Земельный кадастр как основа государственной регистрации прав на землю и иную недвижимость. Учебное пособие

Требования к содержанию документов следующие: документы, уста-

навливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение

(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государ-

ственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установ-

ленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию,

необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имуще-

ство в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижи-

мого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотари-

ально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие под-

писи сторон или определённых законодательством должностных лиц; тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокраще-

ния, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физиче-

ских лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью; не подлежат приёму на государственную регистрацию прав документы, имею-

щие подчистки либо приписки, зачёркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьёзными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

В соответствии с пунктом 2 ст. 17 Закона, в установленных законода-

тельством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию прав могут представляться иные документы, необходимые для государствен-

ной регистрации, в том числе:

нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной реги-

страции; согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ве-

61

дении государственного или муниципального унитарного предприятия; со-

гласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке; согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного со-

держания с иждивением; разрешение (согласие) органа опеки и попечитель-

ства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признан-

ных судом недееспособными, их законными представителями (родителями,

усыновителями, опекунами); разрешение (согласие) органа опеки и попечи-

тельства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями,

попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными судом ограниченно дееспособными, на распоряже-

ние имуществом; согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или по-

печительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц; раз-

решение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершен-

нолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособствен-

никами или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении прива-

тизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не прожи-

вают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение рав-

ные с собственником права.

Специализированные перечни документов, необходимых для государ-

ственной регистрации отдельных видов прав, ограничений (обременений)

прав и сделок с объектами недвижимого имущества, могут быть определены нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации,

62

Министерства юстиции Российской Федерации, методическими рекомендациями по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, утверждёнными Федеральной регистрационной службой, принятыми в соответствии с компетенцией. В указанные перечни не могут быть включены документы, необходимость представления которых не следует непосредственно из законодательства Российской Федерации.

Общие требования к документам, представляемым заявителями на государственную регистрацию. С 1 октября 2011 г. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при предоставлении государственных услуг гражданам и организациям перешла к осуществлению межведомственного информационного взаимодействия с другими федеральными органами исполнительной власти, их территориальными органами и подведомственными федеральным органам исполнительной власти организациями, участвующими в предоставлении государственных услуг, без участия заявителя.

При обращении за представлением услуг в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальные органы с 1 октября 2011 г. заявитель вправе не представлять документы, получение которых осуществляется в других федеральных органах исполнительной власти, их территориальных органах и подведомственных федеральным органам исполнительной власти организациях, участвующих в предоставлении государственных услуг (не представляются выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, лицензии, справки, разрешения и т.д.), кроме документов личного хранения и документов, которые в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются основаниями для государственной регистрации прав (пункт 2 ст. 16).

63

Требования к оформлению документов.

Заявление о государственной регистрации составляется по установлен-

ным образцам в единственном экземпляре – подлиннике и подписывается за-

явителем; могут быть заполнены от руки или машинописным способом, рас-

печатаны посредством электронных печатающих устройств; заявление и иные документы представляются в соответствующий орган заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее – посред-

ством почтового отправления).

Все остальные документы представляются на государственную реги-

страцию в подлинниках и копиях:

документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной реги-

страции наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения

(обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах–

подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав воз-

вращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавлива-

ющих документов; документы, устанавливающие наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, долж-

ны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок

сним; документы должны содержать описание недвижимого имущества

ивид регистрируемого права, в установленных законодательством слу-

чаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны

иметь надлежащие подписи сторон или определённых законодательством

должностных лиц.

64

Все документы, составленные на нескольких листах, обязательно должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью организации, выдавшей документ.

В соответствии с изменениями от 04.06.2011 г. ФЗ №122, ст. 18 п.8, заявление на регистрацию может подаваться одновременно с заявлением на государственный кадастровый учёт объектов недвижимости.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых подлинник – после государственной регистрации должен быть возвращён правообладателю.

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращён правообладателю.

Особые требования к приложениям документов.

1. До 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершённого строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества (пред-

ставление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имуще-

ства не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта не-

движимого имущества или иной документ, предусмотренный законом и со-

держащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавлива-

ющих документов).

65

2. При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, то уточнённые сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государствен-

ный реестр прав без повторной регистрации (основанием является заявление правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его пред-

ставителя, а также прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, который содержит новые сведения).

3.После 1 января 2013 г. кадастровый паспорт здания, сооружения,

помещения или объекта незавершённого строительства является обязатель-

ным приложением к документам, необходимым для осуществления государ-

ственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутству-

ют в государственном кадастре недвижимости.

4.Технические паспорта, иные документы, которые содержат опи-

сание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строитель-

ства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г. в целях регистрации, признаются действительны-

ми и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Контрольные вопросы

1.Кем утверждены перечни документов, подаваемых на госреги-

страцию?

2.Общие требования к документам, необходимым для госрегистра-

ции.

3.Перечень документов, представляемых юридическими лицами для государственной регистрации прав.

4.Перечень документов, представляемых физическими лицами для государственной регистрации прав.

66

5.Заявление на регистрацию и требования к его оформлению.

6.Особые требования к приложениям документов.

7.Какие документы предоставляются в подлинниках, а какие в ко-

пиях?

Последовательность административных действий (процедур)

Приём и регистрация документов. Основанием для начала исполнения государственной функции является личное обращение заявителя в Росреги-

страцию (территориальный орган) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав. Далее специалист, ответственный за приём документов, регистрирует их.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

(установление отсутствия противоречий между заявляемыми и зареги-

стрированными правами и других оснований для отказа или приостановле-

ния регистрации). Основанием для начала правовой экспертизы документов,

представленных на государственную регистрацию прав, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и заре-

гистрированными правами, других оснований для отказа или приостановле-

ния государственной регистрации прав является поступление документов,

представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору. Правовая экспертиза должна быть начата государственным ре-

гистратором не позднее трёх дней с момента приёма документов на государ-

ственную регистрацию прав.

Внесение записей в ЕГПР на землю и иную недвижимость и сделок с ним. Основанием для начала процедуры внесения записей в ЕГРП является принятие государственным регистратором решения о государственной реги-

страции прав и поступление документов специалисту, ответственному за внесение записей в ЕГРП. Специалист, ответственный за внесение записей в ЕГРП, вносит соответствующие записи, руководствуясь Правилами ведения

67

ЕГРП и иными нормативными правовыми актами, определяющими порядок заполнения ЕГРП и содержание вносимых записей.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГПР идентифицируется кадастровым или условным номером объекта.

Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Все данные в ЕГРП заносятся согласно Правилам ведения ЕГРП, утверждённым Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г.

Согласно 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учёта документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учёта документов каких-либо документов или их частей. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса, принятым 18.12.2001 г. № 177-ФЗ (в ред. 24.07.2007 г.). Им предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которого могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

68

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено ведение записей Единого государственного реестра прав, как на бумажных носителях, так и на электронных, но при этом приоритет отдаётся записи, произведённой на бумажном носителе.

После занесения всех сведений в реестр, данные сохраняются и распечатываются на бумажных носителях. Регистратор проверяет правильность заполнения форм ЕГРП, ставит дату, свои инициалы и расписывается. Формы ЕГРП вкладываются в дело правоустанавливающих документов. Таким образом, после завершения данного этапа регистрации сделка считается заре-

гистрированной, а правовые последствия – наступившими. То есть с этого момента заявитель считается вступившим в свои права и может уже совершать юридические действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Оформление свидетельства о государственной регистрации права.

Основанием для начала оформления свидетельства о государственной регистрации права (далее – свидетельство) является завершение внесения записей в ЕГРП и поступление документов к специалисту, ответственному за оформление свидетельства. Специалист, ответственный за оформление свидетельства, приступает к оформлению свидетельства в соответствии с формой, установленной в приложении № 14 к Правилам ведения ЕГРП, и в порядке, установленном разделом VIII Правил ведения ЕГРП и разделом I Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств.

69

Свидетельство оформляется в одном экземпляре, кроме случаев госу-

дарственной регистрации права общей долевой собственности. При общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а

свидетельство выдаётся каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне сви-

детельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой соб-

ственности, а также размер их доли в праве.

В случае выдачи свидетельства о государственной регистрации права

участнику общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения на оборотную сторону свидетель-

ства вносятся слова «иные участники общей долевой собственности в соот-

ветствии с данными ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним по со-

стоянию на», далее указывается дата регистрации права участника долевой собственности, которому выдаётся свидетельство, а также вносятся слова

«права не зарегистрированы», если права (доли в праве) иных участников общей долевой собственности на момент выдачи свидетельства о государ-

ственной регистрации права не зарегистрированы.

Свидетельства о государственной регистрации права на объекты не-

движимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, соб-

ственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объек-

ты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквар-

тирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в много-

квартирном доме свидетельство о государственной регистрации права по-

средством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимо-

сти и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество.

Свидетельство приобщается к документам, поступившим и сформиро-

ванным в ходе государственной регистрации прав. Документы в порядке де-

лопроизводства передаются специалистом, ответственным за оформление

70