Основными документами, регламентирующими основания и порядок оценки имущества оао «ржд» являются: Общие положения
Федеральный закон от 27.02.2003 г. №29-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 26.06.2008 №100-ФЗ)
Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта
Приказ ОАО "РЖД" от 01.08.2011 г. №104
О совершении на торгах сделок с объектами недвижимого имущества
Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 №150 (в ред. приказа ОАО "РЖД" от 15.06.2009 №120)
О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"
Распоряжение ОАО "РЖД" от 14.04.2005 №570р (в ред. приказа ОАО "РЖД" от 23.04.2009 №89)
Об утверждении Положения о порядке отчуждения имущества ОАО "РЖД" в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность
Земельные ресурсы ржд
Постановление Правительства РФ от 29.04.2006 №264 (с изм., внесенным решением Верховного Суда РФ от 29.01.2007 №ГКПИ06-1020, в ред. постановлений Правительства РФ от 29.12.2008 №1067, от 04.04.2011 №239)
О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"
Распоряжение ОАО "РЖД" от 14.04.2006 №506р (в ред. распоряжений ОАО "РЖД" от 01.07.2009 г. №1394р, от 30.03.2010 г. №664р)
Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды
Аренда недвижимости ржд
Приказ ОАО "РЖД" 10.07.2008 №91 (в ред. приказа ОАО "РЖД" от 01.02.2010 г. №10)
О порядке предоставления в аренду железнодорожных путей ОАО "РЖД"
Оценка
Техническое задание (технические указания)на проведение оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в черте поселений на территории РФ
Техническое задание на оценку земельного участка полосы отвода для целей капитального строительства
Типовое техническое задание №1 на проведение оценки земельного участка полосы отвода, вовлекаемого в инвестпроект
Типовое техническое задание №2 на проведение оценки земельного участка с улучшениями в полосе отвода на малоактивных рынках под строительство промышленного объекта
Типовое техническое задание №3 на проведение оценки прав требования (обязательств) по арендным платежам за пользование грузовой площадкой на малоактивных рынках
Типовое техническое задание №4 на проведение оценки рыночной стоимости ж/д подъездных путей необщего пользования
По результатам квалификационного отбора №55/ПО-ЦРИ/2011-2013/ОП, проведенного ОАО «РЖД», определен список компаний, имеющих право проводить оценку для нужд ОАО «РЖД», дочерних и зависимых обществ в 2011-2013 гг.
Кроме этого в 2009 году выполнена методическая разработка для ОАО «РЖД» «Методические документы и аналитические модели для оценки целесообразности привлечения внешних партнеров для развития отдельных бизнесов ОАО «РЖД».
Работа охватывала решение таких вопросов, как:
выбор оптимального способа развития бизнеса;
определение рекомендованных организационных форм взаимодействия холдинга и отдельных бизнесов;
оценку стратегической привлекательности потенциальных партнеров;
экономический анализ выгод, которые холдинг получит от реализации проектов развития бизнеса.
Расчет стоимости вокзального бизнеса на Витебском вокзале произведем методом прямой капитализации доходов.
Выбор данного метода обусловлен тем, что обычно применяют данный метод для компаний с длительным периодом существования, их денежные потоки представляют собой значительную положительную величину и изменяются умеренными темпами.
Суть метода капитализации – деление дохода за один период (год) или среднего дохода за период на коэффициент капитализации. Общая формула:
Стоимость = Средний доход предприятия / Коэффициент капитализации
Определение стоимости вокзального бизнеса Витебского вокзала подразумевает расчет ожидаемого дохода, который осуществляется на трех уровнях.
Первый уровень – потенциальный валовый доход (ПВД), получаемый при использовании собственности при полной (производственной) загрузке без учета всех потерь и простоев.
Так как вокзальный бизнес Витебского вокзала строится в основном на сдаче в аренду площадей необходимо рассчитать общую пригодную площадь для сдачи в аренду и рассчитать средневзвешенную арендную ставку за 1 м2 в месяц за 2011 год.
Таблица 3.6 Распределение арендных площадей за 2011 год.
|
Арендатор |
Занимаемая площадь, м2 (S) |
Доля от общей занимаемой площади, (γ) |
Месячная арендная плата, руб. (А) |
|
Мелкие арендаторы |
304,22 |
0,08 |
676 222,87 |
|
ЗАО «Трактирный Промысел» |
715,10 |
0,19 |
156 943,99 |
|
ЗАО «Торговый Комплекс» |
2 689,45 |
0,73 |
471 565,55 |
По данным таблицы 3.6 рассчитываем месячную арендную плату за 1 м2как средневзвешенную:
Общая площадь пригодная для сдачи в аренду, рассчитанная по техническим планам Витебского вокзала (Приложение) составляет 5092,29 м2. Следовательно, ПВД будет равен:
ПВД = 5 092,29 ∙ 351,80 ∙ 12 = 21 497 601,26 руб./ м2 в год.
Так как размер арендной платы получаемый Витебским вокзалом зависит от размера сдаваемых арендных площадей и арендной ставки, а площадь сдаваемая под аренду из года в год неизменна, то зависимость объема денежных поступлений от аренды зависит только от арендной ставки за 1 м2 в месяц, которая ежегодно индексируется и увеличивается в среднем на 3,45%. Отсюда ПВД в 2009 и 2010 году будет равен 20 039 854,30 руб./ м2в год и 20 755 934,02 руб./ м2в год соответственно.
Второй уровень – действительный валовый доход (ДВД), рассчитывается уменьшением ПВД на потери от недозагрузки (недоиспользования) и увеличением на прочие доходы.
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Коэффициент от недозагрузки помещений пригодных для сдачи в аренду в среднем составляет 27%.
Прочими доходами признаем доходы от подсобно-вспомогательных услуг. Значения ДВД за период 2009 – 2011 год приведены в таблице 3.7.
Третий уровень – чистый операционный доход (ЧОД), это величина реально полученного дохода за вычетом текущих операционных затрат.
ЧОД = ДВД - ОР
Операционные расходы – это расходы необходимые для нормального функционирования объекта.
Таблица 3.7 Расчет ЧОД по уровням
|
|
2009 |
2010 |
2011 |
|
ПВД |
20 039 854,30 |
20 755 934,02 |
21 497 601,26 |
|
ДВД |
24 431 093,64 |
24 565 831,83 |
22 784 248,92 |
|
ОР |
21 348 000,00 |
20 719 000,00 |
18 371 000,00 |
|
ЧОД |
3 083 093,64 |
3 846 831,84 |
4 413 248,92 |
Расчет среднегодового ЧОД произведем методом средневзвешенной.
Таблица 3.8 Расчет среднегодового ЧОД
|
ЧОД |
γ |
ЧОД
|
|
3 083 093,64 |
0,27 |
837 989,97 |
|
3 846 831,84 |
0,34 |
1 304 583,24 |
|
4 413 248,92 |
0,39 |
1 717 047,22 |
|
Средневзвешенный ЧОД |
3 859 620,43 | |
γКоэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.
Для расчета коэффициента капитализации используем кумулятивный метод. При использовании данного метода процентная ставка капитализации будет представлена следующей суммой:
– ставка капитализации;
i– безрисковая процентная ставка;
r– процент инфляции;
–систематические риски (экономики в
целом);
– несистематические риски (присущие
только предприятию).
В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и векселям), так как считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).1
Безрисковая ставка дохода на долгосрочную перспективу согласно информации с официального сайта Банка России равна 6,82%.2
Процент инфляции согласно данным ГосКомСтата за 2011 год составил 6,4%.3
Для оценки систематических и несистематических рисков построим таблицу, в которой оценим степень влияния на процентную ставку наиболее часто используемых факторов ее повышения. Каждому из факторов влияния присваиваем соответствующую оценку, которая соответствует силе влияния фактора от 1 до 10.
Таблица 3.9 Расчет систематических и несистематических рисков для вокзального бизнеса Витебского вокзала
|
Виды и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
Систематический риск | |||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
Динамичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Динамичный |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
Изменение федерального или местного законодательства |
Динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
0 |
1 |
0 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Средневзвешенное значение |
3,7 | ||||||||||
|
Несистематический риск | |||||||||||
|
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
Статичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение платежей |
Динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
Динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
Криминогенные факторы |
Динамичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
Динамичный |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров |
Динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
0 |
3 |
0 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 | |
|
Средневзвешенное значение |
4,0 | ||||||||||
Силу влияния фактора «Ухудшение общей экономической ситуации» по оценкам многих экспертов в литературе оценивают в 4 балла. Столь невысокий балл объясняется достаточно устойчивым положением экономики РФ, в том числе и г. Санкт-Петербурга, на мировом рынке.
Фактор «Увеличение числа конкурирующих объектов» для Витебского вокзала является, возможно, определяющим. С одной стороны, у Витебского вокзала как у арендодателя присутствуют конкуренты, в лице 23 центров развлекательного и делового характера, находящихся в пешей доступности. Однако, Витебский вокзал имеет неоспоримое преимущество перед всеми конкурентами в виду факта нахождения с линией метро и железнодорожными путями. По сумме этих двух причин силу влияния этих факторов можно оценить в 5 баллов.
«Изменение федерального или местного законодательства» маловероятный фактор потому присваиваем ему оценку 2 балла.
Таким образом, рассчитав средневзвешенное значение, определяем ставку по систематическим рискам, она равна 3,7%.
Для оценки систематического риска используем 5 факторов, определяющих специфику предприятия. Фактор «Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации» не оказывает серьезного влияния на вокзальный бизнес Витебского вокзала, потому присваиваем ему 2 балла.
«Неполучение платежей» также малозначительный фактор, так как статистика погашения задолженностей арендаторов за последние несколько лет свидетельствует о том, что кредиторы погашают свои задолженности своевременно и в полном объеме – 2 балла.
«Неэффективный менеджмент» влияет огромное значение для Витебского вокзала, так как ресурсы увеличения прибыли на Витебском вокзале используются недостаточно эффективно, что свидетельствует о низком уровне управленческого менеджмента, поэтому оцениваем влияние этого фактора в 9 баллов.
«Криминогенные факторы» оказывают всегда значительное влияние для предприятий Санкт-Петербурга, к тому же статистика правонарушений на вокзалах северной столицы подтверждает о достаточном влиянии этого фактора на вокзальный бизнес – 4 балла.
Финансовые проверки оказывают существенное влияние на бизнес каждого предприятия, потому оцениваем в 5 баллов. Неправильное оформление договоров малозначительный фактор, так как большинство договоров на Витебском вокзале стандартны и проверены временем – 2 балла. Таким образом, ставка по несистематическим рискам составляет – 4%.
Таблица 3.10 Таблица расчета ставки капитализации
|
Наименование риска |
Величина, % |
|
Безрисковая ставка доходности |
6,82 |
|
Ставка инфляции |
6,40 |
|
Поправка за систематический риск |
3,70 |
|
Поправка за несистематический риск |
4,00 |
Принимая во внимание все факторы, влияющие на ставку капитализации, рассчитываем ее.
Таким образом, ставка капитализации равна 21,36%.
На основании полученных ранее данных рассчитываем стоимость бизнеса на Витебском вокзале на конец 2011 года.
|
Стоимость вокзального бизнеса на Витебском вокзале |
= |
3 859 620,43 |
= |
18 069 384 руб. |
|
0,2136 |
1 http://www.ocenchik.ru/
2 http://www.cbr.ru/
3 http://www.gks.ru