1.3. Особенности рынка недвижимости

Конечно, рынок недвижимости является сектором экономики и подчиняется действующим для нее законам. Однако кроме общих закономерностей, присущих всей экономике, данный рынок обладает и своими, уникальными чертами.

Конечно, в работах различных специалистов существует множество различный отличительных признаков рынка недвижимости, которые повторяются, дополняют друг друга. Остановимся на наиболее заметных и значимых из них:

1. единый по определению рынок недвижимости на самом деле представляет собой совокупность локальных рынков, разделенных по местоположению, виду продаваемых объектов, их уровню;

2. рынок недвижимости является одним из самых трудно перестраиваемых, так как на частые колебания спроса, обусловленные множеством зачастую непредвиденных факторов, сложно среагировать быстро при уже начатом строительстве;

3. высокая конкурентоспособность товара при его дифференциации, вызванная широким выбором как объектов, так и организаций, их предлагающих;

4. цикличность, не совпадающая с цикличностью экономики в целом;

5. высокая доля частных факторов в формировании спроса.

Таким образом, мы можем заметить, что развитие рынка недвижимости зависит от очень многих факторов, в числе которых, в первую очередь, выделяются факторы, индивидуализирующие его объекты и субъекты.

Глава 2. Особенности рынка недвижимости в Москве

2.1. Жилая недвижимость

Москва сегодня – это огромный мегаполис, раскинувшийся на несколько сот квадратный километров. Тенденция застраивания всего доступного пространства, царящая во всем мире, коснулась и столицы, причем такая застройка носит во многом стихийных характер. В связи с этим, по мере развития рынка недвижимости, вопрос ее классификации становится все более острым и актуальным как для создателей построек, так и для потенциальных покупателей. Где купить дешевле, где продать дороже, где проще получить землю и как вместе с близостью к метро или месту работы не получить под окнами рабочую площадку? Более или менее ответить на эти вопросы и определить дальнейшие тенденции развития поможет классификация, действующая на московском рынке и предложенная одним из специалистов в области инвестирования в недвижимость Артемом Цогоевым[3].

Американский бизнесмен Дональд Трамп однажды отметил, что «существуют три главных критерия оценки недвижимости: местоположение, местоположение и еще раз местоположение». Применительно к такому большому городу, как Москва, данный фактор можно назвать если не определяющим, то, в сумме с качеством дома и его окружения, весьма существенным. Итак, определим следующие виды жилой недвижимости по убыванию приоритета.

Самым престижным и получившим соответственное название является элитное жилье. Оно представляет собой квартиры, или лучше сказать апартаменты, большой площади в экологически благоприятной зоне города с инфраструктурой в шаговой доступности (а иногда и вовсе не выходя за пределы дома) и сведенными к минимуму контактами с соседями. Немаловажным условием элитности будут являться и вид из окна, и присутствие транспортной системы.

В соответствии с такими весьма жесткими параметрами сейчас в Москве существуют четыре района элитного жилья, которые, в свою очередь, делятся на два класса.

К классу де люкс и классу А относятся улицы Остоженка, Пречистенка, знаменитые Патриаршие пруды и правая сторона Арбата. Здесь за определенную и весьма существенную сумму можно приобрести квартиры, включающие такие привлекательные плюсы как высокие потолки, изолирующие шум стены или полный набор оздоровительных процедур на первых этажах или в прилегающих зданиях. Кроме того, постоянная охрана, надежность каждого дома, подтверждаемая известными застройщиками, и тщательно фильтруемый список соседей гарантируют спрос на жилье в этих районах среди обеспеченного населения.

Лидером и по ценам, и по лоску жителей здесь, равно как и на всем московском рынке, является, несомненно, Остоженка. Так один квадратный метр, а в квартире меньше 100 кв. м обычно не бывает, обойдется в сумму от двух миллионов до нескольких миллиардов долларов[4] (см. Рисунок №1). Однако есть здесь и минусы, как для застройщиков, так и для покупателей. Главный из них – ограниченность места. Уже построенные дома заселены практически полностью, а свободной площади под новые здания остается все меньше.

Не меньшими расценками отличаются и почти уже легендарные Арбат и Патриаршие пруды. На главной пешеходной улице страны, занимающей всего лишь около трех кв. км, современная архитектура соседствует со старинными особняками, а места досуга – с деловыми центрами. Жилье на Арбате – это квартиры в реконструированных домах с историей, и потому ценятся высоко. Патриаршие пруды уже давно отнесены к числу культурного наследия, соединяющего памятники и зеленые зоны. Это место притягивает к себе и любителей литературы, и просто обеспеченных людей. Однако дань желаниям стоит немало. Цена квартиры в этих районах может колебаться от двух-четырех до двух десятков миллионов долларов[5] (см. Рисунок №2, №3).

К классу Б элитного жилья относятся ближайшие к Арбату улицы и переулки, Замоскворечье и внутренняя часть Бульварного кольца. Здесь отделка домов уже уступает предыдущему классу, однако само качество строительства остается на высоте, равно как и обеспечение этого качества. Видеонаблюдение, современные лифты, подземные паркинги – в обязательном порядке, дальнейшие излишества – по желанию и с самостоятельной установкой. Последнее, однако, нисколько не отпугивает покупателей.

Быстро развивается район Замоскворечья, «продвигаемый» и застраиваемый с огромной скоростью. Ему обещают скорое выбивание в лидеры, а потому и цены здесь соответствующие. За апартаменты даже в  сотню кв. м могут запросить более миллиона долларов[6] (см. Рисунок №4).

Вторыми по приоритету идут жилые комплексы. Наиболее престижными считаются комплексы класса люкс, включающие в себя апартаменты в домах класса премиум или в престижных районах Запада, Северо- и Юго-Запада Москвы. Стоит впрочем заметить, что подобный класс достаточно близок к элитной недвижимости и нередко переход эту незаметную границу цен.

Далее следуют комплексы бизнес-элиты, кратко характеризуемые как жилье повышенной комфортности, и последними из данного типа жилой недвижимости являются комплексы класса премиум. Площадь квартир достигает 400 кв.м но никак не ниже 75-89 кв.м. Для того, чтобы комплекс получил этот класс, в непосредственной близости должны быть лес или озеро. Расценки на подобную недвижимость находятся в районе двадцати-тридцати тысяч долларов за квадратный метр.

Однако самыми популярными, вероятно в силу соотношения цена-качество, можно назвать монолитные дома бизнес- и экономкласса. Их строительство в Москве началось в конце девяностых годов прошлого века, но окончательно востребованными они стали лишь году к 2003. Панельные дома экономкласса – это чаще всего башни не менее 15-17 этажей без инфраструктуры в них самих. Единственное отличие бизнес-класса в наличии этой инфраструктуры.

Сейчас монолитные дома – основной объект строительства, продажи и покупки на западе Москвы. Хотя большие ожидания возлагаются на данный тип жилой недвижимости и в целом, как на более долговечный. Цена на жилье экономкласса находится в диапазоне от тысячи до полутора тысяч долларов за кв. м, а для бизнес-класса средняя цена повышена до четырех тысяч за кв.м[7].

Последними в классификации жилой недвижимости расположены всем хорошо знакомые панельные дома, строительство которых началось еще во времена Хрущева и Брежнева. Как и все постройки того времени, сохранившиеся до наших дней, они были нацелены на массовость, а значит – уменьшение площади и сопутствующее удешевление. Конечно, строящиеся сегодня дома имеют свой особенный стиль, но все также являются лучшим выбором для тех, кто желает приобрести жилье в Москве по приемлемым ценам. Так, площадь квартир в панельных домах колеблется в районе от 40 до 100 кв. м, а цены от трех до двадцати миллионов рублей соответственно.

Таким образом, можно заметить, что на сегодняшний день жилая недвижимость в Москве представляет собой неоднородный и неравнозначный рынок, качество объектов и цены на котором разняться порой вплоть до абсолютных противоположностей.