Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел VIII «Управление многоквартирными домами»)

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в частности:

1)помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки);

2)крыши;

3)ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Полагаем, что управляющая организация и вышеуказанные лица будут оказывать коммунальные услуги на основании заключенных с поставщиками коммунальных услуг гражданско-правовых договоров.

Пример. Из материалов судебной практики следует, что часто на практике такие лица заключают в целях реализации своей обязанности по предоставлению коммунальных услуг агентские договоры, в соответствии с которыми, в частности устанавливают обязанности агента (РСО), в числе которых агент обязан осуществлять начисление и сбор денежных средств за коммунальные услуги с потребителей коммунальных услуг, проживающих в жилищном фонде, находящемся на обслуживании принципала. Однако судебный инстанции в таких случаях приходят к выводу, что лицом, обязанным оплачивать потребленную тепловую энергию, является абонент РСО — лицо, которое осуществляет управление МКД. Заключение агентского договора, уполномочивающего агента на начисление и прием денежных средств от потребителей за оказанные коммунальные услуги по горячему водоснабжению и отоплению, на правоотношения между абонентом и РСО не влияет и не изменяет юридическую обязанность абонента по оплате потребленного коммунального ресурса (см. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф02-6785/2015 по делу N А692392/2014).

18. В ч. 11.1 комментируемой статьи урегулирован вопрос о предоставлении такой коммунальной услуги, как обращение с твердыми коммунальными отходами в случае если избран такой способ управления МКД, как непосредственное управление МКД собственниками помещений в МКД. В этом случае указанная коммунальная услуга собственникам и пользователям помещений в МКД предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

На наш взгляд, неясной представляется позиция законодателя, в соответствии с которой им было выделено в отдельную норму положение об оказании собственникам и пользователям помещений в МКД именно этой коммунальной услуги, так как если исходить из положений ч. 2.1 комментируемой статьи, то в целом коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям должны оказывать лица, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами. Иными

31

словами, такие собственники помещений заключают гражданско-правовые договоры с ресурсоснабжающими организациями и указанными региональными операторами. В связи с чем считаем, что данная норма ч. 11.1 комментируемой статьи может быть исключена.

19.Аналогично ч. 11.1 комментируемой статьи, излишней представляется и норма ч. 12 комментируемой статьи, устанавливающая запрет на отказ от заключения договоров на предоставление коммунальных услуг собственников помещений в МКД и управляющих организаций, ТСЖ либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, осуществляющих управление МКД. Прежде всего, по нашему мнению, данная норма не соотносится с наименование комментируемой статьи, из которого следует, что она посвящена исключительно вопросам о выборе способов управления МКД. Отказ же от заключения указанных договоров является элементом собственно управления МКД, но не выбора способа управления.

Кроме того, обязанность заключить такие договоры следует из положений ст. 157 и 164 ЖК РФ, а также в случае отказа вышеуказанных собственников, товариществ и кооперативов от заключения таких договоров они будут лишены возможности получить соответствующие коммунальные услуги. Иными словами, эти договоры относятся к числу договоров, заключаемых

вобязательном порядке. Поскольку обязанность заключить указанные договоры уже установлена и не может быть не исполнена, считаем, что норма ч. 12 комментируемой статьи может быть исключена.

20.В ч. 13 комментируемой статьи регулируется вопрос о способе управления МКД, являющемся так называемой новостройкой. Иными словами, в тех случаях, когда застройщик в соответствии со ст. 55 ГрК РФ получает разрешение на ввод МКД в эксплуатацию. Согласно указанной статье ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Исходя из ч. 13 комментируемой статьи, в данном случае способом управления МКД является управление управляющей организацией, так как орган местного самоуправления в соответствии с ч. 13 комментируемой статьи после выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Пример. Как следует из материалов судебной практики, если орган местного самоуправления не выполнит такую обязанность по проведению данного конкурса или нарушит установленный срок его проведения, то такие его действия (бездействия) будут рассматриваться как ограничение конкуренции (см. определение Верховного Суда РФ от 30 января 2017 г. N 307-КГ16-19490 по делу N А56-63517/2015).

32

По нашему мнению, установление такой императивной нормы об управлении новым (вновь построенным) МКД исключительно управляющей организацией лишает собственников помещений в данном МКД права на выбор способа управления МКД, что противоречит положениям жилищного законодательства, в частности ч. 2 комментируемой статьи.

Кроме того, нельзя не обратить внимание на то, что определение застройщика, предлагаемое ч. 13 комментируемой статьи, не в полной мере соотносится с определением застройщика, закрепленным в градостроительном законодательстве. Так, согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Важнейшим элементом данного определения является то, что застройщик обеспечивает строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, а не только обеспечивает сам факт строительства, как это указано в ч. 13 комментируемой статьи. В связи с этим считаем, что уточняющее определение застройщика, приведенное в скобках в положении ч. 13 комментируемой статьи, необходимо исключить.

21.Норма, содержащаяся в ч. 14 комментируемой статьи, на наш взгляд, на практике является сложно реализуемой. В ней речь идет об управлении МКД, являющемся новостройкой, когда договор управления МКД с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, еще не заключен.

Вэтом случае управление МКД осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД. Вместе с тем в ч. 14 комментируемой статьи не приводится норма о том, в каком порядке следует определить управляющую организацию, с которой у застройщика должен быть заключен указанный договор, и каким субъектом определяется такая управляющая организация.

Как отмечается в письме Федеральной антимонопольной службы от 9 октября 2015 г. N АЦ/54994/15 «О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135ФЗ «О защите конкуренции» при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок-секций вновь введенного в эксплуатацию МКД» договор управления МКД между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя указанного конкурса. При этом порядок действий органа местного самоуправления, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД при поэтапном вводе такого дома в эксплуатацию, законодательством РФ не определен.

22.В ч. 14.1 комментируемой статьи урегулированы вопросы об избрании способа управления МКД в тех случаях, когда все помещения в МКД принадлежат одному собственнику, и собственно МКД является наемным. При этом в ч. 14.1 комментируемой статьи не уточняется вопрос о том, в какой форме найма соответствующий МКД является наемным, то есть в форме социального найма, или найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, или специализированного найма. Но на практике форма найма для решения вышеуказанных вопросов значения не имеет.

Итак, в части решения вопроса выбора способа управления МКД, когда все помещения принадлежат только одному собственнику, ч. 14.1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму, исходя из которой собственник данный вопрос должен решить единолично и оформить в

33

письменной форме. В случае же когда появляется хотя бы еще один собственник, то есть хотя бы одно помещение в таком МКД продается или отчуждается, то собственники в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном МКД должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным МКД.

На практике, полагаем, что решение данного вопроса в вышеуказанном случае будет осуществляться в особом порядке, и, возможно встретит некоторые процедурные трудности. Как правило, такие МКД относятся к муниципальной собственности или собственности конкретного субъекта РФ. В случае продажи или отчуждения иным способом первого помещения в МКД у него появится новый собственник в виде гражданина или юридического лица, в связи с чем на общем собрании таких собственников помещений должны будут присутствовать представитель от соответствующего органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, реализующих полномочия собственников помещений, и гражданин либо представитель юридического лица. То есть если говорить в действительности о физических лицах, которые могут присутствовать на общем собрании собственников помещений в МКД, то их будет только два.

Кроме того, неверной представляется позиция законодателя, использующего в данном случае термины «продажа» и «отчуждение иным способом». По своему содержанию, продажа является частным случаем отчуждения имущества, в связи с чем считаем, что использование термина «отчуждение первого помещения в МКД» явилось бы в данном случае достаточным.

23. В ч. 15 комментируемой статьи содержится норма об ответственности организации, осуществляющей поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг. Согласно ч. 15 комментируемой статьи физическим пределом ответственности данной за поставки указанных ресурсов надлежащего качества являются границы общего имущества в МКД и границы внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома. На практике может возникнуть вопрос, о каких именно границах идет речь.

Пример. Из материалов судебной практики следует, что такой границей может быть внешняя стена МКД или (при наличии прибора учета тепловой энергии) место соединения прибора учета с соответствующей инженерной сетью (см. определение Верховного Суда РФ от

24июля 2017 г. N 306-КГ17-8751 по делу N А65-24114/2015).

24.В ч. 15.1 комментируемой статьи определена граница начала ответственности регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. Такой границей является место накопления твердых коммунальных отходов. В соответствии со ст. 13.4 Федерального закона от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» такими местами накопления являются площадки, соответствующие требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и иного законодательства РФ. Накопление отходов может осуществляться путем их раздельного складирования по видам отходов, группам отходов, группам однородных отходов (раздельное накопление).

25.В ч. 16 комментируемой статьи закреплена обязанность лица, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в МКД, обеспечивать состояние общего имущества в МКД на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. На наш взгляд, данная норма является излишней, поскольку в ч. 1 и 1.1 комментируемой статьи уже содержится общая норма о надлежащем содержании общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе в целях обеспечения постоянной

34

готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

26. Обратим внимание, что с 12 января 2019 г. комментируемая статья будет дополнена новым положением, а именно ч. 17 в связи с принятием Федерального закона от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой будет урегулирован вопрос о том, каким образом будет осуществлять управление МКД в случае, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном ЖК РФ, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с ЖК РФ.

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

1.В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2.В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3.Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4.Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5.Совет многоквартирного дома:

1)обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2)выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3)представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

35

4)представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5)осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6)представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7)осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1)до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2)доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3)на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4)осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5)на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

36

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9.Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10.Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11.Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12.Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13.Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Комментарий к ст. 161.1

1. Можно сказать, что из ч. 1 комментируемой статьи следует, что в ней и в комментируемой статье в целом установлен еще один способ управления МКД — это управление МКД советом МКД. Из ч. 1 комментируемой статьи следует, что совет МКД создается, если в МКД не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При этом легальное определение понятия «совет МКД» в жилищном законодательстве и в других отраслях законодательства отсутствует.

Пример. Из материалов судебной практики следует, что совет МКД является общественным органом управления в МКД (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 мая 2017 г. N Ф09-1818/17 по делу N А60-39444/2016). Полагаем, что отсюда можно сделать вывод, что совет МКД — это формируемый в случаях, установленных ЖК РФ, общим собранием собственников помещений в МКД общественный орган управления МКД. Как опять же следует из материалов судебной практики, право созыва общего собрания собственников помещений МКД и право избирать и быть избранным в органы управления МКД предоставляется каждому из таких собственников (см. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 5 июля 2016 г. N 33-9987/2016 по делу N 2-5337/2015).

37

При этом в ч. 1 комментируемой статьи содержится дополнительное условие формирования совета МКД — это наличие в МКД не более чем четыре квартир. Полагаем, что данное условие установлено в связи с тем, что полномочия совета МКД в силу специфики деятельности по управлению МКД не могут быть реализованы в отношении большего числа квартир, чем четыре. Как обращает внимание И.Б. Миронов, численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Данный численный критерий о количестве квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в МКД обязанности об избрании совета дома, но не ограничивает собственников помещений в МКД, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома8.

Кроме того, согласно ч. 1 комментируемой статьи не требуется регистрация совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах. В данном случае не представляется ясной причина, по которой было установлено данное положение, так как в ЖК РФ в целом отсутствуют положения, согласно которым требовалась бы регистрация в органах местного самоуправления или иных органах других субъектов, которые осуществляют управление МКД.

2.В ч. 2 комментируемой статьи содержится императивная норма, направленная на обеспечение в так называемом принудительном порядке решения вопроса об управлении МКД, количество квартир в котором не более чем четыре. Сущность данной нормы заключается в том, что на орган местного самоуправления возлагается обязанность созвать общее собрание собственников помещений в МКД, и в повестку дня такого общего собрания включить вопросы об избрании в этом МКД совета МКД, председателя совета данного дома, либо о создании в данном доме ТСЖ. При этом данную обязанность орган местного самоуправления выполняет при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета МКД собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано.

На наш взгляд, положение ч. 2 комментируемой статьи содержит существенный практический недостаток, заключающийся в том, что в нем не предусмотрен порядок исчисления срока в календарный год. Иными словами, не представляется определенным момент, с которого необходимо исчислять календарный год, в течение которого не принято решение об избрании совета МКД собственниками помещений либо не реализовано. Можно предположить, что таким моментом может быть дата прекращения управления МКД ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. В то же время установленный ч. 2 комментируемой статьи срок в три месяца для созыва органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в МКД представляется разумным и достаточным для решения вопроса об избрании совета МКД.

3.В ч. 3 комментируемой статьи содержится запретная императивная норма о невозможности избрания одного совета МКД в отношении нескольких МКД. Как опять же справедливо обращает внимание И.Б. Миронов, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых ТСЖ, то есть, объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими МКД, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких МКД не допускается. Для

8 См. Миронов И.Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 28-32.

38

исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи и установлен императивный запрет9.

Установление такого императивного запрета представляется обоснованным и логичным, поскольку в ч. 1 комментируемой статьи установлен численный критерий избрания совета МКД — это ограничение количеством квартир. В случае же если совет МКД будет осуществлять управление в отношении нескольких МКД, то и данный численный критерий будет нарушен.

4. В ч. 4 комментируемой статьи урегулирован вопрос об определении количества членов совета МКД. Определение такого количества согласно ч. 4 комментируемой статьи является диспозитивным, то есть на общем собрании собственников помещений в МКД ими самостоятельно определяется такое количество. В то же время из ч. 4 комментируемой статьи следует, что решением общего собрания собственников помещений в МКД может быть установлен порядок и критерии определения определении количества членов совета МКД.

При этом если в решении общего собрания собственников помещений в МКД соответствующие критерии и порядок не установлены, то количество членов совета МКД устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. Безусловно, на практике возникает вопрос, что значит «с учетом». Ведь речь не идет о том, что количество членов совета МКД устанавливается пропорционально количеству подъездов, этажей, квартир.

Пример. Из материалов судебной практики следует, что в целом количество членов совета МКД, в том числе с учетом количества подъездов, этажей, квартир устанавливается собственниками помещений в МКД самостоятельно. Так, например, Пензенский областной суд при рассмотрении одного из судебных дел признал необоснованным довод истца о том, что в состав совета МКД указаны только представители двух подъездов в то время, как количество подъездов в МКД более, чем два (см. апелляционное определение Пензенского областного суда от 2 апреля 2013 г. по делу N 33-791).

5. В ч. 5 комментируемой статьи определена компетенция совета МКД. Прежде всего, следует сказать, что перечень полномочий, закрепленных ч. 5 комментируемой статьи за советом МКД, является исчерпывающим (закрытым), то есть совет МКД не вправе реализовывать иные полномочия, кроме тех, которые закреплены в ч. 5 комментируемой статьи.

В целом полномочия совета МКД являются организационными, и их условно можно разделить на две группы:

1)полномочия, которые совет МКД реализует самостоятельно, а именно без участия общего собрания собственников помещений в МКД. К числу этих полномочий относятся закрепленные в п. 1 и 5 ч. 5 комментируемой статьи;

2)полномочия, которые совет МКД реализует с участием общего собрания собственников помещений в МКД. К числу этих полномочий относятся закрепленные в п. 2 — 4, 6 — 7 ч. 5 комментируемой статьи.

9 См. Миронов И.Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 28-32.

39

Пример 1. Как следует из материалов судебной практики, наибольшие споры в части реализации полномочий совета МКД возникают относительно такого полномочия, как осуществление принятия решений о текущем ремонте общего имущества в МКД в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в МКД. В частности, факт принятия общим собранием собственников помещений в МКД такого решения должен быть подтвержден протоколом общего собрания собственников помещений в МКД, на котором было принято единогласное решение о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества и утверждении тарифа на текущий ремонт (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля

2017 г. N 13АП-34521/2016 по делу N А26-6102/2016).

Пример 2. Кроме того, такое решение должно быть принято общим собранием собственников помещений в МКД, которое было уполномочено принимать такое решение в соответствии с жилищным законодательством. Так, собственники помещений в МКД К.Н., Н- вы и др. обратились в суд с иском к Б., ссылаясь на то, что являются собственниками жилых помещений. Было проведено общее собрание собственников помещений МКД в форме заочного голосования, на котором приняты решения, в том числе об избрании совета МКД, избрании председателя совета МКД. Поскольку нарушен порядок организации, созыва и проведения общего собрания, о котором они не уведомлены, кворум для проведения общего собрания отсутствовал, неверно произведен подсчет голосов, чем нарушены их права и законные интересы, то просили признать недействительным решение общего собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом. Приморским краевым судом было установлено, что из оспариваемого протокола усматривается, что по вопросу о наделении полномочиями совета МКД во главе Председателя Совета составлять планы и утверждать все виды работ по статье «текущий ремонт» проголосовали «за» 93,97% от присутствующих на собрании собственников помещений дома. Между тем, для принятия решения по данному вопросу кворума не было, так как за такое решение должны были проголосовать 2/3 от общего числа собственников помещений МКД, а не от присутствующих на собрании собственников, в связи с чем у суда отсутствовали основания для вывода о наличии кворума для принятия решения по вопросу повестки дня (см. апелляционное определение Приморского краевого суда от 13 июня 2017 г. по делу N 33-5748/2017).

6. Части 6 и 7 комментируемой статьи посвящены определению общих положений о правовом статусе председателя совета МКД. Так, из ч. 6 комментируемой статьи следует, что председатель совета МКД избирается из числа членов совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД. Однако судебная практика «знает» случаи, когда данное требование ч. 6 комментируемой статьи нарушалось.

Пример. Так, при рассмотрении одного из судебных дел Пятый арбитражный апелляционный суд установил, что из представленного в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений в МКД следует, что наделенный полномочиями на подписание договора управления председатель совета дома Филиппова И.А. избрана не из членов совета дома (Варламкина Т.В., Погодаева В.И., Огневая Т.А.), то есть в список кандидатов на председателя совета дома включено лицо, которое в выбранный собственниками состав совета дома не входило, что не соответствует требованиям ч. 6 комментируемой статьи (см. постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. N 05АП-3829/2015

по делу N А24-5806/2014).

40