2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РС_ЭП = ВС_Д.О. – И_Н + С_З (8)

РС_ЭП = 87 449 953,81 – 44 086 053,11 + 13 077 576 = 56 441 476,70 руб.

где ВС_Д.О. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

И_Н - величина накопленного износа здания, руб.;

С_{З –} рыночная стоимость участка земли, руб

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1. Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется ) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации ( в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателю чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2. Реконструкция отчета о доходах

Для определения операционного дохода по объекту оценки предлагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S_1э* 0,8* m * Ap * k_r (10)

PGI = 3600 * 0,8 * 2 * 120 * 32 = 22 118 400

где S_1э – площадь одного этажа, м2 ( определяется S_1э =L x B =7200/2= 3600 м² ) ;

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m – количество этажей в оцениваемом здании;

Ap – ставка аренды, $/м2/год (определяется по заданию).

k_{r –} принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V + L = PGI * + PGI * k_L (11)

где t_o – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

k_L - коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию).

V + L = 22 118 400* ((0,1*6)/12) + 22 118 400* 0,07 = 2 654 208 руб.

3. Прочие доходы

MI = PGI * (k_MI – 1) (12)

где k_MI - коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию). (1,1)

MI = 22 118 400* (1,1 - 1) = 2 211 840 руб.

4. Действительный валовой доход

EGI = PGI – (V + L) + MI (13)

EGI = 22 118 400– (2 654 208) + 2 211 840= 21 676 032 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE = FE + VE + RR (14)

где FE - постоянные расходы, определяется по исходным данным:

- налог 2,2% от РС_ЭП: 0,022* 56 441 476,70 = 1 241 712,49;

- страх. плат. 3% от ВС_{Д.О. :} 0,03 * 87 449 953,81 = 2 623 498,61;

- прочие $5/м²/год * 32 = 160 руб/м²; 160 * 7200 = 1 152 000,00;

курс $ = 32 руб.

FE = 1 241 712,49+ 2 623 498,61+ 1 152 000= 5 017 211,10

VE – переменные расходы, определяется по исходным данным:

VE = $35/м²/год = 35 * 32 * 7200 = 8 064 000

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

RR = k_RR * EGI (k_RR - коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, определяется по исходным данным (0,1)) .

RR = 0,1 * 21 676 032 = 2 167 603,20

OE = 5 017 211,10 + 8 064 000+ 2 167 603,20= 15 248 814,30 руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE (15)

NOI = 21 676 032 - 15 248 814,30 = 6 427 217,70 руб.

Результаты реконструкции отчета о доходах в табличной форме:

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета
Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду	PGI = S1э* 0,8* m * Ap * kr , (10)	22 118 400
Потери от незанятости и при сборе арендной платы	V + L = PGI * + PGI * kL , (11)	2 654 208
Прочие доходы	MI = PGI * (kMI – 1) , (12)	2 211 840
Действительный валовой доход	EGI = PGI – (V + L) + MI , (13)	21 676 032
Операционные (эксплуатационные) расходы	OE = FE + VE + RR , (14)	15 248 814,30
Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении	NOI = EGI – OE , (15)	6 427 217,70