанной государственной информационной системе.

48

Поскольку из материалов судебной практики следует, что договор управления много квартирным домом является гражданско-правовым, то в материалах судебной практики также отмечается, что должно быть достигнуто соглашение о его существенных условиях.

Пример. Так, Московский городской суд при рассмотрении дела по иску собственников помещений в МКД о признании незаконными решений общего собрания собственников помещений в указанном доме установил, что, в частности, что утверждение собственниками помещений в МКД условий договора управления не соответствует нормам действующего законодательства, поскольку соглашение о его существенных условиях не достигнуто, при этом право собственников на выбор конкретных условий по заключению договора управления нарушено (см. апелляционное определение Московского городского суда от 20 марта 2017 г. по делу N 3310171/2017).

2. В ч. 2 комментируемой статьи содержится легальное определение договора управления МКД, из содержания которого относительно характера такого договора можно сделать следующие выводы:

1)договор имеет гражданско-правовой характер, так как соответствует всем признакам гражданско-правовых договоров;

2)субъектами договора управления МКД являются управляющая организация и собственники помещений в МКД, органы управления ТСЖ, органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанные в ЖК РФ, застройщик;

3)существенными условиями договора управления МКД являются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД, оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Обратим внимание, что в соответствии с принятым в третьем чтении проектом федерального закона N 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» обязанности управляющей организации предлагается дополнить еще одной обязанностью — обеспечение готовности инженерных систем в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ (см. подробнее комментарий к ст. 161 ЖК РФ);

4)договор имеет возмездный характер, так как вышеприведенные работы и услуги управляющая организация обязуется выполнять и оказывать за плату.

Пример. Как верно отмечается в материалах судебной практики, средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, носят целевой характер

ине поступают в собственность управляющей организации; последняя распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением (см. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4

августа 2017 г. N Ф01-2828/2017 по делу N А28-63/2016).

3.Часть 2.1 комментируемой статьи содержит бланкетные нормы относительно заключения

иразмещения договора управления МКД в государственной информационной системе жилищнокоммунального хозяйства. Так, согласно разделу 10 состава, сроков и периодичности размещения

49

информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищнокоммунального хозяйства, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. N 74 /114-пр, относительно договора управления МКД размещается, в частности следующая информация:

документ, на основании которого заключается договор управления МКД;

адрес МКД, в отношении которого заключен договор управления МКД;

дата вступления в силу договора управления МКД;

планируемая дата окончания действия договора управления МКД;

дата расторжения договора управления МКД;

основание расторжения договора управления МКД.

4.В ч. 3 комментируемой статьи приводится содержание договора управления МКД. Как уже обращалось внимание, договор управления МКД является гражданско-правовым договором, в связи с этим считаем, что его содержание должно соотноситься с требованиями гражданского законодательства, а именно с положениями ст. 432 ГК РФ. Между тем, на наш взгляд, неверным является положение п. 1 ч. 3 комментируемой статьи, согласно которой в договоре управления МКД должен указываться состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи предметом договора управления МКД является выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД, оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

атакже все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На наш взгляд, состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление не относится к числу существенных условий договора управления МКД, и поэтому необходимость указания состава данного имущества в договоре управления МКД отсутствует.

Что касается иных положений договора управления МКД, указанных в п. 2 — 4 ч. 3 комментируемой статьи, то их включение в данный договор представляется обоснованным и соответствующим требованиям гражданского законодательства, так как предмет и цена договора являются его существенными условиями Обратим опять же внимание, что в соответствии с проектом федерального закона N 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», п. 2 и 3 ч. 3 комментируемой статьи будут дополнены изменениями, в соответствии с которыми в договоре управления МКД не станут указываться перечень коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ, и сведения о плате за них.

5.В ч. 4 комментируемой статьи содержится требование, согласно которому условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД. В развитие данной нормы аналогичное положение закреплено и в п. 31 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, согласно которому при определении размера платы за содержание жилого помещения

50