Оценка недвижимости

1. Законодательная база и цели проведения оценки недвижимости. Виды оцениваемой стоимости и условия их применения.

ФСО № 1-5 (федеральные стандарты оценки)

Объекты оценки:

1. Недвижимое имущество;

2. движимое имущество (автотранспорт, оборудование);

3. Объекты интеллектуальной собственности (патенты, ноу-хау, торговые знаки);

4. Бизнес (акции, паи, предприятие как имущественный комплекс).

Субъекты оценки:

1. Заказчики (юр. /физ. лица, в том числе гос.(мун.) органы;

2. Оценщик:

2.1. высшее профессиональное образование, дополнительное образование в области оценки, стаж работы не менее 5 лет;

2.2. высшее профессиональное образование, дополнительное образование в области оценки, стаж работы 2-3 года;

2.3. высшее профессиональное образование, дополнительное образование в области оценки, стаж работы не требуется;

Оценщик может быть физ. /юр. лицом. Лицензирование ОД отменено. Сейчас необходимо вступление в СРО оценщиков (вступительный взнос не менее 3 000 руб., минимальный взнос в компенсационный фонд –

30 000 руб., страховка ответственности на сумму не менее 300 000руб.)

Цели оценки:

1. Обязательная оценка

1.1. при любых операциях с государственным и муниципальным имуществом;

1.2. споры (при заключении брачных контрактов и разводе, при оценке стоимости залога по ипотеке, при национализации имущества и выкупе для государственных нужд, при налоговых спорах);

1.3. при оценке не денежных вкладов в УК ООО стоимостью более 200 МРОТ;

1.4. при оплате акций АО в не денежной форме;

1.5. при банкротстве и продаже имущества должника;

1.6. при исполнительном производстве судебными приставами;

2. Добровольная оценка

2.1. при купле-продаже предприятия целиком или по частям;

2.2. для принятия управленческих решений;

2.3. при определении стоимости имущества в целях страхования; ...

Виды оцениваемой стоимости и принципы оценки.

Виды стоимости:

1. Рыночная - наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на рынке в виде публичной оферты.

2. Ликвидационная стоимость - срок экспозиции меньше обычного (# в ИО нормальный средний срок экспозиции по квартирам - 1 месяц);

3. Инвестиционная стоимость - для целей конкретного инвестора.

4. Кадастровая стоимость - для целей налогообложения, земельный кадастр уже действует, а кадастр недвижимости в разработке.

2. Подходы к оценке рыночной и кадастровой стоимости недвижимого имущества, характеристика их достоинств и недостатков, условия применения.

С позиции доходного подхода стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца недвижимости. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что st имущества непосредственно связана с st всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать деньги в будущем от его эксплуатации и от возможной последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа ДДП.

В основе данных методов лежит предпосылка, что st недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. Различие в том, что при использовании метода капитализации доходов в sr недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода ДДП – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

- тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

- способность учитывать конкурентные колебания;

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

С позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта. Особенно это касается случаев:

- когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

- когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

- для оценки объектов незавершенного строительства;

- для оценки в целях страхования;

- если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

В силу ограничений методов сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое применение, ведь существует целый ряд объектов недвижимости, которые трудно оценить с помощью метода сравнения продаж или капитализации. К ним относятся школы, больницы, здания почты и т.д. Для таких зданий трудно найти данные о продажах сравнимых объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не направлено на получение дохода. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить в этих случаях представление о величине рыночной стоимости – применение затратного подхода.

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 мес. Основополагающим принципом метода является принцип замещения (при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше st недвижимости аналогичной полезности) Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, т.к. 1) не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости; 2) трудность связана с закрытостью информации о реальной цене продаж сопоставимых объектов.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка недвижимости, для которого эти объекты типичны.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следует обратить внимание на следующие моменты:

– характерный для данного сегмента срок экспозиции, позволяющий выявить нетипичные (завышенные или заниженные) цены продаж;

– независимость субъектов сделки (родственные отношения, дочерние компании, отягощение залогом, имущество умерших лиц, предстоящее отчуждение и т.д.) ;

– инвестиционная мотивация (наилучшее и наиболее эффективное использование, степень износа).

Метод валового рентного мультипликатора: метод достаточно прост, но может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравнимых объектов и разницу в рисках или нормах возврата капитала.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

• Статически обоснован.

• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатками сравнительного подхода являются:

• Различия продаж.

• Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

• Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

• Зависимость от активности и стабильности рынка.

• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3. Оценка недвижимого имущества доходным подходом, условия применения, достоинства и недостатки, характеристика методов.