1.2. Субъекты рынка недвижимости

По сути своей, субъекты рынка недвижимости – это физические и юридические лица, осуществляющие деятельность по созданию, обороту и эксплуатации недвижимости. Безусловно, главным субъектом является покупатель, ради которого, собственно, и создается весь рынок. Однако для того, чтобы каждый конкретный покупатель выбрал и приобрел необходимый ему объект, должны существовать и функционировать еще множество других субъектов. Рассмотрим подробнее некоторых из них.

Что касается первичного рынка, общее определение которого мы уже давали в предыдущем параграфе, то здесь четырьмя важными фигурами являются заказчик, инвестор, застройщик и подрядчик. Так как целью данной работы нельзя назвать углубленное изучение структуры рынка недвижимости, то и говорить о его субъектах мы будем исключительно в ознакомительном порядке.

Так, заказчиком является субъект, которому принадлежат идея создания некоего жилого или нежилого объекта и право окончательного выбора проекта. По сути своей, заказчиком может стать любое физическое или юридическое лицо, но на практике в основном им становятся органы местной власти, так как обязательным условием для этого является наличие участка земли в собственности.

Вторым в иерархии первичного рынка идет инвестор, то есть лицо, вкладывающее денежные средства в строительство. Инвесторов может быть несколько, крупных или мелких, и от их наличия и готовности спонсировать строительство во многом зависит нормальный ход работы.

Далее – застройщик. Данный субъект, чью роль также может выполнять физическое или юридическое лицо, является своеобразным буфером обмена. На его плечи ложится ответственность за поиск инвесторов, фирмы-подрядчика, за обеспечение законодательной основы и т.п. Именно застройщик отчитывается перед заказчиком и покупателями за сроки выполнения работ и их качество, перед инвесторами – за потраченные средства, перед подрядчиками – за своевременное финансирование.

Следующим в этой сложной системе, образующей первичный рынок недвижимости, является генеральный подрядчик, то есть лицо, ответственное за фактическое выполнение строительных работ. Обычно генеральным подрядчиком становятся крупные строительные фирмы, обеспечивающие основное строительство. Для выполнения некоторых отдельных, узкоспециализированных работ привлекаются подрядчики.

В исключительных случаях, когда одна фирма является девелоперской организацией, она может совмещать в себе функции застройщика, инвестора и подрядчика, однако на практике это происходит достаточно редко.

На вторичном рынке недвижимости, на котором, как уже говорилось выше, объектами выступают ранее использовавшиеся строения, главным субъектом, помимо покупателя, является собственник объекта. Чаще всего им выступает физическое лицо, в собственности которого находится объект и который хочет его продать. Для этого он прибегает к помощи двух других субъектов рынка: агентств по оценке недвижимости и риелтерских фирм. Первые помогают определить рыночную цену объекта с учетом всех его особенностей, вторые – найти покупателя и обеспечить заключение сделки.

И, безусловно, необходимым субъектом рынка недвижимости является государство, так как никакая экономическая активность не может происходить вне поля зрения контролирующих органов.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что рынок недвижимости не включает в себя однозначно прописанный состав субъектов, обязанных нести строго ограниченные функции. На практике роли субъектов меняются, взаимно дополняются, создавая тем самым сложную многоуровневую систему.