4) Метод прямой капитализации

Коэффициент = ЧОД аналогов / стоимость аналогов

Применяется при развитом и открытом рынке недвижимости.

6 этап: Рассчитывается стоимость недвижимости

Стоимость = ЧОД недвижимости / К (четвертый этап / пятый этап)

1.2. Метод дисконтированных денежных потоков (метод ддп)

1 этап: составляется прогноз потока доходов и расходов (3-5 лет);

2 этап: рассчитывается стоимость реверсии – это стоимость предполагаемой продажи недвижимости не конец периода владения;

3 этап: рассчитывается ставка дисконта для оцениваемой недвижимости;

r = ставка дохода на инвестиции (кумулятивный доход (ставка дохода))

4 этап: расчет текущей стоимости будущих потоков доходов и стоимости реверсии.

4. Сравнительный подход к оценке недвижимости, содержание, условия применения, достоинства и недостатки, характеристика методов.

Сравнительный подход применим в условиях развитого рынка и открытости информации о продажах и доходах недвижимости.

1) Метод сравнения продаж.

Основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев;

1 этап: выбор объектов-аналогов (не менее 3-5 аналогов; сравнение проводится по двум компонентам:

- единица сравнения –1 квадратный метр жилой (квартира) или полезной (офисы) площади; 1 квадратный метр общей площади (наиболее распространенный); 1 кубометр - для складов; единица, приносящая доход (парковочное место, посадочное место);

- элементы сравнения:

1. передаваемые права собственности;

2. условия финансирования (собственные средства, с привлечением кредитных ресурсов);

3. условия продажи = чистота сделки (скрытые дефекты, неблагоприятные прогнозы, срочная продажа, аффилированные сделки,);

4.дата продажи;

5. местоположение (экология, транспортная доступность, коммуникации

6. физические характеристики (возраст здания, квартиры, физическое состояние, архитектура, дизайн, строительные материалы);

7. Экономические характеристики (уровень арендной платы, стоимость коммунальных платежей);

8. Наличие движимого имущества

9. Отклонение от целевого использования (переоборудование или изменение профиля).

(1-6 важны; 7-9 необязательны)

По данным элементам корректируется цена продажи сравниваемых объектов. Оцениваемый объект не подвергается корректировкам.

2 этап: оценка поправок по элементам: (процентные поправки вносятся первыми, далее – денежные);

- метод парных продаж (Задача 3)

- метод прямых характеристик (Задача 5,16)

- метод экспертного внесения поправок (задача 10)

3 этап: расчет стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости скорректированной единицы сравнения и их количества.

2) Метод валового рентного мультипликатора (врм)

ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному (или действительному) валовому доходу (ПВД или ДВД) от недвижимости.

1 этап: оценивается ПВД или ДВД объекта оценки;

2 этап: рассчитывается средний ВРМ по объектам аналогам из недавних рыночных сделок;

3 этап: рассчитывается стоимость недвижимости (средний ВРМ * ПВД (ДВД))

Сложности сравнительного подхода: закрытость информации о реальных доходах от продажи или использования недвижимости.

5. Затратный подход к оценке недвижимости, содержание, условия применения, достоинства и недостатки.

Затратный подход основан на затратах на строительство здания, затратах на приобретение участка земли, учете устаревания зданий. Применяется для оценки новых объектов, уникальных объектов, в целях страхования, для незавершенного строительства, при недостатке информации для других подходов. 1 этап: расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных технологий, по тем же строительным стандартам и по такому же строительному проекту.

Стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, но с использованием новых материалов, современных строительно технологий, дизайном и панировкой.

В основе этих стоимостей лежит расчет полной стоимости строительства:

а) прямые издержки (стоимость материалов (60%), оплата труда рабочих (12%), эксплуатация машин (6%));

б) косвенные издержки = накладные расходы (14%): проектирование, маркетинг, затраты на отбор земельного участка,

в) сметная прибыль застройщика.

Существует несколько методов расчета стоимости строительства:

1. Метод сравнительной единицы – точность 15-20%;

2. Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (сборники УПВС);

3. Метод укрупненных элементных показателей стоимости (погрешность 10%; бюллетени, публикуемые КО-ИНВЕСТ);

4. Метод единичных расценок (погрешность 5%; разрабатывается полная смета на строительство).

2 этап: определение износа зданий и сооружений.

В оценке термин «износ» понимается как утрата полезности объекта и подразделяется на три типа:

1) физическое устаревание – изнашивание, разрушение, увеличение стоимости обслуживания и другие физические факторы;

2) функциональное устаревание – устаревание архитектуры, инженерного обеспечения, планировка, неудобство при эксплуатации,

3) внешнее (экономическое) устаревание – вызвано внешними факторами (убыль населения в районе, аэропорт, проезжая часть рядом с объектом) Пример: задача 6

Методы расчета износа:

1. Метод разбивки на (не)устранимый (внешний чаще всего неустранимый)

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение будут способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – это износ, устранение которого физически невозможно и экономически нецелесообразно.