2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопительный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредствам ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайнера и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

И_Н = И_у + (* (ВС_Д.о.- И_у)) (5)

И_Н = 722 152,40 + ((50/100) * (87 449 953,81 – 722 152,40 )) =

722 152,40 + (0,5 * 86 727 801,41) = 44 086 053,11

где И_н- накопленный износ здания

И_у- величина устранимого износа, руб. (прил. 9)

И_у = 722 152,40 руб.

ЭВ - эффективный возраст здания, лет (принимается по заданию) (2012 – 1972 + 10 = 50 года)

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет (прил. 8).

ВС_Д.о.- восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о = ВС_Д.о - И_Н (6)

С_Д.о = 87 449 953,81 – 44 086 053,11= 43 363 900,70 руб.

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З = S_Уч * Ц_З (7)

С_З = 7200 * 1816,33 = 13 077 576 руб/м²

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению S_Уч = L * B ; (S_Уч = 200*36= 7 200)

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб/м² (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена (руб.)	13 077 576	9600000	9000000	8700000	11700000	7800000
Площадь	7 200	8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за 1 м2	1816,33	1200,00	1800,00	1338,46	1500,00	951,22
Условия рынка (мес.)		3	5	2	1	8
Корректировка на условия рынка		300,00	750,00	223,08	125,00	634,15
Скорректированная цена продажи		1500,00	2550,00	1561,54	1625,00	1585,37
Корректировка на местоположение		0	127,50	0	162,50	0
Скорректированная цена продажи		1500,00	2677,50	1561,54	1787,50	1585,37
Корректировка на транспортную доступность		225,00	-267,75	0	89,38	0
Корректировка на условия зонирования		0	0	-156,15	0	79,27
Итого скорректированная цена продажи	1816,33	1725,00	2409,75	1405,39	1876,88	1664,64

Вывод: получив итого скорректированную цену продажи 5 объектов можно найти удельную стоимость 1м². Она равна 1816,33 руб/м² (См. Приложение № 10)