Жилищно-коммунальные услуги. За что мы платим

Исходя из того, что каждая сторона в судебном процессе должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, факт предоставления коммунальных услуг должен быть официально установлен до подачи иска.

Истец и ответчик обладают равным объемом своих процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом РФ и другими федеральными законами. Так, в частности, они имеют право:

знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам;

заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств;

давать объяснения суду в устной и письменной форме;

приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле;

обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. При рассмотрении дел по искам о предоставлении услуг ненадлежащего качества и

некачественном содержании и ремонте внутридомовых инженерных систем, суд возлагает ответственность именно на исполнителей, предоставляющих коммунальные услуги (то есть, на жилищно-эксплуатационные организации), независимо от того, кто именно являлся

61

подрядчиком и практически осуществлял действия по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных систем. Поскольку Правилами предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что исполнитель должен осуществлять целый комплекс действий, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, именно он ответственен и за предоставление всех коммунальных услуг и за обслуживание используемых для этого всех имеющихся в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем. В свою очередь, исполнитель вправе предъявить иск в порядке регресса к подрядчикам (в случае, если они практически осуществляли действия по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных систем). Регрессный иск можно предъявить при рассмотрении данного дела, любо отдельно.

В том случае, если потребитель, своевременно производящий оплату коммунальных услуг, обращается в суд с иском на незаконное прекращение подачи коммунальных услуг, которое было произведено, например, в связи с наличием задолженности исполнителя перед ресурсоснабжающей организацией, необходимо учитывать следующее.

Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения. В обязанности исполнителя входит заключение договора с ресурсоснабжающими организациями и оплата услуг по предоставлению коммунальных ресурсов. В этой связи исполнитель по существу является посредником между ресурсоснабжающей организацией и потребителями, которые проживают в многоквартирном доме.

Потребитель, не имеющий задолженности по оплате коммунальных услуг, вправе обратиться в суд с иском непосредственно к ресурсоснабжающей организации на незаконные действия по прекращению поставки коммунальных ресурсов, в том случае, когда прекращение поставки имело место по причине наличия задолженности у исполнителя (жилищно-эксплуатационной организации) перед ресурсоснабжающей организацией.

Суд при вынесении решения может освободить исполнителя (жилищноэксплуатационную организацию) от ответственности за ухудшение качества предоставляемых услуг, если будет доказано, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы, например, стихийных природных явлений. Не является освобождением от ответственности случаи нарушения своих обязательств со стороны подрядчиков исполнителя, а также бездействие исполнителя, вследствие отсутствия у него необходимых денежных средств.

Наряду с требованием об устранении нарушений и возобновлении подачи коммунальных услуг надлежащего качества потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустойки (штрафов, пеней), которые предусмотрены Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей». Также потребитель вправе требовать компенсации морального вреда со стороны исполнителя, оказывающего коммунальные услуги. Данная компенсация предусмотрена как гражданским законодательством (ст. 151 ГК РФ), так и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (ст.15).

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя, а также иные заслуживающие внимание обстоятельства. Кроме этого суд учитывает степень физических и нравственных страданий лица, которому причинен вред. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

62

В том случае, если принятое судебное решение по вашему иску вас не устраивает, следующим вашим шагом будет обжалование данного решения мирового судьи в вышестоящем районном суде.

63

ГЛАВА 3. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3.1. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Каждый месяц мы получаем платежные документы с суммой, которую необходимо оплатить за жилое помещение и коммунальные услуги, и наверняка у большинства потребителей возникали вопросы о том, за что именно они должны платить, и что конкретно должно быть указано в платежной квитанции? Попробуем разобраться.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в зависимости от категории пользователя жилого помещения:

В платежных квитанциях за жилищно-коммунальные услуги, как правило, отражаются данные по всем указанным в таблице сведениям. И если структура платы за коммунальные услуги в большинстве случаев одинакова как для нанимателей жилого помещения по договору социального найма (также найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда), так и для собственников, то структура платы за жилое помещение имеет некоторые отличия.

Плата за коммунальные услуги (и для нанимателей, и для собственников) включает в себя плату за:

холодное и горячее водоснабжение;

водоотведение;

64

электроснабжение,

газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Плата за жилое помещение для нанимателей по договорам социального найма

(также найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда), состоит из:

1)платы за пользование жилым помещением (плата за наем);

2)платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по:

управлению многоквартирным домом;

содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение для собственников состоит из платы за содержание и

ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по:

управлению многоквартирным домом;

содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Отом, как именно определяется размер платы за жилищные и коммунальные услуги, будет подробно рассмотрено в последующих разделах главы 3 настоящей книги.

3.2. Размер платы за наем жилого помещения

Как мы выяснили в предыдущем разделе книги, плата за жилое помещение для нанимателей по договорам социального найма (также найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда) состоит, в том числе, из платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Плата за наем — плата, взимаемая наймодателем — собственником жилого помещения — за пользование предоставленным гражданину по договору социального найма (также найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда), жилым помещением. Напомним еще раз, что плата за наем выставляется только гражданам, занимающим жилое помещение по договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Собственник же самостоятельно владеет и распоряжается своим жилым помещением, ему плата за наем выставлена быть не может.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. В соответствии с ч. 4 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Здесь принимается во внимание тот факт, что установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 156 ЖК РФ).

65

В настоящее время в большинстве регионов плата за наем устанавливается на достаточно низком уровне, что делает ее практически символичной.

Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда размер платы за наем определяется органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и СанктПетербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Пример. В Москве с 1 июля 2012 г. установлены следующие ставки платы за пользование жилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности г. Москве (см. постановление Правительства Москвы от 29 ноября 2011 г. № 571-ПП), для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений:

Под удобствами в данном случае понимаются электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (центральное или местное — многоточечная газовая колонка). Жилая площадь — сумма площадей жилых комнат квартиры без учета площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок). Общая площадь жилого помещения (квартиры) для расчета платы за пользование жилым помещением — сумма площадей всех помещений квартиры, включая площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок). При этом площади летних помещений (застекленные и открытые лоджии, балконы, террасы) в оплачиваемую общую площадь квартиры не включаются.

Плата за пользование жилым помещением определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (в отдельных комнатах в общежитии — исходя из площади этих комнат).

Плата за наем не взимается в:

домах с износом 60% и более;

домах без одного и более видов удобств;

домах серии К-7, II-32, 1-335, II-35;

66

аварийных домах или квартирах (комнатах), признанных в установленном порядке непригодными для проживания, а также предоставленных в наем гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими.

Ставки платы за наем не включают в себя комиссионное вознаграждение, взимаемое банками и платежными системами за услуги по приему данного платежа.

Границы зон для взимания платы за наем:

I зона — в пределах третьего транспортного кольца. Граница проходит по Ломоносовскому проспекту, улице Дружбы, Университетскому проспекту, Мосфильмовской улице, по оси малого кольца МЖД, оси Белорусского направления МЖД, 1-му Хорошевскому проезду, по границе промзоны N 7, 2-му Боткинскому проезду, Беговой улице, улице Новая Башиловка, улице Нижняя Масловка, Полковой улице, Стрелецкой улице, Стрелецкому переулку, по оси Рижского направления МЖД, оси Ярославского направления МЖД, улице Сокольнический Вал, улице Олений Вал, по оси реки Яузы, оси Казанского направления МЖД, шоссе Энтузиастов, 2-му Кабельному проезду, Красноказарменной улице, улице Лефортовский Вал, 1-му Проломному переулку, по западной границе промзоны N 20, Таможенному проезду, улице Золоторожский Вал, по оси Курского направления МЖД, Калитниковской Средней улице, 2-й Скотопрогонной улице, Сибирскому проезду, улице Талалихина, Волгоградскому проспекту, по оси малого кольца МЖД, Автозаводской улице, 3-му Автозаводскому переулку, улице Ленинская Слобода, по оси реки Москвы, Духовскому переулку, Большой Тульской улице, по оси Павелецкого направления МЖД, скоростной дороге N 3 Теплый Стан — Владычино, по оси малого кольца МЖД, Ленинскому проспекту, Воробьевскому шоссе, по южной границе территории Дворца пионеров, улице Николая Коперника, далее по Ломоносовскому проспекту;

II зона — территории Москвы, не вошедшие в I зону.

Предположим, вы проживаете по договору социального найма жилого помещения в многоквартирном жилом доме, находящемся в I жилой зоне и отнесенном к категории жилых помещений со всеми удобствами, с лифтом независимо от материала стен и наличия мусоропровода. Общая площадь занимаемого вами жилого помещения составляет 48,3 кв.м. При ставке платы за найм в размере 2,58 рубля за 1 кв.м. месячный платеж за найм (с 1 июля 2012 г.) по вашему жилому помещению составит: 2,58 х 48,3 = 124,61 рублей.

В различных регионах России плата за наем взимается различными способами. Так, например, в некоторых ТСЖ строка «плата за наем» указывается в общем ежемесячном счете-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и взимается, соответственно, вместе с иными платежами граждан за коммунальные услуги. В ряде случаев плата за наем жилого помещения может выставляться отдельно от счета за коммунальные услуги. В таком случае указанный документ изготавливается и направляется нанимателям отдельно7.

Различия в порядке оплаты за наем жилых помещений в различных регионах России объясняется тем, что право установления размера платы, порядок ее внесения разными органами местного самоуправления определяется по-разному. Кроме того, это может

7 См. об этом подробнее Пластинина Н.В. ЖЭК и коммунальные услуги: что нам должны? На что имеем право?

М.: Эксмо, 2010.

67

происходить и от различий в договорных отношениях между наймодателем жилого помещения и управляющей организацией.

Наниматели жилых помещений по договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения непосредственно или через управляющие организации (в зависимости от выбранного порядка управления и наличия договорных отношений между наймодателем и конкретной управляющей организацией).

3.3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Напомним, что плата за содержание и ремонт жилых помещений для собственников этих помещений включает в себя плату за услуги и работы по:

управлению многоквартирным домом;

содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам

социального найма и найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда включает в себя плату за услуги

иработы по:

управлению многоквартирным домом;

содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Обратите внимание, разница в оплате для указанных категорий потребителей состоит

лишь в том, что собственники оплачивают и текущий, и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а наниматели — только текущий ремонт (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в этом случае проводится за счет собственника жилищного фонда).

В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

68

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (т.е. помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты,

несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается:

1) органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ):

для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда;

69

для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

2)органами управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива — для собственников, имеющих жилые помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляется ТСЖ, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год;

3)общим собранием собственников жилых помещений с учетом предложений управляющей организации — для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в данном случае устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природноклиматические условия расположения многоквартирного дома.

Приведем примеры по каждому из указанных случаев.

Пример 1. В Москве с 1 июля 2012 г. установлены следующие цены за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений, принадлежащих на праве собственности г. Москве и предоставленных в пользование по договору социального найма жилого помещения или договору найма специализированного жилого помещения; для граждан-пользователей жилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности г. Москве и предоставленными в пользование по договору безвозмездного пользования жилым помещением в малоэтажном жилищном фонде г. Москвы; для граждан-собственников жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории г. Москвы, которые в установленном порядке не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; для граждан-собственников жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории г. Москвы, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений (см. постановление Правительства Москвы от 29 ноября 2011 г. № 571-ПП):

70