3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

PC_ДП (16)

где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

R – коэффициент, капитализации по данному типу недвижимости (принимается по данным задания).

PC_ДП = 6 427 217,70 / 0,1 = 64 272 177 руб.

4. Согласование результатов оценки

Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующей формуле:

РСо = РС_ЗП * 0,8 + PC_ДП * 0,2 (19)

РСо = (56 441 476,70 * 0,8) + (64 272 177 * 0,2) = 58 007 616,76 руб.

Заключение

Для определения рыночной стоимости оцениваемый объект, а именно производственный корпус, необходимо было рассмотреть с помощью затратного и доходного подходов.

Оценка рыночной стоимости на основе затрат РС_ЗП = 56 441 476,70 руб.

Оценка недвижимости на основе доходного подхода РС_ДП = 64 272 177 руб.

По результатам согласования оценки, при помощи двух подходов

РС₀=58 007 616,76 руб., Данный показатель отражает рыночную стоимость полного права собственности производственного корпуса на рынке недвижимости в данный период времени.

Приложение 3.

Распределение производственных зданий по группам капитальности

Конструктивные элементы здания	ГРУППЫ КАПИТАЛЬНОСТИ
	1.		2.	3.		4.		5.
Стены	Сплошная кладка из кирпича, из крупных блоков или из железобетонных панелей				Облегченная кладка из всех видов кирпича или легких камней		Деревянные, брусчатые, рубленные		Деревянные, каркасные, щитовые, саманные и глинобитонные
Колонны и столбы	Металлические или железобе-тонные	Железобетонные или кирпичные			Кирпичные или деревянные		Деревянные		Деревянные
Перекрытия	Железобетонные	Железобетонные			Деревянные		Деревянные		Деревянные

Приложение 6.

Индексы к элементам прямых затрат в ценах 1984 года на полный комплекс работ^* при новом строительстве и реконструкции

Показатели приложения предназначены для перевода стоимости здания в ценах 1984г. в стоимость на дату оценки.

№ п/п	Наименование видов строительства, зданий и сооружений	З/пл. осн. раб	Экспл. машин	Материалы с доставкой
				В среднем
1.	Промышленные здания и сооружения в каркасном исполнении	63,06	60,82	70,84

Примечание:1) * - Ввиду того, что при выполнении расчета по УПВС не производится разбивка прямых затрат по элементам, то индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на дату оценки находится как среднее арифметическое соответствующих индексов по элементам прямых затрат из таблицы.

Приложение 7.

Ставки налогов и сборов, принятые в курсовой работе

1. На возведение временных зданий и сооружений 2%

2. Зимнее удорожание 3%

3. Отчисления на противопожарную безопасность 0,5%

4. Охрана стройки силами строительной милиции 1,8%

5. Страхование 1,5%

6. Резерв средств на непредвиденные расходы 3%

Приложение 8.

Нормативные сроки службы зданий и сооружений в зависимости от групп капитальности

Функциональное назначение здания	Срок службы для групп капитальности, лет
	3.
Производственные	100

Приложение 9.

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа.

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за ед. измерения	Данное кол-во	Итого
Замена стальных оконных переплетов	т	22 520	12800 кг	288 256
Остекление стеклом оконным	100м2	13 260	850м2	112 710
Ремонт металлических ворот	т	9 052	7 200кг	65 174,40
Ремонт монолитных полов	100м2	18 100	550м2	99 550
Ремонт рулонной кровли	100м2	28 646	500м2	143 230
Окрашивание поверхности трубопроводов	100м2	1 654	800м2	13 232

Итого: 722 152,40 руб.

Приложение 10.

Данные по рынку купли-продажи земельных участков

Участок	Цена продажи, млн. руб.	Время продажи	Площадь, м2	Местоположение	Транспорт	Зонирование
1	9,6	3 мес.	8 000	то же	15% лучше	то же
2	9,0	5 мес.	5 000	5% лучше	10% хуже	то же
3	8,7	2 мес.	6 500	то же	то же	10% хуже
4	11,7	1 мес.	7 800	10% лучше	5% лучше	то же
5	7,8	8 мес.	8 200	то же	то же	5% лучше