Жилищно-коммунальные услуги. За что мы платим

УДК 332:365 ББК 65.441

КТК 098

З-38

Издание подготовлено совместно с Издательским центром IPR MEDIA www.iprmedia.ru

Авторы: Захарова Наталья Александровна — юрист, специализирующийся в сфере жилищных отношений, трудового права, права социального обеспечения. Автор ряда публикаций, посвященных вопросам предоставления коммунальных услуг гражданам, регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, определения и исчисления размеров субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Рожканова Ольга Валерьевна — практикующий юрист с многолетним опытом работы в области гражданского права, представительства и ведения дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, в том числе по вопросам урегулирования споров по защите прав потребителей, автор ряда публикаций.

Пузакова Белла Константиновна — юрист, специалист Управления федеральной службы судебных приставов по Тамбовской области, сфера профессиональных интересов — гражданско-правовая тематика в рамках процедуры исполнения решений судов имущественного и неимущественного характера, автор ряда публикаций.

Захарова Н. А.

З-38 Жилищно-коммунальные услуги: за что мы платим? / Н.А. Захарова, О.В. Рожканова, Б.К. Пузакова. – Ростов н/Д : Феникс, 2013. – 98 с. – (Консультирует юрист).

ISBN 978-5-222-21209-7

Как правильно разграничить жилищные и коммунальные услуги? Кто устанавливает тарифы на жилищно-коммунальные услуги и определяет нормативы их потребления? В каких случаях коммунальные услуги могут быть приостановлены или ограничены? Кто отвечает за качество коммунальных услуг, и кому жаловаться в случае предоставления этих услуг с нарушением их качества или установленной продолжительности перерывов в их предоставлении? Как определяется плата за жилое помещение? Как самостоятельно рассчитать размер платы за коммунальные услуги? В каких случаях можно уменьшить ежемесячные платежи за коммунальные услуги? Как оформить субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг? Каким категориям граждан предоставляются компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг? На эти и иные часто возникающие при оказании жилищно-коммунальных услуг вопросы призвана ответить данная книга.

Настоящее издание рассчитано на широкий круг читателей.

ISBN 978-5-222-21209-7

УДК 332:365 ББК 65.441

©Захарова Н.А., Рожканова О.В., Пузакова Б.К.: текст, 2013

©ООО «Феникс»: оформление, 2013

2

СОДЕРЖАНИЕ

Сокращения

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

1.1.Что такое коммунальные услуги и кто их предоставляет?

1.2.Основания предоставления коммунальных услуг

1.3.Исполнители и потребители коммунальных услуг: права и обязанности

1.4.Приборы учета коммунальных услуг

1.5.Кто устанавливает нормативы и тарифы на коммунальные услуги?

1.6.Когда коммунальные услуги могут быть приостановлены или ограничены?

1.7.Ответственность исполнителя и потребителя коммунальных услуг

ГЛАВА 2. ТРЕБОВАНИЯ К КАЧЕСТВУ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

2.1.Кто отвечает за качество коммунальных услуг?

2.2.Водоснабжение, водоотведение, отопление

2.3.Электро- и газоснабжение

2.4.Как установить факт нарушения качества коммунальных услуг?

2.5.Как определяются дата и время предоставления коммунальных услуг с нарушением качества?

2.6.Когда период нарушения качества коммунальной услуги считается оконченным?

2.7.К кому, и в каком порядке следует обращаться в связи с нарушением качества коммунальных услуг?

ГЛАВА 3. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3.1.Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

3.2.Размер платы за наем жилого помещения

3.3.Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

3.4.Размер платы за коммунальные услуги

3.5.Как оплатить жилищно-коммунальные услуги?

ГЛАВА 4. КАК ПЛАТИТЬ МЕНЬШЕ?

4.1.Перерасчет или изменение размера платы за коммунальные услуги

4.2.Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

4.3.Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

3

Сокращения:

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации НДС — налог на добавленную стоимость ТСЖ — товарищество собственников жилья

Правила предоставления коммунальных услуг — постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

ЖКУ — жилищно-коммунальные услуги ЖЭУ — жилищно-эксплуатационная организация

4

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

1.1. Что такое коммунальные услуги и кто их предоставляет?

Сразвитием инфраструктуры городов, повсеместным строительством многоквартирных домов, с развитием потребности в удобстве проживания и пользования жилыми помещениями развивалось и коммунальное хозяйство. Если в начале 20-го века привычным был свет лампад в доме, наличие выгребных ям, отсутствие газификации в домах, то за прошедший век коммунальное хозяйство сделало большой скачок в развитии:

практически повсеместно есть электроснабжение, газоснабжение, центральное отопление, канализация и водоснабжение1. Термин «коммунальные услуги» прочно вошел в обиход, став неотъемлемой частью нашего лексикона. Однако далеко не каждый сможет совершенно четко ответить на вопрос, а что же именно следует понимать под коммунальными услугами? Давайте разберемся.

Официальное понятие коммунальных услуг содержится в Правилах предоставления коммунальных услуг. Данные Правила вступили в силу с 1 сентября 2012 г., заменив собой действовавшие ранее правила, утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. №

307.

Итак, согласно новым Правилам предоставления коммунальных услуг коммунальные услуги — это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений).

К коммунальным ресурсам в свою очередь относятся:

холодная вода;

горячая вода;

электрическая энергия;

природный газ;

тепловая энергия;

бытовой газ в баллонах;

твердое топливо при наличии печного отопления.

К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые

по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.

Что касается остальных услуг, которые вы ежемесячно оплачиваете согласно платежным квитанциям, то они, входя в обобщенное понятие «жилищно-коммунальные услуги», относятся к жилищным услугам (см. об этом подробнее разделы 3.2 и 3.3 настоящего издания).

Потреблять коммунальные услуги могут как граждане, так и юридические лица (организации), но поскольку в настоящей книге речь идет о предоставлении коммунальных услуг только гражданам, то в качестве потребителей следует понимать физических лиц,

1 См. об этом подробнее Пластинина Н.В. ЖЭК и коммунальные услуги: что нам должны? На что имеем право?

М.: Эксмо, 2010.

5

пользующихся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением и потребляющих коммунальные услуги.

Все потребители жилищно-коммунальных услуг в зависимости от оснований пользования занимаемыми ими жилыми помещениями могут быть разделены на

собственников и пользователей по договорам найма. Рассмотрим кратко каждую из указанных категорий потребителей.

Собственники — это потребители, имеющие наибольшие по сравнению с остальными категориями потребителей жилищно-коммунальных услуг права в отношении занимаемых ими жилых помещений. Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения:

осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;

вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение: гражданину — на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;

юридическому лицу — на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Более подробно права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан изложены в гл. 5 «Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан» ЖК РФ, а также соответствующих статьях ГК РФ (например, гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»).

Пользователи по договорам социального найма. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Основное отличие от собственников жилых помещений данной категории потребителей заключается в том, что они не вправе занимать по договору социального найма жилые помещения в домах, отнесенных к частному жилищному фонду (т.е. совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц), и отчуждать (продавать, завещать, дарить) предоставленное им по договору жилое помещение. Тем не менее, наниматели по договорам социального найма вправе: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Более подробно об условиях предоставления жилых

6

помещений по договорам социального найма, а также правах и обязанностях нанимателей таких жилых помещений см. раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма» (ст. 49–91) ЖК РФ.

Пользователи по договорам найма специализированных жилых помещений. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, а само помещение предоставляется из специализированного жилищного фонда. В соответствии со ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Наниматель специализированного жилого помещения (в отличие от предыдущих категорий потребителей) не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Пользователи по договорам найма (аренды) жилого помещения. Обратим особое внимание, что заключение данного вида договора регулируется преимущественно нормами ГК РФ (гл. 34 «Аренда», гл. 35 «Наем жилого помещения» и др. соответствующие статьи). Гражданам жилые помещения сдаются, как правило, по договорам найма, а юридическим лица — по договорам аренды. Как уже упоминалось ранее, в данной книге идет речь о предоставлении коммунальных услуг только гражданам, поэтому кратко рассмотрим основным условия сдачи жилого помещения в наем. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)

— обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Жилые помещения по такому договору могут быть предоставлены только из частного жилищного фонда. Наниматель в данном случае обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. При этом наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям), которые не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, однако эта плата не может быть приравнена к плате за наем по договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

7

Обратим внимание, что даже если наниматель в данном случае и будет самостоятельно вносить указанные платежи, в платежной квитанции все равно будет указан собственник сдаваемого в наем жилого помещения.

Исполнителями коммунальных услуг могут выступать юридические лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Под управляющей организацией в данном случае понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод).

Все организации, выполняющие услуги в коммунальном хозяйстве, условно можно подразделить на:

организации, осуществляющие водоснабжение многоквартирных домов. Как правило, указанные организации в большинстве регионов являются монополистами в этой сфере услуг;

организации, осуществляющие газоснабжение;

организации, осуществляющие теплоснабжение домов;

организации, осуществляющие услуги по сбору отходов;

организации, осуществляющие уборку подъездов, придомовой территории и мелких работ и услуг в соответствии с требованиями правил и норм по технической эксплуатации жилищного фонда;

организации, осуществляющие диспетчерское обслуживание;

организации, осуществляющие обслуживание лифтового хозяйства;

организации, осуществляющие ремонт;

организации, осуществляющие расчеты и оказывающие бухгалтерские услуги.

Внекоторых регионах организации, предоставляющие коммунальные услуги, специализируются на предоставлении комплекса услуг, объединяя смежные услуги.

Таким образом, исполнитель коммунальных услуг — это своего рода посредник между жильцами многоквартирного дома и конкретной ресурсоснабжащей организацией, с которой исполнителем заключен договор (например, на теплоснабжение).

На сегодняшний день во многих регионах России предоставление коммунальных услуг осуществляется:

непосредственно энергоснабжающей организацией — поставка электрической энергии;

непосредственно газоснабжающей организацией — поставка природного газа (здесь выбор организаций невелик, всем управляет ОАО «Газпром» и его региональные отделения (дочерние предприятия);

8

непосредственно водоснабжающей организацией — поставка питьевой холодной воды, отведение и очистка сточных вод (как правило, поставку осуществляет местный

водоканал).

Однако помимо указанных коммунальных услуг мы платим еще и за горячую воду, теплоснабжение, ремонт и содержание жилищного фонда, эксплуатацию лифтов, а также другие жилищные и коммунальные услуги, перечень которых отличается в зависимости от жилого фонда. В большинстве случаев поставка таких услуг осуществляется уже не напрямую от ресурсоснабжающей организации, а от имени исполнителя коммунальных услуг, с которым жильцы заключают договор. Выбор же конкретного исполнителя коммунальных услуг жильцами многоквартирных домов зависит от способа управления многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (обратите внимание, что это именно обязанность, которую непременно следует исполнить).

Способ первый — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 44–48, 164 ЖК РФ). При данном способе управления от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Решение о наделении указными полномочиями принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если количество квартир в многоквартирном доме составляет не более чем 12, то

собственники помещений в таком доме заключают отдельные договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в этом доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Если количество квартир в многоквартирном доме составляет более чем 12, то собственники помещений в таком доме также на основании решения общего собрания собственников заключают уже не отдельные договоры, а один договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Следует обратить внимание, что договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Способ второй — управление товариществом собственников жилья (раздел VI ЖК РФ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (раздел V ЖК РФ);

9

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано (ст. 136 ЖК РФ):

а) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

б) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях (см. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Жилищный или жилищно-строительный кооператив (далее — жилищный кооператив) — это добровольное объединение граждан (в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях также объединение юридических лиц) на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ст. 110 ЖК РФ).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в

10