1.2. Понятие «Управление недвижимостью», цели и задачи

Управление недвижимостью — это комплекс мероприятий, нацеленных (с учетом целей и задач собственника) на эффективное использование объекта недвижимости, что подразумевает в конечном итоге получение прибыли от его использования.

Целью управленияявляется обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:

• сохранения и улучшения технического состояния объекта;

• минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;

• повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Основной задачейэтого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. Личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

1.3. Основные направления в процессе управления недвижимостью

Целенаправленное, комплексное, системное воздействие на определенный процесс как объект управления предпринимают в интересах собственника для достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта недвижимости в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.

Управление недвижимостью осуществляется в следующих направлениях:

• Правовом (решение социально-правового аспекта управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном распределении, комбинировании и использовании правомочий собственности).

• Экономическом (экономические решения реализуются через управление расходами и доходами, формирующимися на этапе эксплуатации недвижимости).

• Техническом (технический аспект управления предусматривает поддержание объекта недвижимости в работоспособном состоянии путем реализации комплекса операций по материальным преобразованиям, содержанию, охране окружающей среды. В техническом менеджменте наиболее важными являются задачи по: визуальной оценке и/или исследованию технического состояния; обслуживанию и уходу; текущему и капитальному ремонтам)

• Организационном (организационный аспект управления состоит в определении состава работ, программы их реализации, схем и условий привлечения подрядных организаций, тендеров на проведение работ, формировании организационных структур).

1.4. Проект управления как развернутый бизнес-план

Совокупность проектных решений можно рассматривать как рабочий документ для управления процессом инвестирования воспроизводства объекта недвижимости в форме бизнес-плана.

Бизнес-план– это методы и способы управления конкретным видом деятельности за установленный период времени, поддержания и увеличения стоимости недвижимого имущества. Бизнес-план отражает аналитические и исследовательские способности его составителя, иллюстрирует степень синтеза широкого диапазона фактов и мнений в единое целое.

В проекте необходимо рассмотреть настоящее состояние, задокументировать противоречия, благоприятные возможности и риски. Достижение лучшего видения ситуации и общего понимания цели позволит сформировать методы управления: задать общую бизнес-стратегию на несколько лет, более детально рассчитать операционный и финансовый план на год вперед (оперативный бюджет), уделить надлежащее внимание усовершенствованию объекта недвижимости.

Проект должен составить концептуальную основу для утверждения:

• заявления о намерениях управляющего недвижимостью (собственника);

• обоснования вложений внутренних ресурсов в конкретную деятельность;

• запроса на финансирование.

Важно помнить, что проект, как план действий, возможно, будет читаться несколькими различными людьми, которых будут по-разному интересовать изложенные данные.

Инвесторы, вкладывающие капитал с риском, ищут доказательства умелого управления, возможности получить назад свои деньги.

Руководитель управляющей организации, возможно, проверит, может ли операционный план помочь достигнуть поставленных целей. Руководители подразделений могут уделить основное внимание либо разделу «Расходы», чтобы проанализировать, как автор собирается тратить полученные деньги, либо разделу о выручке, чтобы изучить, откуда будет получен доход. В итоге проект должен содержать расчет стоимости его реализации и срока окупаемости, сравнение получаемой эффективности с известными достижениями и иные показатели: результативности операционной деятельности, рентабельности, безубыточности состояния объектов недвижимости и др.