Земельные участки под строительство

(индивидуальное жилищное, «дачное», гаражное строительство), и коммерческое строительство. Строительство, ведущееся организациями можно подразделить на строительство, осуществляющееся только лишь силами данного конкретного юридического лица, и строительство с привлечением инвесторов, дольщиков и т.д. Причем в последнем случае дольщиками могут выступать и физические лица. Строительство, осуществляемое организациями, может дифференцироваться в зависимости от цели строительства. Таких целей бесчисленное количество.

Если речь идет о строительстве, которое ведет физическое лицо для своих личных целей, то никакая проектная документация не нужна. Здесь начинают действовать нормы законодательства, называемые «упрощенным порядком оформления» или «дачной амнистией», в первую очередь нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Упрощенный порядок действует для объектов недвижимости, для строительства, реконструкции которых в соответствии с ГрК РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные гражданином на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) (ст. 25.3 вышеуказанного закона). Выдача разрешения на строительство не требуется для объектов вспомогательного назначения (гаражи, бани, сараи, хозблоки и т.д.) Для подтверждения того, что объект относится к вышеуказанной категории, необходима справка из органов местного самоуправления (комитета по архитектуре и градостроительству соответствующего муниципального образования) о том, что для строительства данного объекта недвижимого имущества разрешение на строительство не требуется. Основанием для возникновения права объекты недвижимого имущества, на который распространяется упрощенный порядок оформления права собственности являются:

9документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

9правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного

строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. В том случае, если индивидуальный жилой дом выше трех

81

этажей, то на него действие «дачной амнистии» не распространяется и требуется, кроме кадастрового паспорта, еще и разрешение на строительство.

3.1. Проектная документация

Для всех объектов капитального строительства, кроме тех исключений, о которых говорилось выше, необходимо составление проектной документации.

Подготовка проектной документации включает в себя:

9получение архитектурно-планировочного задания;

9подготовку архитектурного проекта;

9проведение инженерных изысканий;

9экспертизу проектной документации.

Стадию подготовки проектной документации еще называют «предпроектной стадией»4.

Проектная документация в соответствии с п. 2 ст. 48 ГрК РФ представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства

Подготовка проектной документации может осуществляться как по заданию заказчика, так и заданию застройщика. Кроме того, подготовка проектной документации может осуществляться на основании федеральной целевой программы, программы развития субъекта Российской Федерации, комплексной программы развития муниципального образования, ведомственной целевой программы. других программ, а также на основании решения Президента РФ, Правительства РФ, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями. Непосредственно подготовкой проектной документации занимается проектная, проектно-строительная организация, иные организации, занимающиеся подготовкой проектной документации, физическое лицо (физические лица), с которыми заключатся договор подряда на выполнение проектных работ. Подготовкой проектной документации также может и сам застройщик.

82

В соответствии со ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Заказчик передает подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. При этом задание на проектирование является неотъемлемой частью вышеуказанного договора.

Архитектурно-планировочное задание выдается органом местного самоуправления по архитектуре и градостроительству на основании заявки заказчика (застройщика). Архитектурно-планировочное задание содержит требования, вытекающие из прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности, соответствующие правовым нормам российского законодательства, нормативной правовой базе субъекта Российской Федерации и местного самоуправления, кроме того, положения экологические, санитарногигиенические, противопожарные требования к строящемуся объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Основные требования к проектной документации определены постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Проектная документация состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения. Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме. Необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование.

Подготовка и реализация проектной документации не допускается без инженерных изысканий. В соответствии с п. 15 ст. 1 ГрК РФ инженерные изыскания – изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования. Инженерные

83

изыскания включают в себя инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические и иные исследования. Результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполненной работе.

Результаты инженерных изысканий составляют часть проектной документации. Кроме них в состав проектной документации входят:

9пояснительная записка, где указываются реквизиты документов, на основании которых принято решение о разработке проектной документации; исходные данные и условия для подготовки проектной документации; сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства; сведения о категории земель и т.д.;

9схема планировочной организации земельного участка, куда, в свою очередь, входят характеристика границ земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства; обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении него не устанавливается градостроительный регламент); технико-экономические показатели земельного участка; обоснование решений по инженерной подготовке территории; описание решений по благоустройству территории и др.;

9архитектурное решение, которое должно содержать описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации; обоснование принятых объемнопространственных и архитектурно-художественных решений; описание и обоснование использованных композиционных приемов при оформлении фасадов; описание архитектурных решений, обеспечивающих естественное освещение помещений с постоянным пребыванием людей и др.;

9конструктивные и объемно-планировочные решения, которые включают в себя сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка; сведения о прочностных и деформационных характеристиках грунта в основании объекта капитального строительства; уровень грунтовых вод, их химический состав, агрессивность грунтовых вод и др.;

9сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений включают в себя следующие подразделы: «система электроснабжения»; «система водоснабжения»; «система водоотведения»; «отопление,

84

вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»; «сети связи»; «система газоснабжения»; «технологические решения»;

Взависимости от конкретных видов объектов капитального строительства требования

ксодержанию разделов проектной документации могут отличаться.

Проектная документация после ее завершения должна быть утверждена заказчиком или застройщиком (если он занимался подготовкой проектной документации самостоятельно).

Статья 49 ГрК РФ предусматривает необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Причем данная необходимость распространяется не на все объекты капитального строительства. В соответствии с п. 2,3 вышеуказанной статьи не требуется проведение государственной экспертизы проектной документации в отношении следующих объектов капитального строительства:

9 отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

9жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

9многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

9отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

9отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены

85

санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Кроме того, государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно, или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

К заявлению на проведение государственной экспертизы прилагаются следующие документы:

9 копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предполагается осуществлять строительство;

9 копия градостроительного плана земельного участка, на котором предполагается осуществлять строительство;

9проектная документация на объект капитального строительства. основные техникоэкономические характеристики объекта капитального строительства (площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность и др.);

9копия задания на проектирование;

9результаты инженерных изысканий.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарноэпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до

86

направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Государственная экспертиза проводится специально уполномоченным органом – Главным управлением государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, подведомственными данным органам государственными учреждениями.

Заказчик утверждает проектную документацию только после получения положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы.

Проектная документация является лишь одной из составляющих всего объема документов, необходимых для оформления прав на строящийся или уже объект недвижимого имущества, но от этого ее значимость не умаляется.

Пример из судебной практики. Суд своим постановлением направил дело по иску о признании объекта самовольной постройкой на новое рассмотрение, поскольку не установил, имеется ли у ответчика утвержденная проектная документация на спорный объект недвижимого имущества (см. подробнее – постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 августа 2009 г. № КГ-А40/7177-09).

3.2. Разрешение на строительство. Застройка земельного участка

На основании проектной документации выдается разрешение на строительство. Определение термину «разрешение на строительство» дается сразу в двух

нормативных правовых актах – Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации») и ГрК РФ. В соответствии с вышеназванным законом разрешение на строительство – основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также предотвращения причинения вреда окружающей среде. В соответствии с п. 1 ст. 51 ГрК РФ

87

разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Если трактовка понятия «разрешение на строительство» в Федеральном законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» применима в большей степени к деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, уполномоченных выдавать такое разрешение, то трактовка, содержащаяся в ГрК РФ адресована застройщикам.

ГрК РФ не допускает выдачу разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты. В таком случае признать право собственности на построенный объект можно будет только в суде в порядке ст. 222 ГК РФ.

Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с их компетенцией. Во всех остальных случаях разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Для получения разрешения на строительство заинтересованное лицо (застройщик) направляет в один из вышеуказанных органов заявление о выдаче разрешения на строительство и прилагает к нему следующие документы:

9правоустанавливающие документы на земельный участок;

9градостроительный план земельного участка;

9материалы, содержащиеся в проектной документации (см. пункт 3.1);

9положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

9разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в случаях предусмотренных законом;

9согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Кроме того, к заявлению может прилагаться положительное заключение

негосударственной экспертизы проектной документации.

Вышеуказанный перечень документов является закрытым, требование иных документов не допускается.

88

Государственная пошлина, иные платежи за выдачу разрешения на строительство не предусмотрены.

Органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, в течение десяти дней со дня получения вышеуказанного заявления осуществляют следующие действия:

9проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

9проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям;

9выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство являются:

9отсутствие документов, которые необходимо приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство (см. выше);

9несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от

предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Статья 17 ГрК РФ предусматривает случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется:

9строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

9строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

9строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

9изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

9иных случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности.

89

В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан передать в вышеуказанные органы сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Порядок заполнения данной формы предусмотрен Инструкцией о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерством регионального развития Российской Федерации от 19 октября 2006 г. № 121. В соответствии с указанной инструкцией в разрешении на строительство должны быть указаны следующие сведения:

9данные заявителя (фамилия, имя, отчество заявителя - физического лица, полное наименование заявителя – юридического лица);

9вид строительства, на который выдается разрешение на строительство (собственно строительство, реконструкция, капитальный ремонт);

9наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, адрес (местонахождение, ориентиры, поскольку, как правило, адреса у объекта еще нет);

9основные характеристики объекта строительства (общая площадь объекта капитального строительства; площадь земельного участка; количество этажей и (или) высота здания, строения, сооружения; строительный объем; количество мест, вместимость, мощность, производительность и др.).

По заявлению застройщика разрешение на строительство может быть выдано на отдельные этапы строительства. В этом случае в разрешении на строительство указывается наименование конкретного этапа строительства и его описание.

Действие разрешение на строительство ограничено сроком. Срок предусматривается проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен вышеуказанными органами по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть

90