Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (2-е издание п

Не менее яркий пример ограничений перевода земель предусмотрен в п.2 ст.9 комментируемого Закона, согласно которому перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель. Поэтому отсутствие проекта рекультивации исключает возможность перевода.

2. Отрицательное заключение уполномоченные органы могут вынести в связи с нарушением заявителем ст. 14 Закона об экологической экспертизе, закрепляющей порядок ее проведения. В частности, государственная экологическая экспертиза проводится при условии соответствия формы и содержания материалов, направляемых федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, требованиям Закона об экологической экспертизе, установленному порядку проведения государственной экологической экспертизы и при наличии в составе материалов, подлежащих экспертизе:

документации, подлежащей государственной экологической экспертизе и содержащей материалы оценки воздействия объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, на соответствующую особо охраняемую природную территорию;

положительных заключений и (или) документов согласований исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, получаемых в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

заключений общественной экологической экспертизы в случае ее проведения; материалов обсуждений объекта государственной экологической экспертизы с гражданами и

общественными организациями (объединениями), организованных органами местного самоуправления.

Вслучае принятия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы заказчик вправе представить материалы на повторную государственную экологическую экспертизу при условии их переработки с учетом замечаний, изложенных в данном отрицательном заключении.

3. Перевод земель и земельных участков недопустим в случае установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Документы территориального планирования подразделяются в зависимости от уровня на документы территориального планирования Российской Федерации; документы территориального планирования субъектов РФ; документы территориального планирования муниципальных образований.

Вч. 4 ст. 9 ГрадК РФ содержится запрет на принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа,

21

земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, а также о переводе земель из одной категории в другую для целей, не связанных с размещением объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов при отсутствии документов территориального планирования.

Данная мера направлена на предотвращение саботажа по разработке документов территориального планирования органами публичной власти всех уровней, однако из нее был предусмотрен ряд исключений по причине объективной невозможности исполнения предписаний ГрадК РФ по разработке указанной документации в срок до 1 января 2010 г. Например, такие исключения указаны в ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в

действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно ч. 1.1 которой при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов изменение границ населенных пунктов, расположенных на территории Московской области, до 31 декабря 2014 года, может осуществляться путем внесения изменений в указанные генеральные планы в соответствии с ГрадК РФ либо путем включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключения земельных участков из границ населенных пунктов исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном статьей 4.1 указанного закона.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством (ст.41 ГрадК РФ).

Землеустроительная документация — документы, полученные в результате проведения землеустройства. Землеустройство — мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство). Объектами землеустройства являются территории субъектов РФ, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон (ст.1 Закона о землеустройстве).

К видам землеустроительной документации относятся: генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель; карты (планы) объектов землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства;

22

проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий; материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель; тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации. Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.

Статья 5. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1.Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт

опереводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение пяти дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или, если иное не установлено Правительством Российской Федерации, в подведомственное данному федеральному органу исполнительной власти государственное учреждение (далее - орган кадастрового учета).

2.О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

4.Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Комментарий к ст. 5

1. Принятие уполномоченным органом публичной власти акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости. Комментируемая статья призвана закрепить порядок внесения таких изменений.

Акт о переводе земель принявшим его органом должен быть в течение 14 дней направлен заинтересованному лицу. Помимо этого, копия акта в течение пяти дней в обязательном порядке направляется в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление

23

государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или, если иное не установлено Правительством РФ, в подведомственное данному федеральному органу исполнительной власти государственное учреждение.

В соответствии с Законом о кадастре недвижимости, государственным кадастром недвижимости признается систематизированный свод сведений об учетном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законом сведений.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории страны, обеспечения в соответствии с законодательством общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах. Кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Его ведение осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях непрерывно, без уничтожения какой либо информации. При несоответствии между сведениями на разных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.

Государственный кадастр недвижимого имущества ведется в целях обеспечения реализации государственной политики по эффективному и рациональному использованию недвижимого имущества в интересах стабилизации экономики государства, обеспечения государственных гарантий прав на недвижимое имущество, формирования полного, достоверного и общедоступного источника информации об объектах недвижимости, а также в целях обеспечения открытости доступа к государственным услугам кадастра, минимизации затрат и издержек. Таким образом, значимость кадастрового учета для выработки правильной государственной политики в сфере управления страной, занимающей огромную территорию, трудно переоценить.

Создание единой системы учета объектов недвижимости предполагает коренное изменение порядка описания и постановки на учет объектов недвижимости, упразднение технического учета и технических паспортов с заменой их государственным кадастровым учетом и кадастровым паспортом соответственно, перераспределение функций по учету объектов недвижимости и, конечно, создание единой системы учета сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства.

Изменения законодательства, в первую очередь, повлекли изменения в системе органов государственного кадастрового учета недвижимости. На сегодняшний день федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости является, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г., Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

О внесенных изменениях в государственный кадастр недвижимости Росреестр (ее территориальные подразделения) уведомляют заинтересованных правообладателей земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку в результате административной реформы 2008–2009 гг., повлекшей формирование Росрестра, функции кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость слились в одном федеральном органе исполнительной власти, то, следовательно, информировать в порядке п. 2 комментируемой статьи Росреестр будет сам себя. Другими словами, в настоящий момент происходит не информирование одного органа власти

24

другого о внесенных изменениях в документы кадастрового учета, а лишь информирование одного структурного подразделения Росреестра другим. Поэтому необходимы изменения в текст указанного п. 2.

Уведомление заинтересованным лицам направляется с указанием акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Комментируемая норма полностью освобождает правообладателя от обязанности самостоятельно уведомлять органы власти о произошедших изменениях. Прямое взаимодействие органа, принимающего акт о переводе земель и Росреестра упрощает процедуру, сокращает сроки ее проведения и в первую очередь порождает единое открытое информационное пространство. Такой порядок уже сейчас позволяет реализовать систему «одного окна», при которой заинтересованному лицу необходимо лишь собрать требуемые документы, подать их в орган государственной власти («одно окно») и ждать окончания процедуры.

Окончание процедуры перевода земель или земельных участков из одной категории в другую четко обозначено в комментируемой статье — это дата осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

2. Исходя из норм гражданского законодательства, государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; ограничения (обременения) этих прав, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, и сделки с недвижимым имуществом, в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Эти сведения заносятся в Единый государственный реестр прав, неотъемлемой частью которого являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

К данным об объекте недвижимого имущества относятся и сведения о факте изменения категории земель. Комментируемым Законом устанавливается, что в случае, если данных о категории земель не содержится в документации государственного органа кадастрового учета, но они (данные) указаны в правоустанавливающих документах, внесение изменений в документы кадастрового учета недвижимого имущества и Единого государственного реестра прав на недвижимость осуществляется на основании сведений, записанных в правоустанавливающих документах. Но если и правоустанавливающие документы не содержат никакой информации о категории земель, органом местного самоуправления принимается акт об отнесении земельного участка к землям одной из указанных в ЗК РФ категорий с учетом целей его нынешнего использования и целей предоставления.

Согласно п. 4 комментируемой статьи не требуется переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую. Это обусловлено тем, что изменение категории земель (и, соответственно, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка) не является ограничением (обременением) права собственности либо иных прав на земельный участок. Вместе с тем, наличие правовых последствий для правообладателя в результате перевода земельных участков из одной категории в другую не вызывает сомнений (например, в части ставки земельного налога).

25

Статья 6. Перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1.В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием,

втом числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.

2.Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.

Комментарий к ст. 6

1. Одним из способов прекращения права частной собственности на землю является изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд. Этот процесс представляет собой действия органов государственной власти, направленные на принудительное возмездное прекращение права собственности на земельные участки, осуществляемое в судебном порядке. Из смысла комментируемой статьи следует необходимость различать две процедуры принудительного прекращения прав на землю: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (о котором идет речь в комментируемой статье) и изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением либо используется с нарушением действующего законодательства.

Правовое регулирование отношений, связанных с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с положениями Конституции РФ, ГК РФ и ЗК РФ. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Данной нормой не признается возможность удовлетворения муниципальных нужд путем выкупа участков земли. Между тем, комментируемая статья воспроизводит положения ЗК РФ и ГК РФ, регламентирующие процедуру изъятия земельных участков не только для государственных, но и для муниципальных нужд. Следовательно, при буквальном толковании норм ст.35 Конституции РФ выявляется противоречие между ними и соответствующих норм ЗК РФ и ГК РФ, а также отсутствие необходимости предварительного и равноценного возмещения при изъятии земельных участков у собственников для муниципальных нужд.

По данному вопросу гражданин Ф. направил жалобу в Конституционный Суд Российской Федерации, где оспаривал конституционность абзаца 10 подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, в соответствии с которым было издано постановление мэра города Абакана от 20 августа 2007 г. «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд города Абакана», предписывающее изъятие путем выкупа для муниципальных нужд (реконструкции с целью расширения автомобильной дороги общего пользования) земельного участка, принадлежащего на праве общей собственности двум гражданам. Как указал заявитель, органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а потому оспариваемая норма, предусматривающая возможность изъятия

26

путем выкупа у собственников земельных участков для муниципальных нужд в исключительных случаях, связанных с размещением объектов муниципального значения (в данном случае — автомобильной дороги) при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, не соответствует ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, которая допускает принудительное отчуждение имущества только для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения). Конституционный Суд РФ отклонил данную жалобу, предложив, по сути, расширительное толкование норм ст. 35 Конституции РФ (см. подробнее определение Конституционного Суда РФ от 17 июня 2008 г. № 435-О-О).

2. ЗК РФ содержит перечень государственных и муниципальных нужд, однако не формулирует само их определение. Это сделал Пленум Верховного Суда РФ, приняв постановление от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Пленум указал, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений). Обязанность доказать, что принятое решение об изъятии обусловлено государственными или муниципальными нуждами и что использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности, возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение об изъятии.

В ст. 49 ЗК РФ предусмотрены исключительные случаи изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд. В их число законодатель включил:

а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение следующих объектов государственного или муниципального значения:

объекты федеральных и региональных энергетических систем; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального и регионального транспорта, путей сообщения, информатики и связи; объекты, обеспечивающие космическую деятельность, статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения, автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Дополнительно к указанному перечню нормативными актами Российской Федерации и субъектов Федерации могут устанавливаться иные случаи возможного изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Так, согласно п. 4 ст. 26 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями

27

памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков.

Порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд законодательно не прописан. Гражданский и Земельный кодексы фактически содержат лишь принципы проведения этой процедуры, одним из которых является принцип однообразия процессов изъятия земельных участков, находящихся в собственности, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

3. Из анализа положений ст. 279 ГК РФ следует, что изъятие земель осуществляется на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального органа в зависимости от того, чьи нужды призвано удовлетворить это решение. После принятия решения об изъятии земель и выбора земельных участков, подлежащих изъятию, орган, принявший решение, должен в письменном виде известить собственника изымаемого земельного участка о необходимости изъятия его имущества. Кроме того, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит обязательной государственной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии — органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной государственной регистрации с указанием ее даты.

Надлежаще уведомленный собственник вправе согласиться с необходимостью изъятия его имущества для государственных или муниципальных нужд, выразив желание к достижению соглашения с представителями органов государственной власти или местного самоуправления, а также вправе отказаться передавать свой земельный участок в принципе или за предложенную цену. В последнем случае изъятие земельного участка будет проводиться в судебном порядке по правилам искового производства. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии соответствующего решения.

Обратим внимание, что в специально предусмотренных законом случаях собственник земельного участка сам наделен правом требовать от органа публичной власти заключения договора купли-продажи (выкупа) принадлежащего ему земельного участка, обладая возможностью понуждения последнего к вступлению в договорные отношения. Речь в данном случае идет о п. 7 ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которому в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец) вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Собственник земельного участка в течение года со дня уведомления о принятии решения о выкупе имеет право беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением, а также производить улучшения, возведение новых объектов и сооружений. Однако понесенные собственником затраты на произведение улучшений земельного участка и объектов, расположенных на нем, не включаются в выкупную цену земельного участка, а значит не

28

подлежат возмещению. Выкуп земельного участка до истечении года со дня уведомления может быть произведен только с согласия самого собственника.

4.Изъятие земельного участка в соответствии с нормами законодательства носит возмездный характер. При определении выкупной цены учитываются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Выкупная цена устанавливается соглашением сторон или, в случае несогласия собственника, решением суда. Кроме того, по соглашению сторон собственнику взамен утраченного может быть предоставлен другой (равноценный) земельный участок, рыночная цена которого должна учитываться при определении выкупной цены. Как показывает практика, процедура изъятия земельных участков является менее выгодной с точки зрения финансирования, чем приобретение земельных участков посредством заключения договоров купли-продажи, так как покупка происходит по рыночной цене, не включающей возмещение иных убытков собственника.

Только после завершения длительной и многоступенчатой процедуры изъятия земельного участка уполномоченным органом исполнительной власти может быть начата процедура перевода земли из одной категории в другую, осуществляемая согласно требованиям комментируемого Закона. Изъятый (выкупленный) земельный участок передается заинтересованному гражданину или юридическому лицу. Учитывая положения упоминавшейся выше ст. 49 ЗК РФ, речь должна идти о юридическом лице, способном своими действиями удовлетворить государственные или муниципальные нужды. Процедуры изъятия земельного участка и его последующая передача заинтересованным лицам, которые часто и являются инициаторами выкупа земельного участка, прописана не достаточно четко, что дает возможность на практике осуществлять расширительное толкование существующих норм.

5.Вышеизложенные процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд представляют собой общее правило. С принятием Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из него сделан ряд процедурных исключений (причем заметим, что практически аналогичный набор таких исключений предусматривает и Федеральный закон от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатскотихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений

вотдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Не претендуя на исчерпывающий анализ, обратим внимание на главное:

решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского края. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории для размещения олимпийских объектов федерального значения. Указанные проекты направляются в администрацию Краснодарского края Корпорацией, а в случае, если строительство олимпийских объектов федерального значения предусмотрено за счет средств федерального бюджета, — организацией, осуществляющей такое строительство. При этом

29

земельные участки, расположенные в границах зон действия сервитутов, определенных в соответствии с проектом межевания территории для размещения олимпийских объектов федерального значения, изъятию не подлежат;

решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, не подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом допускается принятие указанного решения, в том числе в случае, если права на указанные земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества не зарегистрированы;

о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения;

при проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право собственности на указанный земельный участок;

в случаях изъятия земельных участков в целях размещения олимпийских объектов, путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, предоставление других земельных участков взамен изымаемых осуществляется на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность. Предоставление земельных участков в указанных случаях осуществляется без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объектов.

Таким образом, отличия от общей процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, предусмотренных ГК РФ и ЗК РФ, касаются двух принципиальных моментов: упрощение самой процедуры изъятия (в том числе установление небольших сроков для направления уведомлений о намечаемом изъятии, не обязательности государственной регистрации решений об изъятии и т.д.) и наличие повышенных материальных гарантий прав граждан и юридических лиц, участки которых изымаются для государственных нужд (строительства олимпийских объектов).

Предусмотренное же комментируемой статьей изменение целевого назначения и категории земель может касаться, например, случаев изъятия земельных участков сельскохозяйственного названия для строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктур с соответствующим изменением категории земель (с сельскохозяйственного назначения на категорию земель промышленности и иного специального назначения).

30