Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел VIII «Управление многоквартирными домами»)

Пример 2. Кроме того, в материалах судебной практики арбитражных судов также делается вывод, что лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД и с учетом требований законодательства данное лицо, с которым заключен такой договор, обязано осуществлять все мероприятия, описанные в законах и подзаконных нормативных актах, обеспечивающие выполнение указанных требований (см. постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 ноября 2016 г. N Ф03-5280/2016 по делу N А51-1888/2016).

Относительно правового регулирования обязательств вышеуказанных лиц перед собственниками помещений в МКД ч. 2.1 комментируемой статьи содержит бланкетные нормы относительно правил содержания общего имущества в МКД, правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах. Правила содержания общего имущества в МКД, как уже обращалось внимание, относятся к правовому критерию надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг. Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с РСО.

Во втором случае речь идет об ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг, но эта ответственность возлагается на ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, поскольку они осуществляют управление МКД. При этом работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и качество коммунальных услуг, исходя из бланкетной нормы, содержащейся в ч. 2.2 комментируемой статьи, должны соответствовать требованиям и правилам, указанным в норме ч. 2.2 комментируемой статьи.

Так, согласно Федеральному закону от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание или сооружение, в том числе и МКД в целом, должно быть построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение. Эти же требования предъявляются и содержанию общего имущества в МКД. В соответствии с требованиями к качеству предоставления коммунальных услуг, определенными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, при предоставлении, например, услуг по холодному водоснабжению должно обеспечиваться

21

бесперебойное круглосуточное холодное водоснабжение в течение года, аналогичное требование установлено и в отношении горячего водоснабжения, водоотведения. Относительно горячего водоснабжения установлено требование о соответствии температуре в точке водоразбора.

Обратим внимание на то, что в ч. 2.2 комментируемой статьи содержится оговорка о том, что коммунальные услуги предоставляются в зависимости от уровня благоустройства конкретного МКД. В постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов» используется немного другой термин — степень благоустройства МКД или жилого дома, под которой понимается качественная характеристика МКД или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем. По существу же степень благоустройства и уровень благоустройства — понятия равнозначные. На практике они означают, например, наличие возможности горячего водоснабжения или возможности обеспечения горячего водоснабжения путем установки газовых колонок, наличие возможности газоснабжения или электроснабжения (в МКД, где возможно установление только электроплит для приготовления пищи) и т.п.

Вчасти порядка оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД ч. 2.2 комментируемой статьи содержит диспозитивную норму о том, что вышеуказанные товарищество или кооператив могут выполнять эти работы или оказывать услуги своими силами, то есть принимать меры, заключать соответствующие договоры, проводить организационные работы, направленные на обеспечение оказания и (или) выполнения данных услуг и (или) работ, либо привлекать лиц, которые осуществляют соответствующие виды деятельности, на основании гражданско-правовых договоров выполнения работ и (или) оказания услуг. Под указанными лицами следует понимать физических лиц (индивидуальных предпринимателей) или юридических лиц, которые в соответствии с учредительными документами и основными видами деятельности осуществляют строительные, ремонтные и иные подобные виды работ, направленные, в том числе на обеспечение содержания и ремонта общего имущества в МКД.

Вслучае если договор управления МКД заключается с управляющей организацией, то ТСЖ либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу предоставляются полномочия по осуществлению контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору управления, в том числе по выполнению обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и предоставлению коммунальных услуг в соответствии с вышеприведенными качеством и правилами. Осуществление данного контроля представляет собой реализацию вышеуказанными товариществом или кооперативом функции по проверке факта и степени исполнения управляющей организацией своих обязательств по договору управления МКД.

7. В ч. 2.3 комментируемой статьи содержатся требования об ответственности управляющей организации в случае выбора собственниками помещений в МКД способа управления МКД управляющей организацией, аналогичные требованиям, предусмотренным ч. 2.1 и 2.2 комментируемой статьи.

8. В ч. 3 комментируемой статьи определен порядок выбора способа управления МКД. Этот способ выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД, что соотносится с положениями ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которой выбор способа управления МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. В связи с этим ч. 3

22

комментируемой статьи содержит дополнительное полномочие общего собрания собственников помещений в МКД — изменение способа управления МКД.

Также в ч. 3 комментируемой статьи содержится норма об обязательности для всех собственников помещений в МКД решения общего собрания о выборе способа управления. На наш взгляд, включение такой нормы в данном случае является излишним, так как в ч. 5 ст. 46 ЖК РФ закреплена общая норма о том, что решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, то есть любое, принятое в рамках компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

9. В ч. 3.1 комментируемой статьи закреплены обязанности ТСЖ, жилищного или жилищностроительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, связанные с прекращением ими управления МКД. Такое прекращение согласно ч. 3.1 комментируемой статьи наступает в результате принятия решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа управления МКД. Обязанности, которые должны выполнить вышеуказанные товарищество или кооператив следующие:

1)передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов. Согласно п. 22 и 23 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами;

2)передача ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД — вручение ключей от помещений, входящих в состав указанного имущества, лицам, которым переходят полномочия по управлению много квартирным домом, указанным в ч.

3.1комментируемой статьи;

3)передача электронные кодов доступа к оборудованию, входящему в состав вышеуказанного общего имущества — сообщение лицам, которым переходят полномочия по управлению много квартирным домом, указанным в ч. 3.1 комментируемой статьи, идентификаторов, выраженных, как правило, в номерном виде, позволяющих обеспечить доступ к указанному оборудованию;

4)передача иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации МКД и управления им — вручение, в том числе и на основании акта приема-передачи, например, котельных, бойлерных, элеваторных узлов и другого инженерного оборудования, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения МКД.

Передача вышеприведенных документов, ключей, оборудования осуществляется лицам, которые приняли на себя обязательства по управлению МКД, то есть либо это управляющая организация, либо собственник помещения в МКД, который указан при выборе такого способа управления МКД, как непосредственное управление собственниками помещений в МКД, в

23

решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе такого способа. Либо если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком МКД. По нашему мнению, реализация данной нормы о передаче любому собственнику вышеуказанных документов, кодов, ключей и оборудования может вызвать сложности, так как собственник, которому будет осуществлена такая передача, может оказаться недобросовестным и присвоит соответствующие документы, коды, ключи и оборудование.

Кроме того, как показывает практика, зачастую возникает ситуация, когда бывшие товарищество или кооператив уклоняются от передачи технической документации, а также необходимых ключей, кодов и оборудования, что вынуждает собственников помещений в МКД обращаться в суды или в органы прокуратуры с заявлением об обязании таких товарищества или кооператива передать документацию и необходимые ключи, коды и оборудование.

Обратим внимание на то, что в ч. 3.1 комментируемой статьи определен срок для передачи указанными товариществом или кооперативом технической документации и соответствующих ключей, кодов и оборудования. Этот срок составляет три рабочих дня. Полагаем, что такой максимально короткий срок установлен федеральным законодателем в целях обеспечения оперативности в реализации измененного собственниками помещений в МКД способа управления им.

10. В ч. 4-5 комментируемой статьи регулируются вопросы отбора управляющей организации в целях реализации такого способа управления МКД, как управление МКД управляющей организацией. Таким способом отбора согласно ч. 4 комментируемой статьи является открытый конкурс, проводимый органом местного самоуправления. При этом в ч. 4. комментируемой статьи такой орган местного самоуправления не конкретизирован. При этом из материалов судебной практики следует, что такими органами являются администрации соответствующих муниципальных образований, на территориях которых находится МКД, в отношении которого необходимо провести такой конкурс.

Обратим внимание, что положение о порядке проведения такого конкурса имеет бланкетный характер, так как этот порядок определен в постановлении Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД», согласно которому конкурс — это форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, на право управления которым проводится конкурс. Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Конкурс проводится на основе следующих принципов:

1)создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;

2)добросовестная конкуренция;

3)эффективное использование средств собственников помещений в МКД в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в МКД, надлежащего содержания общего имущества в МКД, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;

4)доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

24

В ч. 4 комментируемой статьи определены случаи, когда органом местного самоуправления, являющегося организатором открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводится такой конкурс.

Пример. Из материалов судебной практики следует вывод, что если открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится не в тех случаях, которые указаны в ч. 4 комментируемой статьи, то такой конкурс признается недействительным. Так, общество с ограниченной ответственностью «Каджеромский коммунальный комплекс» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Коми к Администрации муниципального района «Печора» о признании недействительным открытого конкурса по отбору управляющей организации. Арбитражный суд Республики Коми, Второй арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришли к выводу, что на дату проведения открытого конкурса собственниками домов был избран способ управления МКД, что исключало обязанность органа местного самоуправления проводить указанный конкурс в части МКД, поэтому суд обоснованно признал недействительным открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД (см. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня

2016 г. N Ф01-2126/2016 по делу N А29-4324/2015).

В ч. 4.1 комментируемой статьи урегулирован порядок размещения информации о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации. В общем данная информация размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов. Таким сайтом в настоящее время является официальный сайт в информационно-

телекоммуникационной сети «Интернет» (URL: https://www.torgi.gov.ru).

На основании ч. 4.1 комментируемой статьи Правительство РФ согласно Постановление Правительства РФ от 10 сентября 2012 г. N 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» определило, что Министерство экономического развития Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по ведению такого официального сайта, а Министерство связи и массовых коммуникаций Российской Федерации — уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по эксплуатации официального сайта.

Исходя из ч. 4.1 комментируемой статьи, до определения Правительством РФ указанного официального сайта информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещалась на официальном сайте муниципального образования в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывалась в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Иными словами, речь идет об официальном сайте и официальном печатном издании того муниципального образования, на территории которого расположен МКД, в отношении которого проводился такой открытый конкурс.

Отметим, что в настоящее время на практике не в полной мере соблюдаются требования ч. 4.1 комментируемой статьи о том, что на официальном сайте в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» и в соответствующем печатном издании размещается информация о результатах открытого конкурса. Так, на официальном сайте в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» (URL: https://www.torgi.gov.ru) указывается лишь дата

25

подведения итогов, но указание на сами итоги открытого конкурса отсутствует. В то же время соблюдается требование о доступности для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы информации на таком официальном сайте. Так, на указанном сайте размещена вкладка «Перейти к торгам — ЖКХ», где размещена информация в форме таблицы, которая доступна всем без исключения лицам, которая включает в себя, например, информацию об организаторе торгов, о предмете конкурса, о характеристике объекта конкурса и т.д.

Из ч. 5 комментируемой статьи следует, что договор управления МКД, заключаемый с управляющей организацией по результатам открытого конкурса, является договором, заключаемым в обязательном порядке. Полагаем, что полной мере с такой нормой ч. 5 комментируемой статьи нельзя согласиться, так как в соответствии со ст. 445 ГК РФ при заключении такого договора в обязательном порядке одна сторона договора направляет другой стороне оферту, а именно — проект договора. В случае же с заключением договора управления МКД сторонами этого договора являются собственники помещений в МКД и управляющая организация. Однако из Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, следует, что проект договора управления МКД управляющей организации, являющейся победителем открытого конкурса, направляет организатор конкурса, то ест орган местного самоуправления, а не собственники помещений в МКД. В отношении же собственников помещений в МКД ч. 5 комментируемой статьи устанавливает, что они обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Иными словами, обязательность заключения такого договора действует в отношении собственников помещений в МКД. Но при этом все предусмотренные ст. 445 ГК РФ условия заключения договора в обязательном порядке не выполняются.

Кроме того, ч. 5 комментируемой статьи предусмотрена обязанность органа местного управления после проведения открытого конкурса уведомить собственников помещений в МКД о результатах открытого конкурса по отбору управляющей организации и об условиях договора управления этим домом. В данном случае, по нашему мнению, нарушается установленный гражданским законодательством принцип свободы договора, так как условия договора управления МКД диктуются организатором открытого конкурса по отбору управляющей организации, а не определяются собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. Относительно сроков такого уведомления норма ч. 5 комментируемой статьи несколько расходится с положением п. 89 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, которое конкретизирует норму ч. 5 комментируемой статьи и предусматривает, что организатор открытого конкурса в течение десяти рабочих дней с даты утверждения протокола открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в МКД и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом. Иными словами, в указанном положении уточняется срок уведомления собственников помещений в МКД — именно десять рабочих дней, а также момент, с которого исчисляются эти десять рабочих дней — дата утверждения протокола открытого конкурса, а не собственно день проведения открытого конкурса.

При этом в ч. 5 комментируемой статьи не предусмотрен порядок такого уведомления. Полагаем, что данное уведомление между тем должно осуществляться в письменной форме путем направления собственникам помещений в МКД официального письма органа местного

26

самоуправления с информацией о результатах открытого конкурса по отбору управляющей организации и об условиях договора управления этим домом.

11.Частью 6 комментируемой статьи устанавливается обязанность органа местного самоуправления созвать собрание собственников помещений в МКД в целях решения вопроса о выборе способа управления МКД. Данную обязанность орган местного самоуправления реализует при окончании срока действия договора управления МКД с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации (не позднее чем за месяц до окончания срока действия такого договора). Полагаем, что эта обязанность закреплена федеральным законодателем в целях обеспечения непрерывности процедуры управления МКД, так как орган местного самоуправления реализует данную обязанность лишь при условии, что собственники помещений в МКД не выбрали самостоятельно способ управления МКД в указанный срок до истечения срока действия договора управления МКД. Срок в один месяц до окончания срока действия такого договора представляется разумным и обеспечивающим возможность проведения собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения.

12.В ч. 7 комментируемой статьи содержится норма, предоставляющая любому собственнику помещений в МКД право на обращение в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД. Такая норма представляется нам излишней, поскольку во-первых, обязанность по проведению данного конкурса уже закреплена в отношении органов местного самоуправления в ч. 4 комментируемой статьи, а вовторых, исходя из общих положений гражданского процессуального законодательства обратиться

всуд за защитой своих прав, в том числе прав на заключение договора управления МКД в соответствии законодательством, может любое заинтересованное лицо. И необходимость в связи с этим дополнительной регламентации данного права отсутствует.

13.В ч. 8 комментируемой статьи предусмотрена возможность заключения договора управления МКД без проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД. Заключение договора управления МКД таким образом допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Однако если обратиться к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, то в них основания для признания открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД несостоявшимся отсутствуют, и в частности предусмотрено, что в случае если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она рассматривается в общем порядке. В случае же если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс. В случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления МКД, входящий в состав конкурсной документации. В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления МКД организатор конкурса предлагает заключить договор управления МКД участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. Таким образом, на наш взгляд, в указанных Правилах максимально исчерпывающим образом урегулированы все возможные случаи, которые могли бы послужить основаниями для признания

27

открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД несостоявшимся, но тем не менее эти случаи таковыми основаниями не являются.

14. В ч. 8.1 комментируемой статьи установлен запрет на заключение договора управления МКД по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД или в случае, если данный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах этого конкурса на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Пример. Из материалов судебной практики следует, что нарушение данного запрета является основанием для признания проведения указанного открытого конкурса проведенным с нарушением требований законодательства. Так, при рассмотрении дела по заявлению Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области о признании незаконными и отмене решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Московской области по жалобе на действия (бездействие) при организации и проведении данного конкурса Арбитражный суд Московского округа установил, что протокол конкурса от 23 октября 2015 г., в соответствии с которым ООО «Ареал-Эксплуатация» признано единственным участником конкурса, опубликован 23 октября 2015. Десятидневный срок, в течение которого не допускается заключение договоров управления МКД, установленный ч. 8 комментируемой статьи, истек 2 ноября 2015 г. Проект договора управления МКД ООО

«Ареал-Эксплуатация» был заключен с одним из лиц, принявших помещение в МКД от застройщика 30 октября 2015 года. Таким образом, ООО «Ареал-Эксплуатация» договор с одним из лиц, принявших помещение в МКД от застройщика, заключен с нарушением требований ч. 8 комментируемой статьи (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2016 г. N Ф05-14570/2016 по делу N А40-229656/15).

15. В ч. 9 комментируемой статьи содержится требование о том, что МКД может управляться только одной управляющей организацией.

Пример. Как следует из материалов судебной практики, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее (см. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 августа 2017 г. N Ф01-

2828/2017 по делу N А28-63/2016).

Данное требование представляется обоснованным и соответствующим иным положениями комментируемой статьи, так как управляющая организация для управления МКД может определяться по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, когда может быть выбрана только одна управляющая организация. А также установление законодателем данного требования означает исключение каких-либо конкурентных проявлений при осуществлении деятельности по управлению МКД.

16. В ч. 10 и 10.1 комментируемой статьи закреплены требования относительно раскрытия соответствующей информации определенными субъектами, обеспечивающими управление МКД.

Применительно к реализации указанной группы положений, прежде всего, следует учитывать общие нормы Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», который регулирует отношения, возникающие при осуществлении права на поиск, получение, передачу, производство и

28

распространение информации; применении информационных технологий; обеспечении защиты информации.

Необходимо также принимать во внимание и соответствующие положения Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищнокоммунального хозяйства», целью которого является создание правовых и организационных основ для обеспечения граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций информацией о жилищно-коммунальном хозяйстве.

Частью 10 комментируемой статьи на управляющую организацию возложена обязанность обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансовохозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ.

При этом здесь же обозначено, что особенности раскрытия информации о деятельности по управлению МКД и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, ТСЖ, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими ТСЖ, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ, в порядке, установленном

На сегодняшний день указанные положения регламентированы:

постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;

приказом Минрегиона России от 9 апреля 2012 г. N 162 «Об утверждении Порядка осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;

приказом Минстроя России от 22 декабря 2014 г. N 882/пр «Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Для практического применения указанных норм обязательно нужно учесть, что в соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закон от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ «О внесении изменений

вотдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» положения ч. 10 ст. 161 ЖК РФ (в редакции указанного закона) применяются до 1 января 2018 года (на территориях субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, СанктПетербурга, Севастополя — до 1 июля 2019 года). По истечении четырех месяцев после дня вступления в силу указанного в части 3 настоящей статьи соглашения положения части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не применяются на территориях субъектов Российской Федерации, заключивших соответствующие соглашения.

Детальные разъяснения в связи с этим были даны Минстроем России в письмах от 29 августа 2017 г. N 30838-АЧ/04 «По вопросу предоставления информации для размещения в ГИС ЖКХ» и от 15 мая 2017 г. N 16690-АЧ/04 «О соблюдении лицензионного требования части 10 статьи 161 ЖК РФ».

29

В то же время в комментируемой статье имеется ч. 10.1, согласно которой управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению МКД и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление МКД (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

Здесь обратим внимание на приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищнокоммунального хозяйства». При этом нужно учесть, что положения ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ применяются с 1 июля 2017 г. для всех субъектов РФ, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, для которых указанные положения применяются с 1 июля 2019 г.7

Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утв. приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр, включает в том числе раздел 10, где регламентирован перечень информации, подлежащей размещению в ГИС ЖКХ лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом.

Таким образом, на сегодняшний день существенную часть информации по вопросам управления МКД, а также иными связанными с этим аспектами, можно получить именно с помощью портала ГИС ЖКХ (см. URL: https://dom.gosuslugi.ru).

17. В ч. 11 комментируемой статьи определены субъекты, которые оказывают собственникам помещений в МКД коммунальные услуги в зависимости от того, какой способ управления МКД они выбрали. Если МКД управляет управляющая организация, у которой заключен договор управления МКД с ТСЖ либо с жилищным кооперативом или с иным специализированным потребительским кооперативом, то такие коммунальные услуги предоставляются собственникам помещений в МКД управляющей организацией, а при иных способах управления МКД — лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

7 См. об этом подробнее ч. 5 ст. 6 Федерального закон от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

30