Земельные участки под строительство

делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района.

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе. Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федеральное агентство кадастра недвижимости на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает Федеральная служба земельного кадастра России.

Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков.

Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка.

41

Глава 2. Порядок оформления земельного участка под строительство

2.1. Предоставление земельных участков под строительство

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляет процедуру формирования первичного рынка земли. Порядок предоставления земельных участков для строительства регулируется ст. 30 ЗК РФ.

В соответствии с вышеуказанной статьей предоставление земельных участков для строительства осуществляется двумя способами с проведением работ по их формированию:

9без предварительного согласования мест размещения объекта;

9с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков в собственность для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется только на торгах. Как уже упоминалось в пункте 1.3 пособия, предварительное согласование места размещения объекта не требуется при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 ЗК РФ). Есть и еще одно исключение, появившееся сравнительно недавно. В ЗК РФ были внесены изменения, согласно которым земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Кроме того, такой порядок предоставления земельных участков является «льготным», поскольку земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии, предоставляется в собственность бесплатно либо в аренду. Причем размер арендной платы минимизирован и равен земельному налогу, установленному законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Здесь необходимо обратить внимание, что земельные участки в собственность предоставляются крайне редко. Мало того, ЗК РФ закрепил платность использования земли

42

как один из основных принципов земельного законодательства, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Другое исключение касается предоставления земельных участков в аренду для строительства. Здесь торги можно не проводить при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков для строительства в случае, если имеется только одна заявка.

Норма, устанавливающая порядок предоставления земельных участков, на которых отсутствуют здания, строения, сооружения, на торгах, необходима для обеспечения равного права граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков. Однако данный принцип и сам порядок предоставления земельных участков на торгах все же нарушается, как показывает практика.

Пример из судебной практики. Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации отменил решения судов нижестоящих инстанций, поскольку условиями конкурса на право строительства комплекса не были предусмотрены торги на приобретение права аренды или собственности на земельный участок, на котором должно было вестись строительство (см. подробнее – постановление Президиума ВАС РФ от 23 января 2007 г.

№ 14140/06).

Важно отметить, что земельные участки предоставляются для целей строительства, т.е. разрешенным использованием соответствующего земельного участка будет «для строительства». После завершения строительства, т.е. после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, разрешенное использование земельного участка необходимо будет изменить на «занимаемый таким-то объектом недвижимого имущества». Если первоначально земельный участок был предоставлен для строительства на праве аренды, то только после завершения строительства можно обращаться в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность для целей эксплуатации построенного объекта недвижимого имущества.

Пример из судебной практики. Суд оставил жалобу о признании решения об отказе предоставить земельный участок в собственность без удовлетворения, поскольку участок был предоставлен по договору аренды, целью которого было строительство и дальнейшая эксплуатация объекта капитального строительства, однако заявитель пожелал приобрести земельный участок в собственность до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (см. подробнее – постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 мая 2009 г. № Ф03-2119/2009).

43

2.1.1. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта проходит следующие стадии:

9проведение работ по формированию земельного участка (см. также главу 1);

9государственный кадастровый учет;

9проведение торгов;

9подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

Всоответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:

9подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

9определение разрешенного использования земельного участка;

9определение технических условий подключения объектов к сетям инженернотехнического обеспечения;

9принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельный участков без проведения торгов;

9публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Втом случае, если предоставление земельного участка для строительства не требует проведения торгов, то орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, выносите решение (распоряжение или постановление) о предоставлении земельного участка в собственность за плату (или бесплатно) либо предоставить земельный участок в аренду. Когда земельный участок предоставляется в собственность за плату, то на основании указанного выше решения заключается договор купли-продажи земельного участка. Если же речь идет об аренде, то соответственно заключается договор аренды.

Заключение договоров купли-продажи земельных участков или договоров куплипродажи права аренды земельных участков имеет ряд процедурных особенностей и регулируется не только ЗК РФ, но и (в большей степени) нормами ГК РФ.

Торги являются способом заключения договора. Торги могут проводиться в двух формах: в форме аукциона и в форме конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Победителем конкурса признается то лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (ст. 447 ГК РФ).

44

Организатором торгов являются органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками. Торги признаются несостоявшимися, если в них принимал участие только один участник. Если на торги выставлялся земельный участок непосредственно, то в случае, когда торги признаны несостоявшимися, данный земельный участок по прошествии какого-то времени снова будет выставляться на торги. Если же на торги выставлялось право аренды земельного участка и была подана только одна заявка, то право аренды передается лицу, подавшему заявку, без проведения торгов.

Аукционы и конкурсы могут проводиться в двух режимах: открытом и закрытом.

В открытых торгах может участвовать любое лицо. В закрытых торгах – только специально приглашенные лица. Все торги по продаже земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, проводятся в открытой форме. Торги по продаже земельных участков, как правило, проводятся в форме аукциона.

Торги проводятся в следующем порядке. Сначала публикуется извещение о проведении торгов. Оно должно быть предварительным, заблаговременным и печататься в средствах массовой информации, определяемых законодательством соответствующего субъекта. Предварительность и заблаговременность заключается в том, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Если организатор нарушит данный срок, заинтересованные лица (потенциальные участники торгов, например, не успевшие вовремя подать заявку на участие в торгах0 могут обратиться с иском в суд о признании результатов торгов недействительными.

Извещение о проведении торгов должно содержать следующую информацию:

9дату, время, место проведения торгов;

9предмет торгов;

9форма торгов;

9шаг аукциона, начальная цена лота, если торги проводятся в форме аукциона;

9условия конкурса, критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса;

9идентификационные данные земельного участка (см. стр. 4);

9перечень документов, которые необходимо собрать, чтоб стать участником торгов;

9сумма задатка, сроки и порядок его внесения, возврата, расчетные счета, на которые необходимо перечислить задаток;

45

9форма заявки на участие в торгах, адрес мест приема заявок, дата и время начала и окончания приема заявок;

9адрес и телефон организатора;

9дата, время и порядок ознакомления с земельными участками на местности;

9способ уведомления об итогах торгов;

9срок для заключения договора купли-продажи земельного участка или договора куплипродажи права аренды земельного участка.

Организатор торгов, проходящих в открытой форме, сделавший извещение, вправе

отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, от конкурса – не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.

Если организатор открытых торгов отказался от их проведения, нарушив вышеуказанные сроки, то он обязан возместить участникам торгов понесенный ими реальный ущерб.

Участники торгов вносят задаток в сроки, в размере и порядке, предусмотренные извещением о проведении торгов. Если торги не состоялись, то задаток возвращается. Задаток также возвращается в случае признания торгов состоявшимися тем лицам, которые участвовали в торгах, но победителями не стали. Задаток, внесенный победителем, засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка или договору купли-продажи права аренды земельного участка.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день, когда состоялся аукцион или конкурс, протокол о результатах торгов. Победитель торгов при уклонении от подписания протокола лишается своего задатка. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола о результатах торгов, обязан возвратить задаток в двойном размере. Кроме того, организатор должен возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Протокол является основанием для заключения договора купли-продажи. Договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи предмета торгов другая сторона имеет право обратиться в суд с иском заключить договор купли-продажи и о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

Если земельный участок предоставляется на праве постоянного (бессрочного) пользования, то решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками, будет

46

являться основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

2.1.2. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в аренду. Государственным (муниципальным) учреждениям, федеральным казенным предприятиям земельные участки предоставляются, как уже говорилось, в постоянное (бессрочное) пользование, а религиозным организациям – в безвозмездное срочное пользование.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется по стадиям:

9выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

9проведение работ по формированию земельного участка;

9государственный кадастровый учет земельного участка;

9принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Решение о проведении предварительного согласования места размещения объекта, решение о предоставлении земельного участка принимаются органом государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельными участками.

Порядок выбора земельного участка для строительства предусмотрен в ст. 31 ЗК РФ. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в приобретении земельного участка для строительства, обращаются в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные осуществлять распоряжение земельными участками, по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении указывается следующая информация:

9назначение объекта;

9предполагаемое место его размещения;

9обоснование примерного размера земельного участка;

9испрашиваемое право на земельный участок.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными участками, обеспечивает выбор земельного участка на основе

47

документов государственного кадастра недвижимости. При этом данный орган может запросить технико-экономическое обоснование проекта строительства. При выборе участков учитываются многие факторы: экологические, экономические, градостроительные и иные условия использования той или иной территории.

Информация, которая необходима для выбора земельного участка (о разрешенном использовании, об обеспечении земельных участков инженерной, транспортной и иными инфраструктурами) предоставляется бесплатно. Она выдается соответствующими органами

иорганизациями в двухнедельный срок со дня получения запроса.

Всоответствии с п. 3 ст.31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Информирование осуществляется через печатные средства массовой информации, определяемые соответственно Правительством РФ (если речь идет о федеральной собственности), высшими органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. Кроме того, информация может быть размещена на официальных сайтах вышеуказанных органов. В решении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками, может быть сделана на реквизиты номера печатного издания (газеты), в котором было помещено объявление о возможности или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. При этом копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом паспорте, либо отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о предоставлении земельного участка в данном случае действует в течение трех лет. Причем решение может утратить силу не только ввиду истечения трехлетнего срока действия. В решении о согласовании места размещения объекта указываются определенные условия, например, обеспечивать в установленном порядке разработку согласование, экспертизу проектной документации. В случае невыполнения условий, указанных в решении, оно теряет силу, следовательно, решения о предоставлении земельного участка в аренду не последует.

Пример из судебной практики. ВАС РФ отказал в передаче дела по заявлению о признании незаконным постановления органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для строительства для пересмотра в порядке надзора,

48

т.к. суд нижестоящей инстанции правомерно признал, что оспариваемое постановление соответствует требованиям закона и не нарушает права и интересы заявителя. Постановлением органа местного самоуправления было согласовано место размещения объекта и указано, что постановление действует в течение трех лет при условии выполнения перечисленных в нем условий. Заявитель указанные условия не выполнил в течение трех со дня вынесения постановления. Подробнее – см. Определение ВАС РФ от 26

августа 2009 г. № ВАС -10742/09.

Решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельными участками, в двухнедельный срок со дня подачи заявления заинтересованными лицами. К указанному заявлению прикладывается кадастровый паспорт земельного участка.

На основании решения о предоставлении земельного участка для строительства заключается договор аренды соответствующего земельного участка.

2.2. Изъятие земельного участка для целей строительства

Далеко не всегда на рынке недвижимости, а также в собственности государства и органов местного самоуправления имеется достаточное количество земельных участков, способное удовлетворить потребительский спрос на землю. Особенно эта проблема стала очевидной в последнее десятилетие и связана с бурным строительством.

В российском законодательстве словосочетание «изъятие земельных участков» рассматривается как основание прекращения права собственности и имеет некоторый негативный оттенок.

Изъятие предполагает вмешательство власти в дела частных лиц с целью заполучить их имущество. С этой точки зрения изъятие земельных участков можно рассматривать как процедуру нежелательную для населения. Но у изъятия земельных участков, особенно для целей строительства, есть огромный плюс для общества: изъятие земельных участков является инструментом, позволяющим удовлетворить публичный интерес в строительстве объектов как жилого, так и нежилого фонда в ситуации, когда свободных земельных участков нет или не достаточно.

Изъятие является не единственным основанием прекращения прав на земельные участки.

Все основания прекращения прав на земельные участки классифицируются по различным основаниям. Эти основания можно подразделить на добровольные и

49

принудительные. Изъятие земельных участков может быть и добровольным (по соглашению), и принудительным (по решению суда). Также основания прекращения прав на земельные участки можно подразделить в зависимости от того, будут ли прекращаться права

всвязи совершением какого-либо действия или наступления события. Разница состоит в том, что первые зависят от воли субъектов земельных отношений, а вторые происходят вопреки воле. К первым можно отнести как раз изъятие, а ко вторым, например, обрушение берега, на котором находился земельный участок. Кроме того, права на земельные участки могут быть прекращены в силу закона или договора. Добровольное изъятие относится ко второй группе. К первой же можно отнести ограничения в обротоспособности земельных участков, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ.

Изъятие земельных участков регулируется нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства и представляет собой «полуадминистративный» способ передачи прав собственности на земельные участки из частной собственности в государственную или муниципальную. Полуадминистративным его можно назвать потому, что изъятие земельного участка происходит на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления. Вместе с тем, изъятие происходит в виде выкупа, следовательно приобретает черты договора купли-продажи и подпадает под действие гражданского законодательства. Особенностью такого договора является субъектный состав, а именно покупатель – государство, субъект Российской Федерации в лице уполномоченных органов. Выкупу законодательно предусмотрена альтернатива – предоставление иного земельного участка взамен изымаемого, по сути речь идет о мене, тоже гражданско-правовом договоре.

Изъятие земельных нужд допустимо только для государственных и муниципальных нужд. Это, пожалуй, главная особенность рассматриваемого процесса.

Определение государственных и муниципальных нужд дается в Федеральном законе от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». В соответствии со ст. 3 названного Федерального закона государственные нужды – обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджета субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации , государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской Федерации, государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации, в том числе для реализации межгосударственных целевых программ,

вкоторых участвует российская Федерация, либо потребности субъектов Российской

50