Земельные участки под строительство

имуществом. Земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на первичном рынке земли, т.е. посредством заключения договоров аренды между органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельными участками, и заинтересованными лицами. На вторичном рынке граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки, могут сдавать их в аренду другим гражданам и юридическим лицам. Также арендаторы, которые заключили договоры аренды на первичном рынке земли, имеют право переуступить свое право аренды на земельный участок третьим лицам (заключить договор замены стороны в обязательстве).

Аренда возникает по трем основаниям: собственно на основании договора аренды, по решению суда, по наследству.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может быть только собственник или уполномоченное им лицо (в силу доверенности или договора, например, агентского или договора доверительного управления имуществом).

В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, и срок договора аренды.

Срок договора аренды может указываться в месяцах, годах (например, на 3 месяца, на год с такого-то числа), либо с указанием конкретных дат (например, с 1 января 2010 г. по 1 января 2015 г.). Приведенные примеры являются разновидностями определенного срока. Срок также может быть и неопределенным (например, с 1 января 2010 г. на неопределенный срок).

Порядок заключения договора аренды регулируется как гражданским, так и земельным законодательством. Когда речь идет о договоре аренды, стороной которого на стороне арендодателя выступает государство или муниципальное образование, то в большей степени такие правоотношения регулируются земельным законодательством (подробнее – см. п. 2.1 настоящей работы).

Если земельный участок взят в аренду у частного лица (гражданина или юридического лица), то для того, чтоб начать строительство на нем необходимо получить разрешение собственника земельного участка. Однако, такие ситуации, когда земельный участок берется в аренду у частных лиц с целью строительства на нем объекта недвижимости, крайне редки.

Безвозмездное срочное пользование очень схоже с арендой. Отличительными чертами являются: безвозмездный характер передачи земельного участка во владение и пользование или только в пользование, а также субъектный состав. В соответствии со ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

11

9 из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более чем один год;

9из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

9из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств,

государственных природных заповедников и национальных парков, гражданам в виде служебного надела.

Решение суда может быть единственным основанием для возникновения прав на земельные участки, а может быть и одним из оснований. Граждане и юридические лица обращаются в суд, если их права нарушены, либо если необходимо установить факт, имеющий юридическое значение. Признание права собственности в порядке искового производства может иметь место. Когда имеется спор о праве на земельный участок. Такая ситуация может возникнуть, если несколько лиц претендуют на один и тот же земельный участок. В том случае, если органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, отказывают в предоставлении земельного участка, в заключении договора купли-продажи и аренды, либо регистрирующий орган отказывает в регистрации права или сделки на основании представленных документов, то заинтересованное лицо обращается в суд с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Если спора о праве нет и никакие органы государственной власти, органы местного самоуправления и их должностные лица не совершали незаконных актов, то может быть еще третья категория дел, связанная с признанием прав на земельные участки – установление фактов, имеющих юридическое значение, например, факт наследования земельного участка.

В судебном порядке можно не только признать право, но и понудить к заключению договора в случаях, если вторая сторона по какой-либо причине уклоняется от заключения договора. В таком случае основанием для возникновения права на земельный участок будет не только решение суда, но и соответствующий договор.

Основанием для возникновения права на земельный участок может быть свидетельство на наследство. Не все права могут переходить по наследству, а только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, а также аренда.

12

Наследование имущества, а также имущественных прав (права аренды земельного участка, например) может осуществляться по завещанию и по закону. Наследование по закону происходит в тех случаях, когда наследодатель не оставил завещание.

В соответствии со ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (ст. 1115 ГК РФ).

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности в зависимости от степени родства или свойства. Особенностью наследования по закону является то, что здесь наследниками могут быть исключительно физические лица. Однако, если наследников нет ни по закону, ни по завещанию, или если они есть, но не имеют права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, к наследству призывается Российская Федерация (государство). В этом случае имущество умершего считается

выморочным.

Как в случае наследования по закону, так и в случае наследования по завещанию лицами, которые могут призываться к наследованию, являются:

9граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства;

9граждане, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия

наследства.

Действующим законодательством предусмотрено семь очередей наследников. При этом наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях. Исключение составляют наследники, которые наследуют имущество по праву представления. Право представления возникает, когда наследник умирает до открытия наследства или одновременно с наследодателем и тогда доля этого наследника переходит уже к его потомкам.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя, а внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Наследниками второй очереди выступают полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушки и бабушки со стороны отца и матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследуют по праву представления. Наследники третьей очереди – полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя, при этом двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. В качестве наследников четвертой очереди призываются к наследованию родственники

13

третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя, в качестве наследников пятой очереди – родственники четвертой степени родства (дети родных племянников и племянниц наследодателя и родные братья и сестры его дедушек и бабушек. В качестве наследников шестой очереди призываются родственники пятой степени родства (дети двоюродных внуков и внучек наследодателя, дети его двоюродных братьев и сестер, дети его двоюродных дедушек и бабушек). Наследниками седьмой очереди по закону являются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Наследниками по завещанию также могут быть юридические лица, существующие на день открытия наследства, Российская Федерация, муниципальные образования, иностранные государства, международные государства.

В соответствии со ст. 1118 ГК РФ завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Дееспособность

– это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Полная дееспособность, именно та, какой должен обладать завещатель, наступает с 18 лет. Однако ГК РФ и Семейный кодекс РФ предусматривает случаи «досрочной» полной дееспособности. Она наступает с 16 лет в случае вступления в брак, а также в случае эмансипации. Вступление в брак до 18 лет возможно лишь в крайних случаях при наличии веских оснований с разрешения органов опеки и попечительства. Законодательством субъектов Российской Федерации также могут быть предусмотрены условия и порядок, когда граждане, достигшие возраста 14 лет, но не достигшие 16 лет, с учетом местных традиций могут вступать в брак. Эмансипация – объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Она производится по решению органов опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия – по решению суда. Эмансипация имеет место, когда несовершеннолетний. Достигший возраста 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Завещание может быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом. Именно нотариус несет ответственность за то, чтобы завещатель, как говорится, был в «ясном уме и светлой памяти», т.е. был дееспособным. Определяется дееспособность «на глаз», т.е. особой процедуры нет, но, как правило, нотариус задает завещателю несколько вопросов, чтобы убедиться, сознает ли тот, что такое завещание, кому он завещает, какие могут иметь юридические последствия те или иные положения, содержащиеся в завещании. Если завещателю боле 75 лет, то нотариус требует медицинскую справку о психическом

14

состоянии такого лица. Завещание обязательно должно быть совершено лично. Через представителя совершить завещание нельзя. В том случае, если по причине болезни или инвалидности завещатель не может подписать завещание собственноручно, то подписывает другое лицо (рукоприкладчик), но тоже в присутствии нотариуса.

Для того чтобы приобрести наследство, надо его принять. ГК РФ устанавливает два способа принятия наследства: фактически вступить во владение, т.е. пользоваться, распоряжаться имуществом, либо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства. Принять наследство нужно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя. Шестимесячный срок может быть продлен судом в том случае, если наследник сможет доказать, что пропустил вышеуказанный срок по уважительной причине. Вместе с тем, наследство может быть принято по истечении шестимесячного срока без обращения в суд при условии согласия на это всех наследников, уже принявших наследство.

Для того чтобы оформить наследство на земельный участок, необходимо пройти следующие этапы. Во-первых, получить в органах записи актов гражданского состояния свидетельство о смерти наследодателя. Во-вторых, обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и представить ему документ, подтверждающий родственную связь с наследодателем, документ, подтверждающий место открытия наследства, свидетельство о смерти наследодателя, документы на земельный участок наследодателя. Нотариус также запросит однодневную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Справка берется в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка. На основании перечисленных документов нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.

Не важно, на каком основании возникает право на земельный участок. То или иное право (или сделка, если речь идет об аренде или договоре безвозмездного срочного пользования) подлежат государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной регистрационной службы (см. подробнее главу 2.3).

1.2. Градостроительное зонирование

Вопросы приобретения прав на земельные участки для строительства и собственно строительство наиболее актуальны для населенных пунктов и, особенно, для крупных городов. Строить где захочется невозможно. Чем больше плотность застройки в городе, тем больше проблем. Для того, чтоб упорядочить строительство, не допустить хаотичное строительство, которое могло бы причинить вред как природе, так и правам и интересам

15

физических и юридических лиц, законодательством предусмотрены правила землепользования и застройки. В зависимости от местоположения земельных участков, их экономической. культурной, стратегической или иной ценности происходит их дифференциация. Как уже говорилось, есть понятия первичного и вторичного рынка земли. ЗК РФ делит земельные участки на категории. В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории:

9земли сельскохозяйственного назначения;

9земли поселений;

9земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

9земли особо охраняемых территорий и объектов;

9земли лесного фонда;

9земли водного фонда;

9земли запаса.

Земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Целевое назначение (разрешенное использование) предполагает, что земельный участок будет использоваться с учетом установленных ограничений. Существует огромное количество видов разрешенного использования: садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальное гаражное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство, размещение (строительство) различных объектов и др. Конкретные виды разрешенного использования предусматривается зонированием территорий. Одной из наиболее распространенных разновидностей зонирования является градостроительное зонирование.

Градостроительное зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Градостроительное зонирование необходимо для рационального использования земельных участков на территории населенных пунктов. Законодательством предусмотрены определенные правила землепользования и застройки. Правила землеустройства и застройки являются формой внешнего выражения градостроительного зонирования. В соответствии с п. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

9создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

16

9создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

9обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

9создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки облекаются в правовой акт, принимаемый

органами местного самоуправления конкретного муниципального образования Они регламентируют градостроительную деятельность, устанавливают порядок комплексного развития территории муниципального образования. Одной из целей утверждения таких правил является формирование земельных участков, а, следовательно, развитие всего рынка недвижимости в данном конкретном муниципальном образовании. Правила землепользования и застройки регулируют такие процессы как межевание территорий поселений, формирование земельных участков как объектов недвижимости, предоставление разрешений на строительство.

Правила землепользования и застройки включают в себя следующие составляющие

(п. 2 ст. 30 ГрК РФ):

9порядок их применения и внесения изменений;

9карту градостроительного зонирования;

9градостроительные регламенты.

Карты градостроительного зонирования устанавливают границы территориальных зон. В соответствии с п. 4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

9 виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

9предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

9ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством российской федерации (п. 6 ст. 30 ГрК РФ).

17

Градостроительный регламент для каждой зоны, как правило, предусматривает несколько видов разрешенного использования. Владельцы недвижимости могут выбирать вид использования в пределах, установленных регламентом. Кроме того, они даже могут менять вид использования объектов недвижимости.

Градостроительное зонирование осуществляется на основании утвержденной градостроительной документации.

Документация о градостроительном зонировании крупного населенного пункта (города), как правило, включает в себя генеральный план развития города, градостроительные планы развития его административных округов, районов, а также территориальные схемы, проекты отдельных частей районов.

Для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга законодательством предусмотрены особенности осуществления градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 3 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы Москвы и Санкт-Петербурга включают в себя сведения, предусмотренные ст. 23 ГрК РФ. а также карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Генеральные планы утверждаются законодательными (представительными) органами государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом согласования проектов генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга с органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований не осуществляется. Публичные слушания по проектам генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга должны быть проведены в каждом внутригородском муниципальном образовании городов федерального значения. Что касается Москвы, то проект генерального плана этого города подлежит согласованию с Правительством РФ.

На основании генерального плана разрабатывается генеральная карта (схема) зонирования. В ней выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования: жилые, административные, производственные, территории специального назначения, территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд.

Основным результатом градостроительного зонирования является возникновение земельных участков как самостоятельных объектов, как объектов недвижимого имущества. Земельные участки могут быть использованы для строительства только после того они будут сформированы как объекты недвижимости. Чтобы земельный участок был сформирован, проводится межевание территорий. Проекты межевания территорий устанавливают границы земельных участок. Данные границы устанавливаются в зависимости от функционального

18

назначения объектов недвижимости. Принимается во внимание и такая категория как эффективность использования земель.

Проект межевания границ основывается на чертеже границ земельного участка, а сам чертеж выполняется на основании топографической съемки. Чертеж границ земельного участка включает в себя:

9адрес (местоположение) земельного участка;

9площадь земельного участка;

9границы земельного участка с указанием координат;

9минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается строительство;

9обозначения коммуникаций;

9границы действующих публичных сервитутов;

9существующие здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке и др.

Градостроительное зонирование земель поселений административного образования –

это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка.

Воснове градостроительного зонирования лежит разделение городских земель на определенное число территориальных зон с фиксированными границами. В правилах землепользования и застройки для всех территориальных зон и соответственно для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости, а также виды разрешенного использования объектов недвижимости и земельных участков.

Впроцессе разработки Правил землепользования и застройки и определении видов разрешенного использования участвуют специалисты всех органов и организаций, которые наделены полномочиями по участию в процедурах предоставления прав на земельные участки и застройку и согласования проектной документации, чем обеспечивается выполнение требования пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, который прямо указывает, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Еще одним аргументом в обосновании необходимости введения на территории поселений и городских округов Правил может служить положение п.11 ст.30 ЗК РФ, в соответствии с которым в случае введения в действие на территории муниципального образования системы градостроительного зонирования исключается процедура

19

предварительного согласования места размещения, а целевое использование земельного участка устанавливается исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Тем самым исключается вероятность долгосрочного выведения земельных ресурсов из налогооблагаемой базы, а органы местного самоуправления получают возможность предоставлять земельные участки для строительства на торгах, что позволяет обеспечить дополнительный источник пополнения местного бюджета.

Если рассматривать вопрос формирования земельного участка с точки зрения лица, заинтересованного в его приобретении, то процесс формирования земельного участка выглядит следующим образом. Проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:

9подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание);

9определение разрешенного использования земельного участка;

9определение технических условий подключения объектов к сетям инженернотехнического обеспечения.

Проект границ может включать в себя:

9проектный план;

9пояснительную записку;

9акт согласования проектных границ;

9сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка;

9сведения о технических условиях подключения планируемого объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и др.

Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ

смежных участков, естественных границ земельного участка. Размер земельного участка определяется в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Проект границ подлежит утверждению соответствующим органом местного самоуправления.

После утверждения проекта границ проводится межевание. Межевание предполагает проведение работ по установлению на местности границ формируемого земельного участка, установление межевых знаков, изготовление межевого плана, составление акта установления и согласования границ и межевого дела.

Разрешенное использование определяет правовой режим земельного участка: оборотоспособность, возможность строительства и какого именно строительства. Определение разрешенного использования происходит на основании зонирования

20