Земельные участки под строительство

отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Смена правообладателя земельного участка на срок действия разрешения на строительство не влияет

Также необходимо отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешений на строительство не допускается при отсутствии правил землепользования и застройки Исключение составляют те земельные участки, на которые не распространяется или не устанавливается действие градостроительных регламентов. Необходимо отметить, что п.3 ст. 51 ГрК РФ вводится в действие с 1 января 2010г.

Действие градостроительных регламентов не распространяется в соответствии со ст. 36 ГрК РФ на следующие земельные участки:

9в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников и ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

9в границах территорий общего пользования;

9занятые линейными объектами;

9предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Всоответствии со ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные объекты (линейные объекты).

Получение разрешения на строительство дает право на начало строительство. Строительство должно вестись в полном соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство. Строительство может осуществляться любыми физическими и юридическими лицами. Однако те виды работ по строительству, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные

91

саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (п. 2 ст. 52 ГрК РФ).

Строительство может проводиться самим застройщиком либо лицом (физическим или юридическим), с которым застройщик заключил договор подряда либо договор долевого участия в строительстве. Перед началом строительства застройщик или заказчик должны подготовить земельный участок, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

В случае, если в соответствии с действующим законодательством при осуществлении строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

9копия разрешения на строительство;

9проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

9копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

9общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;

9положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией. Предметом государственного строительного надзора является проверка:

9соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и

92

требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;

9 наличия разрешения на строительство.

По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Строительство осуществляется в соответствии с заданием застройщика или заказчика, если строительство ведется на основании договора. В остальных случаях – в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов. При проведении строительства должна обеспечиваться безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Кроме того, лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

ГрК РФ допускает отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, если необходимость такого отклонения выявилась в процессе строительства, только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию,

93

капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Также ГрК РФ предусматривает возможность установления требований к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, объекта капитального строительства нормативными правовыми актами Российской Федерации.

3.3. Ввод объекта строительства в эксплуатацию

Заключительной стадией процесса строительства является ввод объекта строительства

вэксплуатацию.

Всоответствии с п. 1 ст 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме

всоответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

До 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен обратиться с соответствующим заявлением в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство. К заявлению прикладываются следующие документы:

9 правоустанавливающие документы на земельный участок;

9 градостроительный план земельного участка;

9 разрешение на строительство; 9 акт приемки объекта капитального строительства, которым оформляется сдача-приемка

объекта между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

94

9 документ, подтверждающий соответствие построенного, объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

9 документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления индивидуального жилищного строительства;

9 документы, подтверждающие соответствие построенного, объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

9 схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);

9 заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля.

Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

Что касается градостроительного плана земельного участка, то вместо него может быть предоставлен кадастровый план земельного участка, но только в том случае, если

95

разрешение на строительство объекта капитального строительства было выдано до введения в действие ГрК РФ.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения. В случае отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть указана причина для отказа. В ходе осмотра построенного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. Если при строительстве осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

9 отсутствие документов, которые необходимо приложить к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

9 несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

9 несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

9несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации (основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства);

9невыполнение застройщиком требований, предусмотренных п. 18 ст. 51 ГрК РФ, в соответствии с которым застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях

96

инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий отдельных разделов проектной документации, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Пример из судебной практики. Арбитражным судом был признан правомерным отказ администрации муниципального образования в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию заявителю, поскольку последним не было представлено в администрацию разрешения на строительство данного объекта (см. подробнее – постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от

30 апреля 2009 г. № А56-17139/2008).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства и знаменует собой окончание строительных работ.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. К таким сведениям в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» относятся:

9 вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства);

9кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

9описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;

97

9 площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с вышеуказанным законом требовании;

9кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства,

9адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);

9сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

9сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Часто встречается ситуация, когда строительство было завершено до введения в

действие ГрК РФ, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию еще не требовалось.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил жалобу заявителя на отказ Федеральной регистрационной службы в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку документом подтверждающим факт создания объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию до введения в действие ГрК РФ от 29 декабря 2004 г., является акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный государственной приемочной комиссией (см. подробнее – постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9

февраля 2009 г. № Ф09-103/09-С6).

Далеко не всегда строительство доходит до финальной стадии – введения объекта в эксплуатацию. Но может встать вопрос об оформлении недостроенного (незавершенного) объекта строительства. В такой ситуации документами, необходимыми для регистрации права собственности на не завершенный строительством объект недвижимого имущества в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная документация. Кроме того, обязательным приложением к вышеуказанным документам будет являться кадастровый паспорт не завершенного строительством объекта с указанием в нем степени готовности.

Основанием для государственной регистрации права собственности на построенный объект недвижимости будут являться те же документы, что и для незавершенного объекта.

98

Только добавится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а в качестве обязательного приложения будет выступать кадастровый паспорт на завершенный строительством объект недвижимого имущества с указанием его общей площади, этажности, назначения.

99