2. Метод срока жизни

Срок экономической жизни – это от резок времени в течение которого здание используется с прибылью.

Срок физической жизни –это период времени в течение которого здание существует.

Нормативный срок службы – это срок службы здания по нормативным актам.

Эффективный возраст – обоснован на экспортной оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния.

Формула: Износ / восстановительная стоимость = эффективный возраст / экономическая жизнь

3 этап: рассчитается остаточная стоимость зданий и сооружений.

Остаточная стоимость = восстановительная стоимость - износ

4 этап: определяется стоимость земельного участка под зданием

5 этап: стоимость недвижимости = остаточная стоимость + Стоимость земли.

6. Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков: методы определения и возможности использования.

Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Оценка земли подразделяется на рыночную оценку единичного земельного участка и массовую кадастровой оценку земельных участков.

Целью массовой кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки по всей территории РФ.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков.

Основан на принципе ожидания. Представляет собой определение суммы текущей стоимости будущих доходов и выручки от перепродажи объектов.

Метод ДДП – основан на рентных платежах (для добывающей промышленности).

Метод капитализации земельной ренты – основан на ставках аренды земельных участков. В качестве ставки капитализации берется:

• для сельскохозяйственных земель = 1/33 года

• для лесного фонда = 1/50 лет

Проблемы метода: можно посчитать, но мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений.

Метод техники остатка – для земель, застроенных коммерческими объектами.

Сравнительный подход к оценке земельных участков. Используется в странах с развитых земельным рынком.

Метод сравнения продаж – подбор аналогичных земельных участков недавно проданных, внесение поправок; в качестве единиц сравнения используются: 1 Га, 1 кв метр, сотка, фронтальный метр.

Метод переноса или соотнесения – основан на определении составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Затратный подход к оценке земельных участков основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли с учетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.