2.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборник УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (из прил. 2), подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки назначение здания (административное, производственное или складское);

• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

• расчетный (строительный) объем здания.

Приложение 2.

Характеристика объекта - аналога

ЗДАНИЯ ОБЩЕГО ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, строительным объемом до 100 000 м³, при средней высоте более 10м.

Таблица 15.

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. в ценах 1969 г.

Территориальный пояс	Показатель единичной восстановительной стоимости, руб/м3
3.	9,8

• Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

V= L x B x H, м³ (1) где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

Н - высота объекта оценки, м.

V= 200 * 36 * 11 = 79 200 м³ (оцениваемый объект)

V= 79 200 * 9,8 = 776 160 м³ ( аналог)

2. Непосредственно по таблице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта- аналога в базисном уровне цен (С^таб₆₉, руб./м³), с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (также приложение 2. таб. 15)

С^таб₆₉ = 9,8 руб./м³

3. Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков. Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле :

, руб/м³ (2)

где К_i – поправочные коэффициенты на следующие признаки;

а)различие в группе капитальности здания-аналога и оцениваемого (т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);

б) расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости следующий;

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами.

Переходные коэффициенты от одной группы капитальности к другой:

Оцениваемый объект	Группа капитальности по сборникам УПВС	Аналог
		Поправочные коэффициенты по группам капитальности
		1.
	3.	1,09

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными:

Если этажность оцениваемого объекта больше аналога по УПВС, то применять поправочный коэффициент 0,95.

Если объем оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на 20%, то первый оценивается по восстановительной стоимости 1м³, принятой для минимального объема, указанного в таблице УПВС с применением поправочного коэффициента 1,02

Если у оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, то применяется поправочный коэффициент 1,03.

С₆₉ = 9,8 * (1,09 * 0,95 * 1,02*1,03) = 10,66

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен. т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г. (ВС₆₉)

ВС₆₉ = (ПП + КИ)₆₉ = С₆₉ * V, руб. (3)

ВС₆₉ = 10,66 * 79200 = 844 272 руб.

где V – расчетный объем здания, м³ ;

С₆₉ – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./ м³.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о. = (ПП + КИ) _Д.о =(ПП + КИ) _Д.о * И_84/69 * И _Д.о/84

* (1 + ) * (1 + ) * (1 + ) (4)

ВС_Д.о. = 844 272 * 1,18 * 64,91 * 1,08 * 1,12 * 1,118 = 87 449 953,81 руб.,

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984г. (принимается по исходным данным); (1,18)

И _Д.о/84 - индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил.6) (63,06 + 60,82 + 70,84) /3 = 64,91

ΣН – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (учитываемые в работе налоги приведены в прил.7); (1,118)

^kки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г. (принимаются по заданию). (8%)

к_ПП - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимаются по заданию). (12%)