Земельные участки под строительство

9обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

9обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных

31

участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9срок договора и ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Кроме того, существенными условиями могут быть:

9обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9указание видов объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

9условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

9способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства,

расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством (см. главу 2).

Статья 46.3 ГрК РФ устанавливает порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (об общих положениях поведения аукциона см. также главу 2.1.1.).

Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок.

Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации.

Вкачестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора (методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена нормативным правовым актом субъектом Российской Федерации).

Вкомпетенцию организатора аукциона входят следующие полномочия:

32

9определение времени, места и порядка проведения аукциона;

9определение формы, сроков подачи заявок на участие в аукционе;

9определение порядка внесения и возврата задатка, величины повышения начальной цены

предмета аукциона («шаг аукциона», который устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона).

Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации, и размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет" или в случае отсутствия у муниципального образования официального сайта на официальном сайте субъекта Российской Федерации, в границах которого расположено такое муниципальное образование, в сети "Интернет". Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Извещение о проведении аукциона, подлежащее опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, должно содержать следующие сведения:

9наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона органа местного самоуправления или специализированной организации;

9указание официального сайта, на котором размещено извещение о проведении аукциона;

9место, дата, время проведения аукциона;

9адрес места приема, порядок подачи заявок на участие в аукционе;

9реквизиты решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

9местоположение, площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

9начальная цена права на заключение договора.

Дополнительно могут быть указаны следующие сведения:

9требования к содержанию и форме заявки на участие в аукционе;

9порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе, порядок внесения изменений в такие заявки;

33

9обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории;

9указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

9местные нормативы градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

9«шаг аукциона», размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

9существенные условия договора, проект договора.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте в сети "Интернет", на котором было размещено извещение о проведении аукциона, соответственно в течение пяти рабочих дней и в течение двух рабочих дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные ими задатки.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

9заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

9выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей;

9документы, подтверждающие внесение задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

34

9документы об отсутствии у заявителя задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год, размер которой превышает

двадцать пять процентов балансовой стоимости активов заявителя по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

Прием заявок на участие в аукционе прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:

9непредставление необходимых для участия в аукционе документов или предоставление недостоверных сведений;

9непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

9несоответствие заявки на участие в аукционе требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона.

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок на участие в аукционе, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа. Протокол приема заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок на участие в аукционе.

Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после дня оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Организатор аукциона в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

35

Если победитель аукциона уклонился от заключения договора, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением победителя аукциона от заключения такого договора, или заключить указанный договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора).

Договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Аукцион признается несостоявшимся в случаях, если:

9в аукционе участвовали менее двух участников;

9после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся или если договор не был заключен с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

1.4. Формирование земельного участка. Государственный кадастровый учет земельных участков

Для того чтобы земельный участок приобрел статус объекта недвижимого имущества, как объект права, необходимо проведение землеустроительных работ по межеванию земельного участка. Межевание включает в себя работы по определению границ земельного участка на местности, закрепление на местности местоположения этих границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения этих границ объекта землеустройства. Межевой план. Получаемый как результат работ по землеустройству, является одним из самых главных документов, необходимых для поведения государственного кадастрового учета.

Государственному кадастровому учету подлежат все объекты недвижимости на территории Российской Федерации.

Земельный участок может быть объектом купли-продажи, аренды или иной сделки только после того, как пройдет государственный кадастровый учет. Исключение составляет только случаи, когда предоставление земельного участка для строительства происходит без предварительного согласования места размещения объекта строительства. В этом случае

36

сначала проводятся работы по формированию земельного участка, а затем государственный кадастровый учет данного земельного участка. В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка включают в себя:

9подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

9определение разрешенного использования земельного участка;

9определение технических условий подключения объектов к сетям инженернотехнического обеспечения;

9принятие решение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без торгов;

9публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (см. подробнее главу 2.1).

Вместе с тем, существует судебный прецедент, согласно которому земельный

участок, не прошедший кадастровый учет, может быть предметом договора аренды.

Так, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав незаключенным договор аренды в связи с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет. Суд посчитал, что раз земельный участок не прошел кадастровый учет, то он не индивидуализирован, не сформирован. Суд же апелляционной инстанции пришел к выводу, что раз есть описание границ земельного участка, то этого вполне достаточно для индивидуализации земельного участка (см. подробнее – постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 марта 2009 г. № Ф04-1061(2009- 1135-А-75-91) по делу № А75-3320/2008)

С такой позицией можно было бы согласиться, особенно если рассматривать исключительно вышеуказанный договор аренды с точки зрения гражданского законодательства. Однако, договор аренды земельного участка регулируется и земельным законодательством. Земельный участок, чтобы «возникнуть» как объект правоотношений, любых правоотношений, должен быть сформирован и пройти государственный кадастровый учет. Хотя согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») постановка объектов недвижимого имущества на государственный кадастровый учет является делом добровольным, ряд других законов и подзаконных актов требуют для оформления прав на земельные участки кадастровые паспорта на земельные участки, а кадастровые паспорта выдаются после постановки земельного участка на кадастровый учет. Так, например, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает кадастровый паспорт земельного участка как обязательное приложении к документам на регистрацию прав и сделок с

37

земельными участками, если ранее кадастровый паспорт или кадастровый план на данный участок не представлялся и не был помещен в дело правоустанавливающих документов.

Государственный кадастровый учет земельного участка является заключительной стадией его формирования.

Порядок проведения государственного кадастрового учета предусмотрен Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии со ст. 16 вышеуказанного Закона кадастровый учет осуществляется в следующих случаях:

9в связи с образованием объекта недвижимости;

9прекращением его существования:

9изменение уникальных характеристик объекта недвижимости.

Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете (форма заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений) и следующих документов:

9 документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости);

9межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

9документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя

(если с заявлением обращается представитель заявителя).

Требовать иные, не предусмотренные Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» документы, орган кадастрового учета не имеет права. Органом осуществляющим кадастровый учет является Федеральное агентства кадастра объектов недвижимости.

С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица лично либо через представителей на основании нотариально удостоверенной доверенности. Обращаться с

38

заявлением о проведении кадастрового учета следует по месту нахождения объекта недвижимости.

Всоответствии со ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

При постановке на учет объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия положительного решения об осуществлении кадастрового учета начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения двадцатидневного срока, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено в следующих случаях:

9 имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости;

9 одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка;

9 не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца. При этом решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке.

Впостановке на кадастровый учет земельного участка может быть отказано в следующих случаях:

9 размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;

9 доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен;

39

9доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;

9одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;

9такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину

отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

При постановке на государственный кадастровый учет земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» (далее – Правила) предусмотрен порядок присвоения кадастровых номеров земельным участков. В соответствии с достаточно «свежим» нормативным правовым актом Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые номера будут присваиваться всем объектам недвижимого имущества.

В соответствии с Правилами вся территория Российской Федерации, включая территории субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа. Кадастровым округом является часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы. Территория кадастрового района , в свою очередь,

40