Земельный кадастр как основа государственной регистрации прав на землю и иную недвижимость. Учебное пособие

Преобладающая площадь земель данной категории предназначена для использования ее в качестве пространственного базиса. Для размещения транспортных, промышленных, военных объектов в первую очередь предо-

ставляют худшие земельные участки.

Правовой режим земель этой категории характеризуется отсутствием единства и компактности предоставляемых земельных территорий, как во времени, так и в пространстве. Это связано с тем, что при размещении про-

мышленных оборонных, транспортных предприятий (объектов), земельные участки изымают у других землепользователей и соответственно предостав-

ляют для специальных целей поэтапно, по мере ввода объектов и, как прави-

ло, не единым массивом даже в тех случаях, когда речь идет об одном пред-

приятии как юридическом лице.

Правовой режим земель специального назначения выражается в том,

что определяющая роль в осуществлении управленческих функций отводится ведомственно-отраслевым и внутрихозяйственным органам управления зе-

мельными ресурсами, т. е. администрациям сначала строящихся пред-

приятий, учреждений, организаций, а затем и самим предприятиям, осу-

ществляющим землепользование.

Земли данной категории земельного фонда в зависимости от их специ-

ального назначения подразделяют:

-на земли промышленности;

-энергетики;

-транспорта;

-связи, радиовещания, телевидения, информатики;

-для обеспечения космической деятельности;

-для обеспечения обороны и других видов безопасности;

-иного назначения.

31

Порядок использования отдельных видов земель, а также установления зон с особыми условиями использования в составе земель данной категории земельного фонда определяют:

- Правительство Российской Федерации по землям, находящимся в фе-

деральной собственности;

-органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по землям, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации;

-органы местного самоуправления по землям, находящимся в муници-

пальной собственности.

Земли лесного фонда

К землям лесного фонда относят лесные земли (земли, покрытые лес-

ной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восста-

новления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Площадь лесного фонда составляет 1102,4 млн. га, из которых 115,5

млн. га предоставлено в пользование юридическим лицам. Большую часть земель этой категории занимают лесные земли (797,4 млн. га), болота (110,5

млн. га), прочие земли (168,8 млн. га) и водные объекты (18,2 млн. га).

Многофункциональное влияние леса проявляется в одновременном ис-

пользовании его различными лицами в разных целях. Так же, как в сельском хозяйстве, земля данной категории выступает в качестве главного средства производства.

Лесной фонд России состоит из лесов государственного назначения и ведомственных лесов. Леса государственного назначения находятся в веде-

нии государственных органов лесного хозяйства. Ведомственные леса предо-

ставляют лесохозяйственным предприятиям и другим негосударственным предприятиям (колхозам, акционерным обществам, товариществам и сель-

скохозяйственным кооперативам) в бессрочное пользование. В последнем

32

случае леса учитывают в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Ведомственными лесами управляет Министерство природных ресурсов РФ и его территориальные органы, а в административных районах - лесхозы и лес-

ничества.

Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях,

предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Земли водного фонда

К землям водного фонда относят земли, занятые водными объектами,

земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических со-

оружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. К землям вод-

ного фонда относят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами,

гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли по полосам отвода водоемов, магистральных каналов и коллекторов. К

землям водного фонда относят также земли, используемые для удовлетворе-

ния питьевых, бытовых нужд населения; водохозяйственных, сельскохозяй-

ственных, природоохранных, промышленных, энергетических и иных обще-

ственных потребностей.

Площадь водного фонда в стране на 1 января 2002 г. составляла 27,8

млн. га, основное угодье в данной категории - водные объекты, занимающие

27,2 млн. га.

Земли особо охраняемых территорий

К землям особо охраняемых территорий относят земли:

- особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-

оздоровительных местностей и курортов;

33

-природоохранного назначения;

-рекреационного назначения;

-историко-культурного назначения;

-иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.

Площадь особо охраняемых территорий на 1 января 2002 г. составила около 34,0 млн га, из которых 30,8 млн га предоставлено юридическим лицам в пользование. Из структуры угодий в данной категории самые значительные площади занимают лесные земли (16,3 млн га), прочие земли (12,3 млн га),

болота (2,5 млн га) и водные объекты (1,7 млн га).

Порядок отнесения, использования и охраны земель, особо охраняемых территорий федерального, регионального и местного значения устанавливает правительство Российской Федерации и ее субъектов, а также органы мест-

ного самоуправления.

Земли запаса

К землям запаса относят земли государственной собственности, не находящиеся в частной или муниципальной собственности и не предостав-

ленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Земли запаса в стране на 1 января 2002 г. занимали 111,6 млн. га, из ко-

торых сельскохозяйственные угодья занимали 16,1 млн. га, лесные земли - 7,5 млн, водные объекты - около 10 млн, болота - 13,8 млн, прочие земли - 5,8

млн га.

Контрольные вопросы

1. Характерные особенности земель сельскохозяйственного назначе-

ния.

34

2.Земли населенных пунктов.

3.Особенности земель промышленности, энергетики, транспорта,

связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

4.Характеристика земель лесного фонда.

5.Земли водного фонда.

6.Особенности земель особо охраняемых территорий.

7.Земли запаса.

35

5. ПРЕДПОСЫЛКИ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И ИНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

В процессе формирования рынка недвижимости в РФ возникла потреб-

ность во введении норм права, устанавливающих государственную регистра-

цию вещных прав на неё.

Разными государственными органами предпринимались попытки вы-

давать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности,

комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уров-

ней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные ком-

плексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистра-

ционные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 03 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципаль-

ных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ «Об ускорении привати-

зации государственных и муниципальных предприятий» от 29 января 1992 г.

В соответствии с положениями названных актов, комитеты должны были пе-

редавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соот-

ветствующим фондам имущества. В то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления та-

ких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) соб-

ственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установлен-

ные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями – актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Регистрация прав на земельные участки проводилась в соответствии с Указом Президента «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» от 11.12.1993 г. В нём указывалось,

что организация ведения Государственного земельного кадастра и оформле-

36

ние документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и его тер-

риториальные органы на местах. Документами регистрации являлись: позе-

мельная книга (в районе, городе); свидетельства о правах на земельные участки; государственный акт; договор аренды.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели осо-

бую значимость, а сама регистрация – правообразующее значение. В соот-

ветствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований к регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который по-

дробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого иму-

щества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов, осуществ-

ляющих государственную регистрацию.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и дея-

тельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, за-

кон закрепил его специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограниче-

ние, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном поряд-

ке государственной регистрации в Едином государственном реестре учре-

ждениями Росрегистрации, а в настоящее время – Росреестра.

Регистрация прав на недвижимое имущество в основном регулируется именно этим Федеральным законом и Гражданским кодексом Российской Федерации.

37

Контрольные вопросы

1.Документы, подтверждающие вещные права на земельные участки и объекты недвижимости до принятия основного закона.

2.Какие законодательные акты ранее регламентировали процедуру оформления прав на недвижимое имущество?

3.Когда был принят основной закон о государственной регистрации не-

движимости и сделок с ней?

38

6.НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И ИНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И

СДЕЛОК С НИМ

Законодательная база

В настоящее время на правовое регулирование государственной реги-

страции перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направле-

ны десятки и сотни разноуровневых нормативных актов (как гражданско-

правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права). Источники права, регулирующие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, по своей юридической силе могут быть подразде-

лены на законы и подзаконные акты.

По юридической силе правовых норм законы можно разделить на два вида: 1) конституционные; 2) обыкновенные. К первому виду законов отно-

сятся Конституция РФ, конституции республик, входящих в состав Россий-

ской Федерации, а так же законы, изменяющие и дополняющие те или иные положения Конституции. Остальные законы изменяются на основе и в разви-

тии конституции. К ним относятся, например, Гражданский кодекс РФ, Фе-

деральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие законодательные акты по вопросам ре-

гистрации прав.

Все остальные нормативные акты, именуемые подзаконными, должны издаваться на основе законов, во исполнение их и не противоречить им. Это

– указы Президента РФ, постановления и распоряжения Правительства, по-

ложения, указания, приказы и инструкции министерств, комитетов, ведомств,

а так же решения, постановления и распоряжения местных органов государ-

ственной власти и управления по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество.

39

Всякий нормативный акт, в том числе в области регистрации прав, дей-

ствует в известных пределах: времени, территории, круга лиц (субъектов права), на которых он распространяется. Так действие нормативного акта по времени начинается, как правило, с даты вступления его в силу, которая ука-

зана в самом акте, а если даты нет, то через 10 дней со дня его официального опубликования.

По общему правилу, закон обратной силы не имеет, т.е. не распростра-

няется на те отношения и факты, которые возникли до его принятия. Исклю-

чением являются нормативные акты, в которых прямо указывается, что они имеют обратную силу. Пространство действия нормативного акта земельного права зависит от того, каким органом он издан: акты федеральных органов действуют на всей территории РФ, республиканских – на территории соот-

ветствующих республик и т.д. Прекращение действия нормативного акта происходит или по истечении указанного в нем срока действия, или в резуль-

тате его отмены другим нормативным актом.

Ещё раз вспомним, что в ст. 130 ГК РФ даётся чёткое определение понятия недвижимость. К недвижимым вещам относятся земельные участ-

ки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, пере-

мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,

в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К

недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной реги-

страции воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космиче-

ские объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и цен-

ные бумаги, признаются движимым имуществом.

В ст. 131 и 164 ГК предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникно-

вение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в

40