Земельные участки под строительство

Для государственной регистрации прав или сделок с земельными участками необходимо собрать определенный пакет документов и обратиться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы с заявлением.

Порядок проведения государственной регистрации включает в себя следующие стадии:

9прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

9правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

9установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

9внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

9совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Срок проведения государственной регистрации, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не должен превышать одного месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Кроме заявления, на государственную регистрацию предоставляются следующие документы.

Заявитель обязан предоставить документ, удостоверяющий его личность:

9для лиц, достигших возраста 14 лет, паспорт гражданина Российской Федерации;

9временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме № 2 П (такое удостоверение выдается утратившим паспорт гражданам, а также гражданам, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);

9удостоверение личности или военный билет военнослужащего;

9общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей)4

9паспорт моряка.

Если заявитель не является гражданином Российской Федерации 9инострааный гражданин, лицо без гражданства), то он предоставляет один из следующих документов:

9 национальный паспорт иностранного гражданина;

61

9 удостоверение беженца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы;

9вид на жительство;

9разрешение на временное проживание.

Организации предоставляют подлинники и копии своих учредительных документов (устав, учредительный договор, положение), свидетельства о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц (форма № Р50003, утвержденная постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г .№ 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей», свидетельства о постановке юридического лица на налоговый учет (форма № 1-1 Учет, утвержденная приказом ФНС России от 1 декабря 2006 г. № САЭ-3-09/826@ «Об утверждении форм документов, используемых при постановке на учет и снятии с учета российских организаций и физических лиц»). Кроме того, необходимо представить документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица действовать от имени этого юридического лица без доверенности. Таким документом может быть:

9выписка из единого государственного реестра юридических лиц (законодательством срок действия данной выписки для органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрен, но желательно, чтоб выписка была не старше одного месяца);

9протокол или выписка из протокола общего собрания учредителей (участников) об избрании руководителя (директора);

9приказ о назначении;

9доверенность (на руководителя филиала или подразделения юридического лица).

К одному из вышеуказанных документов также прикладывается трудовой договор. Заявление от имени организации подает как сам руководитель, так и лицо,

действующее от имени организации по доверенности. Доверенность от имени организации может быть составлена в простой письменной форме, а может быть удостоверена нотариусом. Однако получение документов после регистрации возможно только руководителем или лицом, у которого имеется нотариально удостоверенная доверенность.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность – письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Срок доверенности не может превышать трех лет. Если в доверенности срок не указан, то такая доверенность действительна в течение года со дня ее совершения. В доверенности в обязательном порядке должны быть указаны место и дата ее совершения. Отсутствие даты

62

совершения доверенности лишает доверенность юридической силы. Такая доверенность ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия представителя. Любая двойственность может создать трудности в толковании волеизъявления лица, дающего доверенность. Кроме полномочий также должны быть указаны конкретные объекты недвижимости, на которые вышеуказанные полномочия распространяются, а также предприятия, учреждения и органы, в которых представитель имеет право выступать по доверенности от имени доверителя.

Физические лица могут обращаться за государственной регистрацией как лично, так и через представителя. Представительство оформляется путем составления доверенности, агентского договора, договора комиссии или договора доверительного управления имуществом. Доверенность от имени физического лица, в том числе и от имени предпринимателя, должна быть нотариально удостоверена.

Кнотариально удостоверенным доверенностям физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ приравниваются:

9 доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно -лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

9 доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений. Учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

9 доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

9 доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Кдоверенности выдаваемой от имени юридического лица ГК РФ предъявляет ряд дополнительных требований. Такая доверенность выдается за подписью руководителя организации или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати этого юридического лица (п. 5 ст. 185 ГК РФ). От имени несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, заявление на государственную

63

регистрацию подают их законные представители – родители, опекуны. Для подтверждения своих полномочий действовать от имени совершеннолетнего они должны представить соответственно свидетельство о рождении или удостоверение опекуна. Несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, подают заявление лично.

В интересах лица, признанного решением суда, вступившим в силу, недееспособным, действует его опекун на основании вышеуказанного решения суда и удостоверения опекуна.

Кроме того, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» предусматривает случаи, когда с заявлением о государственной регистрации может обратиться нотариус, который удостоверял договор, на основании которого возникает право собственности, а также судебный пристав-исполнитель. Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для регистрации права собственности должника либо перехода права собственности от должника к кредитору. Судебный пристав-исполнитель имеет обращаться за государственной регистрацией в следующих случаях:

9требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

9судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

9взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Судебный пристав-исполнитель предоставляет на регистрацию следующие документы:

9 два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, имущественных прав должника, утвержденного старшим судебным приставом;

9 два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество;

9кадастровый паспорт объекта недвижимости,

9документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за проведение государственной регистрации и др. документы.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. Заявитель имеет право предоставить на государственную регистрацию любые документы, которые считает необходимыми. Вместе с тем Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены ряд требований к документам, представляемым на государственную регистрацию. В соответствии с п. 1 ст. 18 вышеуказанного закона документы,

64

устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. К такой информации относятся: описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и другие сведения. В установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально удостоверены (доверенности от имени физических лиц, договоры пожизненного содержания с иждивением, согласие супруга на совершение сделки другим супругом), скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц полностью без сокращений с указанием их места нахождения. Фамилии имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства также должны быть указаны полностью. В документах не должно быть подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений, слов, исполненных карандашом. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Государственная пошлина за проведение государственной регистрации определена ст. 333.33 НК РФ. Размер государственной пошлины зависит от субъекта-заявителя, вида регистрационного действия, а также от объекта недвижимого имущества. За государственную регистрацию права собственности на земельный участок для юридического лица составляет 7500 рублей, для физического лица – 500 рублей. Если право собственности физического лица возникает на земельный участок с разрешенным использованием «для садоводства», «огородничества», «личного подсобного хозяйства», «индивидуального жилищного строительства, «индивидуального гаражного строительства». То государственная пошлина составит 100 рублей. За регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам придется оплатить государственную пошлину в размере 7500 рублей, органам государственной власти и местного самоуправления – 100 рублей. Государственная пошлина за государственную регистрацию договора аренды земельного участка составляет 7500 рублей для юридических и 500 рублей для физических лиц. За государственную регистрацию договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора государственная пошлина будет взиматься с каждого арендатора и соответственно 7500 или 500 будет делиться на количество арендаторов.

Для государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный без согласования места размещения объекта и без проведения

65

торгов, необходимо предоставить акт органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками, и соответственно заключенный с таким органом договор купли-продажи или аренды земельного участка. Если земельный участок предоставлялся в собственность бесплатно, то достаточно предоставить только сам акт органа государственной власти или местного самоуправления. Если земельный участок предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта , дополнительно предоставляется акт органа государственной власти или местного самоуправления о согласовании места размещения объекта. В том случае, если земельный участок предоставлялся на торгах, то необходимы документы о проведении таких торгов: публикация в газете, протокол о проведении торгов, акт органа государственной власти или местного самоуправлении о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду по итогам торгов, а также сам договор купли-продажи или аренды. Для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования требуется акт органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками, о предоставлении земельного участка на вышеуказанном праве. Обязательным приложением к документам, подаваемым на государственную регистрацию, является кадастровый паспорт земельного участка. Предоставление кадастрового паспорта не требуется, если ранее кадастровый паспорт или кадастровый план данного земельного участка уже предоставлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов. На государственную регистрацию договора аренды земельного участка физическому лицу, состоящему в зарегистрированном браке необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора либо брачный договор.

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Заявление о государственной регистрации представляется в единственном экземпляре

– подлиннике, который после государственной регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов. Иные документы, необходимые для государственной регистрации (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

66

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

При возникновении у государственного регистратора, принимающего решение о государственной регистрации, сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственная регистрация приостанавливается на один месяц (ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество на недвижимое имущество и сделок с ним»). Заявитель уведомляется о приостановлении государственной регистрации в письменном виде, а также по телефону. В уведомлении о приостановлении государственной регистрации указываются причины приостановления со ссылкой на конкретные статьи нормативных правовых актов, а также способы устранения причин приостановления государственной регистрации. Заявитель вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав или сделок, а также подлинности документов и указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав и сделок на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

В случае если в течение месячного срока, на который была приостановлена государственная регистрация, заявитель не сможет устранить основания приостановлении государственной регистрации, то ему будет отказано в государственной регистрации, о чем он получит соответствующее извещение. Вместе с тем, заявитель может по собственной инициативе приостановить государственную регистрацию на срок три месяца для устранения причин приостановления государственной регистрации. Для этого он подает в регистрирующий орган соответствующее заявление. Заявление может подать правообладатель, стороны (сторона) сделки или уполномоченные им (ими) на то лица при наличии у них надлежаще оформленной доверенности. В заявлении должны быть указаны причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации Подача такого заявления прерывает срок государственной регистрации. Срок, истекший до подачи заявления о приостановлении государственной регистрации, не засчитывается в новый срок. Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

67

Если и в срок, на который приостановлена государственная регистрация на основании заявления, поданного правообладателя или иных уполномоченных лиц, не будут устранены причины, мешающие проведению государственной регистрации, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации права или сделки.

Статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает основания для отказа в государственной регистрации прав. Такими основаниями являются:

9право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, право проживания, сделки – договор найма жилого помещения между физическими лицами, договор аренды, заключенный на срок менее одного года);

9с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (например, лицо без доверенности, лицо, не являющееся стороной сделки);

9документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

9акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

9лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

9лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

9правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

9правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие вышеупомянутого закона сделки с объектом недвижимого имущества;

68

9 не представлены документы, необходимые в соответствии с требованиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9 имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

9 не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве либо другом документе, устанавливающих или удостоверяющих права гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором он предоставлен, если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (п. 5 ст.25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При этом необходимо отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации права на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

69

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

В юридической литературе уже давно ведется дискуссия, а нужна ли вообще государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во многих западных странах функция проверки документов в области недвижимости на предмет соответствия требованиям законодательства отдана нотариусам. Некоторые отечественные ученые считают, что России не плохо было бы перенять такую практику.

Сама процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на протяжении многих лет (с 1997 г.) вызывает недовольство, как у специалистов права, так и у самых широких кругов общественности.

С одной стороны, позиция законодателя, установившего обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, понятна. Государственная регистрация выступает формой контроля за сделками с недвижимостью. Необходимость контроля со стороны государства объясняется повышенной стоимостью недвижимости по сравнению с другими объектами сделок. С другой стороны, перед государственной регистрацией сделки заинтересованные лица вынуждены обращаться к нотариусам, чтобы те проверили правильность и полноту документов, предоставляемых на государственную регистрацию. Благодаря предварительному нотариальному удостоверению сделок с земельными участками вероятность отказа в государственной регистрации таких сделок сведена к минимуму. Именно поэтому многие авторы считают необходимым отказаться от государственной регистрации сделок с земельными участками и ограничиться лишь нотариальным удостоверением сделок1. В настоящий момент среди нотариусов вводится практика оформления договоров на специальных защищенных номерных бланках, выпускаемых Нотариальной палатой, что затрудняет подделку документов, удостоверяющих сделку 2.

1Назимкина О.В. Возникновение прав на землю. Автореферат диссертации на соискание степени доктор юридических наук. Москва, 2000. С. 9.

2М. Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. 2000. № 4. С. 31.

70